RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00545 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OYGD

MINUTE N° :

S.A. IMMOBILIERE 3 F

c/

[L] [M] [N]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Madame [L] [M] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patricia ROTKOPF

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 25 MARS 2026 ;

Sous la Présidence de Sabrina ANELLI, Juge des contentieux de la protection, Juge du Tribunal Judiciaire de Pontoise chargée du service du Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée de Nicoleta JORNEA, Greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Marina ADAIKKALATHAS substituant M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

DEMANDEUR

ET

Madame [L] [M] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne

DÉFENDEUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2013, la S.A. IMMOBILIERE 3F a donné en location à Madame [M] [L] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5].

Suite à des échéances impayées, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait délivrer le 6 mars 2024 à Madame [M] [L] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2.737,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 29 février 2024, échéance de février 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 23 juin 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [M] [L] [N] devant le juge de proximité des contentieux de la protection de [Localité 6] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et, subsidiairement, au titre de la résiliation judiciaire ;son expulsion, à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;le sort des meubles conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; sa condamnation au paiement de la somme de 2.657,15 euros en principal, correspondant à la dette locative ; sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu’à la complète libération des lieux ;sa condamnation au paiement de la somme de 360,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance.

A l’audience du 19 janvier 2026, la S.A. IMMOBILIERE 3 F, représentée par son conseil, réitère ses demandes formulées dans l’acte introductif et actualise le montant de la dette locative à la somme de 600,98 euros, terme de janvier 2025 inclus. Elle donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Madame [M] [L] [N], comparante en personne, sollicite des délais de paiement en proposant le versement de la somme mensuelle de 50,00 euros.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 mars 2026 par mise à disposition du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

1. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Val d’Oise le 23 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. IMMOBILIERE 3F justifie avoir signalé la situation la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le demande de résiliation du bail est donc recevable.

2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

En application des dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de rappeler que poursuivant l’objectif de valeur constitutionnelle du droit au logement, la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 intéressant les baux d’habitation relève d’un ordre public de protection du locataire, de sorte qu’elle ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que pour autant qu’elle protège les intérêts de la partie protégée. Or, le nouveau délai de six semaines imparti au locataire, au lieu et place du délai de deux mois, n’apparaît pas avoir pour objet ou effet de protéger ses intérêts, de sorte qu’il sera fait application au contrat de location en cours, des dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 18 juin 2013 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il convient ainsi de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Or, au vu du décompte produit, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Madame [M] [L] [N] le 6 mars 2024, la locataire n’a pas réglé sa dette locative réclamée à hauteur de 2.737,50 euros en principal.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2024.

3. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A. IMMOBILIERE 3F produit un décompte actualisé au 9 janvier 2026 démontrant que Madame [M] [L] [N] reste à lui devoir à cette date la somme de 301,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de décembre 2025 inclus et déduction faite du soldé antérieur d’un montant de 299,98 euros qui n’est pas justifié.

La défenderesse, comparante, ne conteste pas ce montant.

Elle sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 301,00 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 9 janvier 2026, terme de décembre 2025.

4. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, sur demande des parties, d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La locataire a repris le paiement du loyer courant et, compte tenu de l’accord de la bailleresse, des délais de paiement seront accordés à la locataire et le bénéfice de la clause résolutoire sera suspendu, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Il convient de préciser que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise. Ainsi, dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [L] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Madame [M] [L] [N] sera occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice à la S.A. IMMOBILIERE 3F, qui ne pourra disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et de condamner Madame [M] [L] [N] au paiement de cette somme.

5. Sur les demandes accessoires

Madame [M] [L] [N], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à la situation économique respective des parties ; dès lors, la S.A. IMMOBILIERE 3F sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 18 juin 2013 liant les parties à compter du 7 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [L] [N] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F la somme de 301,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de décembre 2025 inclus ;

AUTORISE Madame [M] [L] [N] à s’acquitter de cette somme en 5 mensualités de 50,00 euros et une 6ème mensualité qui soldera la dette, en sus du loyer et des charges courants, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois qui suit la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A. IMMOBILIERE 3F sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [M] [L] [N] se libère des sommes dues dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra ses effets ;ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [M] [L] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;CONDAMNE Madame [M] [L] [N] à payer à la S.A. IMMOBILIERE 3F l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE la S.A. IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [L] [N] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière placée La Présidente