Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 18 mars 2025, n° 24/02473

TJ Toulouse 18 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs sont redevables des charges de copropriété et que la créance a été prouvée par le syndicat.
Accepté
Demande de délai pour le paiement des charges
La cour a accordé un délai de paiement en raison de la bonne foi présumée des défendeurs et de leur demande justifiée.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir les droits en justice
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les défendeurs à payer des frais irrépétibles au syndicat, en raison des frais engagés pour obtenir un titre exécutoire.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a constaté que les défendeurs ont succombé dans leur demande, les condamnant ainsi aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 18 mars 2025, n° 24/02473
Numéro(s) :	24/02473
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline LEFEVRE-LE BIHAN
Cabinet(s) :	SELARL LEFEVRE-LE BIHAN
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LANGUEDOC SISE [ Adresse 2 ]

Texte intégral

N° RG 24/02473 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TRPW

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/02473 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TRPW

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LANGUEDOC SISE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet Marty Toulouse – SARL VD IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [F] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Mme [Z] [E], demeurant4 [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 février 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [E] et Madame [Z] [E] sont propriétaires du lot n° 20 au sein de la [Adresse 5].

Par actes de commissaire de justice en date du 04 décembre 2024, le [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, a assigné Monsieur [F] [E] et Madame [Z] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

constater le non-paiement des charges de copropriété et des appels de fonds par Madame [Z] et Monsieur [F] [E], constater l’approbation régulière des comptes et des appels de fonds par la tenue des assemblées générales annuelles définitives, constater le préjudice du syndicat des copropriétaires privé des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble, En conséquence,

condamner solidairement Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E] au paiement provisionnel de la somme de 2.703,59 euros arrêtée au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, condamner solidairement Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LANGUEDOC la somme 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner solidairement Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de tentative préalable de résolution amiable du litige soit 75,60 euros TTC.

Par actes en date du 23 janvier 2025, le [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, a fait signifier aux parties défenderesses un décompte des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 janvier 2025 présentant un solde débiteur de 2.868,40 euros.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 11 février 2025.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son avocat, le [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, maintient ses demandes, s’en remet sur la demande de délais mais indique que le versement de 100 euros par mois est insuffisant.

Monsieur [F] [E], régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, a comparu. Il indique reconnaître la somme réclamée et sollicite un délai. Il propose de régler 100 euros par mois en sus des charges courantes et indique avoir réglé 250 euros en espèces le 29 janvier 2025, ce qui est confirmé par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une note en délibéré, bien que ce versement n’ait pas été fait en plus du paiement de l’échéance courante.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d’échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, il est constant que Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E] sont propriétaires du lot n° 20 au sein de la [Adresse 5].

A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 30 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus), produit par note en délibéré, que les consorts [E] restent redevables de la somme de 2.618,40 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E].

Les parties défenderesse reconnaissent, en outre, les sommes qui leur sont réclamées

Il en résulte que Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E] sont donc solidairement redevables de la somme de 2.618,40 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 30 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus).

Cependant, Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E], dont la bonne foi est présumée, invoquent des faits dont ils ne sont pas responsables qui conduisent à leur octroyer un délai en application de l’article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de charges.

Il convient donc de les autoriser à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 110 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce en sus des charges courantes.

Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E] de respecter leur engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible à la première échéance demeuré impayée, y compris au niveau des charges courantes de copropriété.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu’ils n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E] seront tenus aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de la tentative de médiation (75,60 euros TTC).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner in solidum Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires LANGUEDOC, pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques .

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E] à verser au syndicat des copropriétaires LANGUEDOC, pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, la somme de 2.618,40 euros (DEUX MILLE SIX CENT DIX HUIT EUROS et QUARANTE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 30 janvier 2025 (appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus) ;

ACCORDONS à Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E] un délai pour se libérer de leur dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus des charges courantes, de 23 mensualités de 110 euros et une 24e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance des copropriétaires dans le respect de leurs obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible sans formalité ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E] à verser au syndicat des copropriétaires LANGUEDOC, pris en la personne de son syndic la SAS VD IMMO – CABINET MARTY IMMOBILIER, une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [E] et Monsieur [F] [E] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de tentative de médiation (75,60 euros) ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,