TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Fabien ESCAVABAJA

Maître Natacha LOREAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Stéphane CATAYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07891 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VZP

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 02 décembre 2025

DEMANDERESSES

SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 6, venant aux droits de la société ALLIANZ VIE,

[Adresse 1]

représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocats au barreau de PARIS,

S.A.S. IENA OPPORTUNITIES 2,

[Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane CATAYS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

S.A.S. [D] ET [H],

[Adresse 3]

représentée par Maître Natacha LOREAU de la SELEURL NPJ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 02 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07891 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VZP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 janvier 2012 la société ALLIANZ VIE a donné à bail à la société [D] ET [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (2ème étage, bâtiment fond de cour, lot n°2979) à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 1 850 euros outre 145 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023 la société ALLIANZ VIE a fait délivrer à la société [D] ET [H] un commandement de payer dans un délai d’un mois la somme principale de 20 247,26 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024 la société ALLIANZ VIE a fait assigner en référé la société [D] ET [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en constat de la résiliation du bail, expulsion et paiement.

Par acte notarié du 22 novembre 2024 la société ALLIANZ VIE a fait apport de la pleine propriété de l’immeuble à la SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 6.

L’affaire fixée au 19 décembre 2024 a été renvoyée au 7 février 2025 puis au 3 avril 2025.

Par acte notarié du 20 février 2025 la SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 6 a vendu l’immeuble à la société IENA OPPORTUNITIES 2.

À l’audience du 3 avril 2025 la société IENA OPPORTUNITIES 2 est intervenue volontairement à la procédure et la société ALLIANZ VIE s’est désistée de son instance.

L’affaire a fait l’objet de deux nouveaux renvois.

À l’audience du 9 septembre 2025, la société IENA OPPORTUNITIES 2, représentée par son conseil, a demandé de :

— la recevoir en son intervention volontaire,

— débouter la société [D] ET [H] de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 22 janvier 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société [D] ET [H] ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,

— condamner à titre provisionnel la société [D] ET [H] à restituer les lieux, libres de toute occupation et de tous mobiliers, sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques de la défenderesse,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 22 janvier 2024 au double du montant du loyer courant, outre les charges et taxes,

— condamner à titre provisionnel la société [D] ET [H] à lui payer la somme de 2 024,73 euros au titre de la clause pénale insérée au bail,

— condamner la société [D] ET [H] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’appui de sa demande d’intervention forcée, la société IENA OPPORTUNITIES 2 expose qu’elle est aux termes de l’acte de vente du 20 février 2025 subrogée dans les droits du vendeur dans le cadre de la procédure de résiliation de bail engagée à l’encontre de la locataire.

Sur le principal du référé, elle fait valoir, en application notamment de l’article 835 du code des procédures civiles et des articles 1709 et 1728, et 1224 et suivants du code civil, que la société [D] ET [H] n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes dues dans le délai d’un mois du commandement de payer de sorte que la clause résolutoire est acquise au 22 janvier 2024 et que depuis cette date la défenderesse est sans droit ni titre, ce qui doit conduire à son expulsion.

Elle justifie en application de l’article 1103 du code civil sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer courant et de paiement d’une clause pénale en invoquant les conditions générales du bail et soutient que le montant de cette clause pénale n’est en aucun cas excessive.

Elle estime que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, en ce que la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable au bail s’agissant de la location d’un logement de fonction consentie à une personne morale, que le bail ne fait état d’aucune volonté de soumettre le contrat à cette loi et que le président de la société [D] ET [H] a sa résidence principale à une autre adresse.

Elle considère que le commandement de payer est valable et conteste toute mauvaise foi de sa part dans sa délivrance en soulignant que la preneuse a de fait bénéficié de plus de deux ans pour s’acquitter des sommes dues ainsi que de plusieurs avoirs.

Enfin, elle indique avoir valablement fait signifier le 12 juin 2024 un congé à effet au 14 décembre 2024 et qu’en dépit d’une sommation d’assister à l’état des lieux de sortie, elle n’a pas pu récupérer la jouissance de son bien.

La société [D] ET [H], représentée par son conseil, a conclu :

— au débouté des demandes,

— subsidiairement à la nullité du commandement de payer,

— ainsi qu’en tout état de cause à la condamnation de la société IENA OPPORTUNITIES 2 à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société [D] ET [H] fait valoir que la demande d’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse en ce que le bail doit être requalifié en un bail d’habitation soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que le bien loué ne constitue pas un logement de fonction, supposant l’existence d’un lien de dépendance entre la location et l’emploi, mais la résidence principale de ses gérants ainsi que l’a d’ailleurs retenu la direction de contrôle fiscal d’Île-de-France dans son courrier du 17 juin 2024 et que par voie de conséquence la procédure est irrecevable en l’absence notamment de notification du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et de dénonciation de l’assignation à la préfecture.

À l’appui de sa demande subsidiaire de nullité du commandement de payer, elle soutient au visa de l’article 1104 du code civil que le commandement a été délivré, quelques mois après la fin de la pandémie mondiale, de mauvaise foi, en ce que aucune franchise ou réduction de loyer ne lui a été accordée, ni aucun délai de paiement proposé, alors que la galerie d’art qu’elle exploite à la même adresse a dû être fermée et prétend que la délivrance du commandement de payer s’inscrit dans une stratégie d’intimidation de la bailleresse qui lui a fait signifier le 12 juin 2024 un congé puis le 11 décembre suivant une sommation d’assister à un état des lieux de sortie bien que ce congé n’ait pas été validé par une décision de justice.

Elle insiste sur le fait qu’elle est désormais à jour de l’intégralité de ses loyers et charges et déclare avoir également intégralement soldé sa dette à l’égard de la bailleresse au titre du local commercial situé à la même adresse dès mai 2025 alors que des délais de paiement pendant 24 mois lui ont été accordés par ordonnance de référé du 8 novembre 2024.

Elle estime qu’en l’absence de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, elle n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation mais d’un loyer tel que prévu au bail. Enfin, elle conclut au rejet de la demande de paiement au titre de la clause pénale qu’elle considère au visa de l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil manifestement excessive.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 20 novembre 2025 puis a été prorogée à ce jour.

Dûment autorisée, la société IENA OPPORTUNITIES 2 a par note reçue au greffe le 12 septembre 2025 produit un décompte de sa créance arrêtée à la somme de 46 323,76 euros, dont 2 024,73 euros au titre de la clause pénale.

En réponse, la société [D] ET [H] a par note reçue au greffe le 15 septembre 2025 maintenu être à jour de ses loyers et charges et a produit une copie du dernier décompte locatif ne faisant mention d’aucune dette.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile, applicable à la procédure orale, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En conséquence, la demande de la société IENA OPPORTUNITIES 2 tendant à voir ordonner l’expulsion de la société [D] ET [H] sur le fondement du congé délivré le 12 juin 2024, mentionnée en page 13 de ses écritures, mais non reprise au dispositif, ne sera pas examinée.

Sur l’intervention volontaire de la société IENA OPPORTUNITIES 2

Il ressort des articles 325 et 329 du code de procédure civile qu’une intervention volontaire principale est recevable si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention et qu’elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, la société IENA OPPORTUNITIES ne produit pas l’acte de vente du 20 février 2025 prévoyant en son article 20.3.4.2 qu’elle est subrogée dans tous les droits et obligations du vendeur dans « les procédures [D] ET [H] ». Cependant, il ressort des attestations notariées versées aux débats que la société ALLIANZ VIE a fait apport le 22 novembre 2024 de la pleine propriété de l’immeuble à la SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 6 qui l’a ensuite vendu à la société IENA OPPORTUNITIES 2 le 20 février 2025.

La société IENA OPPORTUNITIES 2, nouvelle propriétaire du bien loué, a donc qualité pour agir en justice en vue de l’exécution du contrat de location et à reprendre à son compte la procédure en résiliation de bail engagée par l’ancienne bailleresse.

Il en résulte que l’intervention volontaire de la société IENA OPPORTUNITIES 2 doit être déclarée recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Selon l’article 1103 du code civil dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016 applicable depuis la deuxième reconduction tacite du bail le 12 janvier 2018, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et en application de l’article 1741 du même code le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Les articles 1224, 1225 et 1226 du code civil dans leur version également en vigueur depuis le 1er octobre 2016 disposent que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

« La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

« Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte à l’article 2.3 des conditions générales une clause de résiliation de plein droit ainsi libellée : « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, et acompte sur impôt ou taxe à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du présent contrat ou d’une obligation que la loi ou les usages mettent à la charge des locataires, le présent contrat sera résilié de plein droit à la seule volonté du bailleur, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeurer infructueux. Si le preneur se maintenait dans les locaux malgré cette résiliation, il suffirait, pour réintégrer le bailleur dans la jouissance des lieux, d’une simple ordonnance de référé, nonobstant toutes offres et consignations ultérieures».

Il est constant que le 22 décembre 2023 la société ALLIANZ VIE a fait délivrer à la société [D] ET [H] un commandement de payer les loyers d’un montant de 20 247,26 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail et que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement réglées dans le délai d’un mois imparti par ledit acte conformément aux clauses contractuelles (seule une somme de 10 247,26 euros a été réglée le 23 janvier 2024 et un avoir de 2 084,34 euros a été consenti le 15 janvier suivant).

La société [D] ET [H] ne conteste ni l’exigibilité des sommes réclamées, ni ne pas avoir procédé au règlement de l’intégralité des sommes dues dans le délai d’un mois du commandement de payer. Elle soutient néanmoins que la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse tenant à la qualification du bail qui selon elle devrait être soumis à la loi du 6 juillet 1989.

L’article 484 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Dès lors, il n’appartient pas au juge des référés, dont les décisions ne peuvent préjudicier au fond, de requalifier un bail d’habitation régi par les seules dispositions du code civil en un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En revanche, il incombe au juge de vérifier si le moyen invoqué est de nature à constituer une contestation sérieuse qui empêcherait de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Cependant en l’espèce le bail a été consenti à une personne morale, la société [D] ET [H]. Il s’ensuit que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables à défaut d’accord exprès des parties pour soumettre le contrat à ces dispositions (cf. notamment en dernier lieu Civ. 3ème 15 juin 2023 n°21-25.153- et cela est vrai même si le local a été pris en location pour y loger à titre principal l’un de ses dirigeants). La contestation de la société [D] ET [H] fondée sur l’application de cette loi n’est donc pas sérieuse.

S’agissant de la demande subsidiaire de nullité du commandement de payer, il s’agit conformément aux dispositions précitées d’une question de fond sur laquelle le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut se prononcer, son pouvoir se limitant à contester l’existence de contestations sérieuses dans l’hypothèse où la question de nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets, ce qui n’est d’évidence pas le cas en l’espèce, étant rappelé qu’en application de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée et que c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver, preuve au cas présent non rapportée.

Il s’ensuit de façon non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 janvier 2024. Il est cependant acquis qu’au jour de l’audience la société [D] ET [H] a soldé l’intégralité de sa dette, raison pour laquelle aucune demande de paiement n’est formulée par la société IENA OPPORTUNITIES 2.

Or, si en l’absence d’apurement des causes du commandement dans le mois de sa délivrance, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies, le juge des référés peut même d’office accorder au locataire de bonne foi des délais de paiement, y compris rétroactifs, en application de l’article 1343-5 du code civil.

Au cas présent, la volonté de la société [D] ET [H] de s’acquitter de sa dette locative caractérise sa bonne foi. Il convient ainsi de lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu’à la date du 9 septembre 2025, de constater qu’elle a apuré dans ce délai les causes du commandement et que la clause résolutoire est ainsi réputée ne pas avoir joué.

La société IENA OPPORTUNITIES 2 sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion, de transport et séquestration des meubles ainsi que de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1103 du code civil dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, selon l’article 1231-5 du même code (anciennement l’article 1152) :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure».

En l’espèce, l’article 1.5 des conditions générales du bail stipule :

« Le loyer, la provision sur charges et tout éventuel acompte sur impôt ou taxe sont exigibles le premier jour de chaque terme. Le règlement doit être effectué par prélèvement automatique sur compte bancaire, postal ou d’épargne, par virement bancaire ou par chèque adressé dans les bureaux du bailleur ou de son représentant. (…)

À défaut de règlement de tout ou partie des sommes dues à leur échéance, le preneur sera redevable d’une indemnité égale à 10 % du montant des sommes dues ».

La dette locative étant intégralement soldée au jour de l’audience, il n’y a pas lieu de prononcer à l’encontre de la société [D] ET [H] une condamnation à paiement résiduelle, qui n’aurait lieu d’être qu’au titre de la clause pénale contractuellement fixée par le bail en cas de retard de paiement.

Or, celle-ci susceptible d’être modérée, voir supprimée par le juge, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, mais une telle appréciation excède les pouvoirs du juge des référés lequel, au cas d’espèce, dira n’y avoir lieu à référé, au regard de la contestation sérieuse qu’élève la société [D] ET [H] à l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

La société [D] ET [H] n’a procédé au règlement des sommes dues qu’après l’engagement de la procédure. Partie perdante, elle sera donc en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux dépens, qui comprendront à l’exclusion de tous autres frais, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation et de signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IENA OPPORTUNITIES 2 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS recevable l’intervention volontaire de la société IENA OPPORTUNITIES 2, venant aux droits de la SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 6, elle-même venant aux droits de la société ALLIANZ VIE,

CONSTATONS le désistement d’instance de la SCI ALLIANZ NEW REAL ESTATE 6, venant aux droits de la société ALLIANZ VIE,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du commandement de payer délivré le 22 décembre 2023,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies,

ACCORDONS rétroactivement jusqu’au 9 septembre 2025 des délais de paiement à la société [D] ET [H],

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire au cours des délais ainsi accordés,

CONSTATONS qu’au 9 septembre 2025, la société [D] ET [H] a apuré les causes du commandement et l’arriéré locatif, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué,

REJETONS en conséquence la demande de la société IENA OPPORTUNITIES 2 tendant à voir constater la résiliation du bail et ses demandes subséquentes d’expulsion, de transport et séquestration des meubles, ainsi que de fixation d’une indemnité d’occupation,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de paiement de la clause pénale,

CONDAMNONS la société [D] ET [H] à payer à la société IENA OPPORTUNITIES 2 la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS la société [D] ET [H] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.