TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 25/453

AFFAIRE N° RG 24/00541 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3G4B

Jugement Rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [I] [S] [T]

née le 24 Avril 1967 à [Localité 9] (76)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

Madame [P] [H] épouse [U]

née le 19 Mai 1980 à [Localité 14] (69)

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hélène CASTAGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [F] [U]

né le 13 Avril 1975 à [Localité 10] (59)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Hélène CASTAGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 mai 2025, différée dans ses effets au 12 Juin 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 26 Juin 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, prorogé au 16 octobre 2025 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu chez Maître [Z] [R], Notaire à [Localité 7], le 18 octobre 2022, Monsieur [F] [U] et Madame [P] [G] ont vendu à Madame [I] [T] une maison d’habitation avec piscine sur un terrain cadastré Section [Cadastre 8] sis [Adresse 1] à [Localité 11].

Dès le mois de novembre 2022 Madame [I] [T] se plaint de différents désordres.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, Madame [I] [T] a assigné Monsieur [F] [U] et Madame [P] [G] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir :

Vu les articles 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code civil,

Vu les articles 514, 514-1 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

— DECLARER la demande de Madame [I] [T] recevable et bien fondée ;

— JUGER que Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] avaient connaissance avant la vente à Madame [I] [T] des désordres liés à la piscine, la salle de bain et les WC ;

— JUGER que Madame [I] [T] n’avait pas connaissance avant la vente des désordres liés à la piscine, la salle de bain et les WC, tenant le caractère caché des désordres ;

— JUGER que Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] engagent leur responsabilité sur le fondement de la garantie légale des vices cachés ;

En conséquence,

— CONDAMNER Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] au paiement de la somme de 27.705,49 euros à titre de réduction du prix de vente ;

— CONDAMNER Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] à payer à Madame [I] [T] la somme de 2.500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] à payer à Madame [I] [T] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— CONDAMNER Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] à payer à Madame [I] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] aux entiers dépens, provisoirement arrêté à la somme de 3.646,53 euros et comprenant notamment les recherches de fuite de la piscine d’un montant de 400 euros et des WC d’un montant de 305 euros ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu les conclusions en défense de Monsieur [F] [U] et Madame [P] [G] enregistrées par RPVA les 3 juillet 2024 et 11 février 2025 par lesquelles ils sollicitent de voir :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du Code de Procédure civile,

Vu l’article 1103 du code civil, vu l’article 1240 du code civil, Vu l’assignation adverse du 30 août 2023, Vu la jurisprudence citée, vu les pièces produites,

— DEBOUTER Madame [T] de l’intégralité de ses demandes,

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER Madame [T] à payer à Monsieur [U] et Madame [H] la somme de 695,06 euros correspondant au prorata des sommes reçues par EDF pour le période allant du 22 juin 2022 au 18 octobre 2022.

— DIRE ET JUGER que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 7 jours après la signification de la décision à intervenir.

— CONDAMNER Madame [T] à payer à Monsieur [U] et Madame [H] une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil en réparation du préjudice moral,

— CONDAMNER Madame [T] à payer à Monsieur [U] et Madame [H] une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER Madame [T] aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions en répliques des requérants enregistrées par RPVA le 20 novembre 2024 et le 4 juillet 2025 par lesquelles ils sollicitent de voir :

Vu les articles 1641, 1643, 1644, 1645, 1231-1 et 1792et s du Code civil,

Vu les articles 514, 514-1 et 700 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Béziers pour les causes et raisons sus-énoncées de :

— DECLARER la demande de Madame [I] [T] recevable et bien fondée ;

— DEBOUTER Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] de leur demande reconventionnelles injustifiées et infondées et REJETER toute conclusions contraires comme injuste et mal fondée

— JUGER que Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] avaient connaissance avant la vente à Madame [I] [T] des désordres liés à la piscine, la salle de bain et les WC ;

— JUGER que Madame [I] [T] n’avait pas connaissance avant la vente des désordres liés à la piscine, la salle de bain et les WC, tenant le caractère caché des désordres ;

— JUGER que les Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] engagent leur responsabilité sur le fondement de la garantie légale des vices cachés ;

En conséquence,

A titre principal,

— CONDAMNER Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] au paiement de la somme de 27.705,49 euros à titre de réduction du prix de vente ;

A titre subsidiaire

— CONDAMNER Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] au paiement de la somme de 27.705,49 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause

— CONDAMNER Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] à payer à Madame [I] [T] la somme de 2.500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] à payer à Madame [I] [T] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— CONDAMNER Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] à payer à Madame [I] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] aux entiers dépens, provisoirement arrêté à la somme de 3.646,53 euros et comprenant notamment les recherches de fuite de la piscine d’un montant de 400 euros et des WC d’un montant de 305 euros ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux ultimes écritures de chacune des parties reçues au débat, pour plus ample expose de leurs prétentions et moyens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 juin 2025 par ordonnance du 15 mai 2025 et l’affaire renvoyée devant la formation de jugement à juge rapporteur pour dépôt de dossier au plus tard le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la garantie légale des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 et 1642 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que la garantie des vices cachés antérieurs à la vente est due par le vendeur lorsque la chose présente un vice qui la rend impropre à l’usage auquel l’acheteur la destinait. A l’inverse, pour être qualifié d’apparent, le vice doit être connu dans son ampleur et dans ses conséquences. Pour autant, un acquéreur, y compris non-professionnel, reste tenu de procéder à des vérifications élémentaires, de sorte qu’un vice est considéré comme apparent, pour un profane, lorsqu’il peut être constaté à l’occasion d’un simple examen.

Par ailleurs, il est constant que le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve et il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, peu important que la partie adverse y ait été régulièrement appelée.

Il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’acte de vente régularisé le 18 octobre 2022 prévoit en page 10 que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Toutefois le vendeur est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés.

Madame [I] [T] fait état de désordres affectant la piscine, l’écoulement du bac à douche et une fuite affectant les WC et le lavabo de la salle de bain.

S’agissant de la fuite de la piscine, Madame [I] [T] produit une facture relative à une recherche de fuite en date du 15 juin 2023 de la société AM piscine 34 qui confirme l’existence d’une fuite de la piscine, une facture de la SAUR du 28 décembre 2023 qui fait état d’une consommation d’eau de 102 m3 du 18/10/22 au 03/10/2023, un constat d’huissier en date du 23 juillet 2023 qui constate que le tuyau relié à la buse de refoulement de la piscine fuit, et un rapport de diagnostic non contradictoire du 16 juillet 2023 réalisé par Monsieur [O], expert près la cour d’appel de [Localité 12] qui considère que les malfaçons de la piscine sont trop nombreuses et évalue les travaux de mise en conformité à la somme de 15.960 € pour permettre une qualité d’eau optimale et enfin en devis de la société DESIGN POOL du 18 juillet 2023 qui estime les travaux de remise en état de la piscine à la somme de de 21.888 €, il ressort de ces pièces qu’aucun élément ne permet de considérer que les vendeurs avaient connaissance d’un défaut d’étanchéité, étant précisé qu’aucune fuite d’ampleur, entraînant la nécessité de remplir fréquemment la piscine n’est établie, en l’état notamment la facture d’eau versée aux débats ne permet pas d’apprécier l’existence d’une consommation excessive en l’absence d’autres factures permettant d’établir une comparaison, les non-conformités relevées par Monsieur [O] ne permettent pas de remédier aux problèmes de fuite et Madame [I] [T] ne se plaint pas d’autres désordres affectant la piscine. La requérante ne démontre ni l’existence d’un désordre grave sur la piscine ayant vicié son consentement ni la connaissance du dit désordre par les vendeurs, ni encore, leur volonté de le dissimuler.

Madame [I] [T] doit être déboutée de ses demandes à ce titre.

S’agissant du défaut de pente du bac à douche, Madame [I] [T] produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023 et un rapport d’expertise non contradictoire effectué le 16 juillet 2023 qui constate l’absence de pente du bac à douche et évalue approximativement les travaux de remise en état à la somme de 2160 € TTC. Il ressort de ces éléments que les constatations ont été faites sans aucune investigation et que ce défaut de pente était visible à l’œil nu au moment de la vente de sorte qu’il ne peut être constitutif d’un vice caché.

Madame [I] [T] doit être déboutée de ses demandes à ce titre.

S’agissant des fuites d’eau au niveau des WC et du lavabo de la salle de bains, Madame [I] [T] expose qu’elle s’est aperçue fin septembre 2023, soit 11 mois après l’acquisition de la maison d’une remontée d’eau au travers des lattes du parquet flottant des WC ainsi que d’une fuite au niveau du raccordement du lavabo de la salle de bain. Elle produit un procès-verbal de constat effectué le 29 septembre 2023 et le 5 octobre 2023 qui constatent l’existence d’une fuite d’eau au niveau des WC et du lavabo de la salle de bains, mais en l’absence de toute expertise contradictoire, ces éléments ne permettent pas de connaître les causes et origines de ces fuites et de savoir si elles sont constitutives d’un vice caché préalable et existant au moment de la vente. En outre les fuites d’eau étant apparues 11 mois après la vente, Madame [I] [T] ne démontre pas que les époux [U] avaient connaissance de l’existence de ces fuites.

Madame [I] [T] doit être déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur la garantie décennale

Aux termes de l’article 1792 du code civil tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Lorsque le maître d’ouvrage a construit pour lui-même un ouvrage il devient responsable sur le fondement de la garantie décennale vis-à-vis de l’acquéreur s’il vend dans un délai de dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

En l’espèce il ressort des pièces versées au dossier que la construction de la piscine a été réalisée en vertu d’une déclaration préalable délivrée le 30 septembre 2009, qu’il ressort de la déclaration d’achèvement de travaux que la totalité des travaux a été achevée le 19 mai 2009 et que Madame [I] [T] a acquis le bien le 18 octobre 2022, et il n’est pas contesté que Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] ont réalisé les travaux eux-mêmes.

Dans ces circonstances la responsabilité des vendeurs ne peut être recherchée sur le fondement de la garantie décennale, les demandes de la requérante étant prescrites.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] :

Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] sollicitent le paiement de la somme de 695.06 € correspondant au prorata des sommes reçues par EDF pour la période du 22 juin au 18 octobre 2022 ; aucun élément versé au dossier ne permet d’établir la réalité du transfert du contrat EDF, de connaitre la production générée par les panneaux photovoltaïques sur cette période et enfin de savoir si Madame [I] [T] a effectivement perçu cette somme. En l’absence d’une créance exigible liquide et certaine, Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] doivent être déboutés de leur demande.

Les époux [U] sollicitent sur le fondement de l’article 1240 du code civil la somme de 2500 € en réparation de leur préjudice moral. Aux termes de ces dispositions, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] ne justifient aucune faute de la requérante, le seul fait d’exercer une action en justice n’est pas constitutif d’une faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [I] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [I] [T] sera condamnée à payer aux requérants une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros. Sa propre demande formée sur ce fondement doit être rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et rendu en premier ressort,

DEBOUTE Madame [I] [T] de ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

DEBOUTE Madame [I] [T] de ses demandes sur le fondement de la garantie décennale ;

DEBOUTE Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] de leur demande reconventionnelle et du surplus de leur demande ;

CONDAMNE Madame [I] [T] à payer la somme de 1000 euros à Madame [P] [G] et Monsieur [F] [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 16 Octobre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Julie LUDGER

Copie à M^e Hélène CASTAGNE, M^e Julien SICOT