TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04484

N° Portalis DBX4-W-B7I-TR2Z

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 01 Août 2025

[K] [Z] [P]

[N] [H] [P]

[C] [J]

C/

[U] [G]

S.A. MESOLIA HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Août 2025

à M^e Emilie PEPERTY-LOUBENS et la SCP COURRECH ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 01/08/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 01 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [K] [Z] [P],

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [N] [H] [P],

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [C] [J],

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par M^e Lucie EVAIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Madame [U] [G],

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Emilie PEPERTY-LOUBENS, avocat au barreau de TOULOUSE

La S.A. MESOLIA HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DES FAITS

Selon des contrats du 21 octobre 2014, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a donné à bail à Madame [C] [J] l’appartement n°A11 au 1er étage et à Madame [K] [P] l’appartement n°A21 au 2e étage de la Résidence les [9] sise [Adresse 4].

La SA MESOLIA HABITAT est ensuite devenue propriétaire de la Résidence les [9] sise [Adresse 4] et a donné à bail l’appartement n°A01 au rez-de-chaussée à Madame [U] [G] selon contrat du 01 mars 2019.

Suivant courrier du 06 mars 2024, reçu en date du 15 mars 2024, Monsieur [N] [P], fils de Madame [K] [P], Madame [C] [J] et Madame [B] [M] ont écrit à la SA MESOLIA HABITAT pour se plaindre du comportement de Madame [U] [G], de son compagnon et de ses enfants dans la résidence.

Madame [K] [P] et Madame [C] [J] ont ensuite saisi un conciliateur de justice. Suivant constat du 06 septembre 2024, le conciliateur a constaté l’impossibilité de concilier les parties, compte-tenu de désaccords persistants avec la SA MESOLIA HABITAT et de l’absence de Madame [U] [G] à la réunion de conciliation.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] ont fait assigner Madame [U] [G] et la SA MESOLIA HABITAT en référé devant le juge des contentieux de la protection, afin qu’il ordonne la cessation du trouble manifestement illicite et qu’il condamne les défendeurs à des dommages et intérêts à titre de provisions.

Le dossier a fait l’objet de deux renvois et a été plaidé à l’audience du 23 mai 2025.

Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] ont déposé leur dossier. Ils sollicitent du juge de :

— recevoir leurs prétentions,

— ordonner la cessation du trouble manifestement illicite,

— débouter la SA MESOLIA HABITAT de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner à Madame [U] [G] de cesser toutes nuisances, assortie d’une astreinte à hauteur de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Madame [U] [G] à payer à Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] la somme de 1.000 euros chacun à valoir sur leur préjudice,

— ordonner à la SA MESOLIA HABITAT de procéder à toute mesure nécessaire afin de mettre fin au trouble manifestement illicite engendré par Madame [U] [G], assortie d’une astreinte à hauteur de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SA MESOLIA HABITAT à payer à Madame [K] [P] et Madame [C] [J] la somme de 2.000 euros chacune à valoir sur leur préjudice,

— ordonner à Madame [U] [G] de cesser toutes nuisances, assortie d’une astreinte à hauteur de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Madame [U] [G] et la SA MESOLIA HABITAT à payer in solidum la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner Madame [U] [G] et la SA MESOLIA HABITAT aux dépens,

— accorder à Madame [K] [P] les plus larges délais de paiement pour régler sa dette locative de 2.224,94 euros au mois d’avril 2025.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] se fondent sur l’article 835 du code de procédure civile, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1253 du code civil. Ils font valoir que Madame [U] [G] entrepose des objets personnels dans les parties communes, fait du bruit de jour comme de nuit, de manière excessive et récurrente et se montre agressive verbalement et physiquement. Ils estiment qu’il s’agit d’un trouble de voisinage, qui leur occasionne un préjudice moral important, d’autant que Madame [K] [P] et Madame [C] [J] ont une santé fragile.

Sur le fondement des articles 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ils indiquent que leur bailleur est tenu de leur garantir la jouissance paisible des lieux et n’a pas pris de mesures suffisantes pour garantir celle-ci. Ils allèguent que la SA MESOLIA HABITAT s’abstient d’intervenir, alors qu’elle a été alertée dès mars 2024 des troubles subis, et qu’il lui revient d’engager une procédure d’expulsion de sa locataire.

Sur le fondement des articles 1240 et 1253 du code civil, ils demandent l’indemnisation de leur préjudice résultant du trouble de voisinage occasionné par Madame [U] [G] et de l’impossibilité de jouir paisiblement des lieux, résultant de l’inaction de leur bailleur.

S’agissant de la dette locative, Madame [K] [P] fait valoir qu’elle a accumulé des retards de paiement en raison de difficulté personnelles. Elle ajoute qu’elle a engagé des démarches pour assainir sa situation, a repris le paiement de ses loyers depuis janvier 2025 et a la volonté de régler sa dette locative progressivement.

Madame [U] [G] a déposé ses conclusions. Elle demande :

— à titre principal,

— de débouter Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] de leurs demandes

— de les condamner aux dépens et à une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, réduire le montant des demandes de provision sur dommages et intérêts.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Monsieur [N] [P] ne figure pas sur le bail et ne peut se prévaloir des dispositions du règlement de copropriété, de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1253 du code civil. Elle ajoute que le trouble manifestement illicite allégué par les demandeurs n’est nullement établi, dans la mesure où les bruits qui lui sont reprochés sont des bruits de la vie courante non-constitutifs d’un trouble anormal de voisinage. Elle précise que plusieurs de ses voisins ont attesté de l’absence de nuisances sonores provenant de son appartement, alors même que les demandeurs ne se basent que sur des attestations qu’ils ont rédigées eux-mêmes et n’étayent celles-ci d’aucun autre élément de preuve objectif.

Sur les demandes de provision, elle développe la même argumentation quant à l’absence de trouble de voisinage établi. Elle ajoute qu’il n’y a pas de lien de causalité établi entre l’aggravation de l’état de santé de Madame [K] [P] et Madame [C] [J] et les troubles de voisinage qui lui sont reprochés.

Subsidiairement, elle fait valoir qu’elle a des ressources restreintes et des charges importantes, de sorte qu’elle demande la réduction des sommes demandées à titre de provision.

La SA MESOLIA HABITAT a déposé ses conclusions. Elle demande :

— de débouter Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] de leurs demandes

— de les condamner aux dépens et à une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Madame [K] [P] à payer une provision de 2.900 euros.

La SA MESOLIA HABITAT note que Monsieur [N] [P] n’est pas fondé à se prévaloir de l’article 1719 du code civil ou de la loi du 06 juillet 1989, faute de figurer sur le bail. Elle estime qu’aucun trouble manifestement illicite imputable au bailleur n’est démontré, dans la mesure où les troubles dénoncés ont cessé suite à la mise en demeure de Madame [U] [G] et où ils constituent pour la plupart des désagréments liés aux bruits de la vie courante et à la présence d’enfants, hormis l’altercation liée à un conflit interpersonnel. Elle ajoute que les mesures demandées ne sont pas précisées et que le bailleur déjà entrepris toutes les mesures en son pouvoir, hormis une action en résiliation du bail dont l’issue était incertaine en raison de l’amélioration du comportement de la locataire et de ses récriminations à l’encontre de ses voisins.

Pour les mêmes raisons, elle estime que sa responsabilité ne peut être recherchée et que les demandes de provisions se heurtent à une contestation sérieuse imposant leur rejet.

Reconventionnellement, elle fait valoir que Madame [K] [P] n’a pas payé le loyer et des charges de son logement et de sa place de stationnement depuis mars 2024, hormis trois paiements en mai 2024, janvier 2025 et février 2025. Elle indique que le règlement exceptionnel fait par sa caisse de retraite et les règlements de la CAF sont insuffisants à couvrir le reste des loyers dus.

La décision a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE TROUBLE DE VOISINAGE

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1253 du code civil prévoit que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose aux locataires d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil imposent aux propriétaires d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] produisent au soutien de leur demande :

Un procès-verbal de dépôt de plainte de Monsieur [N] [P] du 01 mars 2024, dans lequel il relate être allé demander à Madame [U] [G] de baisser la musique dans son appartement et s’être fait insulter et cracher dessus par celle-ci le 24 février 2024 ;Une pétition du 06 mars 2024 signée par Madame [K] [P], Madame [B] [M], Madame [C] [J] et Monsieur [O] [I], laquelle fait état d’agressions verbales, insultes et crachats de la part de Madame [U] [G] et de son compagnon, de stockage d’objets leur appartenant dans les parties communes et de nuisances sonores (déplacement de meubles, claquements de porte, bruits de ballon de basketball, conversations à forts volume et musique) ;Trois attestations de Madame [C] [J] relatant ce même type de difficultés et huit courriels adressés au bailleur pour envoyer des photos et pour signaler le bruit généré par les voisins, leurs insultes et le fait qu’une voiture ayant une carte de stationnement handicapé soit garée sur la place handicapée sans lancer de place pour les piétons, Une attestation de Madame [K] [P] mentionnant les bruits des voisins,Une attestation de Monsieur [N] [P] reprenant les termes de la pétition du 06 mars 2024 et trois courriels de plainte quant aux bruits émanant de Madame [U] [G] et de ses enfants, adressés au bailleur,Une attestation de Madame [B] [M] mentionnant des nuisances sonores répétitives émanant de Madame [U] [G] et relatant l’altercation de février 2024 entre Madame [U] [G] et Monsieur [N] [P],

Il apparaît que l’ensemble des éléments produits sont des attestations, écrits ou déclarations qui émanent des demandeurs à la présente instance et d’une seule autre voisine de l’immeuble, concernant une période très courte allant de mars 2024 à mai 2024.

Aucun élément de preuve extérieur ne vient corroborer leurs déclarations, tels que des photos des objets qui seraient entreposés dans les parties communes, des éléments de l’enquête réalisée par la gendarmerie sur les faits de février 2024, une attestation de la police municipale sur les déplacements éventuels réalisés dans l’immeuble ou un constat de commissaire de justice établissant l’existence de bruits excédant un certain volume sonore et n’étant pas de simples bruits de la vie courante, comme peuvent l’être les conversations, les portes qui claquent ou le déplacement de meubles.

Ainsi, Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] ne démontrent pas suffisamment l’existence d’un trouble anormal de voisinage et la méconnaissance par Madame [U] [G] de son obligation de jouir paisiblement des lieux.

Ils seront ainsi déboutés de leurs demandes de cessation du trouble manifeste et de leurs demandes de provision, tant à l’égard de Madame [U] [G] qu’à l’égard du bailleur.

II. SUR L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA MESOLIA HABITAT produit un décompte arrêté au 31 mars 2025 indiquant que Madame [K] [P] reste devoir la somme de 2.996,64 euros, mensualité de mars 2025 comprise.

Si Madame [K] [P] justifie d’une aide de 300 euros attribuée par le CCAS, elle ne justifie nullement que celle-ci a été versée directement à son bailleur et est venue réduire sa dette. Elle ne justifie pas non plus du paiement de 472 euros qu’elle allègue avoir réalisé en mars 2025.

Madame [K] [P] sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.900 euros, la SA MESOLIA HABITAT ayant limitée sa demande à cette somme.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [K] [P] ne justifie pas avoir repris le paiement de ses loyers courants. Elle ne justifie pas non plus de sa situation financière, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si elle est en capacité de régler sa dette locative et de fixer le montant d’éventuels délais de paiement.

Aussi, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

IV. SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

L’équité et la situation financière des parties justifient de débouter chacune des parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] de leur demande de cessation du trouble avec astreinte à l’encontre de Madame [U] [G] ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] de leur demande de cessation du trouble avec astreinte à l’encontre de la SA MESOLIA HABITAT ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] de leur demande de provision à l’encontre de Madame [U] [G] ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] de leur demande de provision à l’encontre de la SA MESOLIA HABITAT ;

CONDAMNONS Madame [K] [P] à payer à titre provisionnel la somme de 2.900 euros (décompte arrêté au 31 mars 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) ;

DEBOUTONS Madame [K] [P] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS la SA MESOLIA HABITAT, Madame [U] [G], Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [C] [J] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, La juge,