TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01945

N° Portalis DBX4-W-B7J-UF2Z

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 21 Novembre 2025

S.A. [Adresse 10] prise en la personne de son représentant légal en exercice

C/

[G] [H] épouse [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Novembre 2025

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 21 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [G] [H] épouse [T]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 06 juillet 2023 signé électroniquement, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [G] [H] épouse [T] un appartement à usage d’habitation n°0008 [Adresse 11] D, un jardin et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 841,85 euros et une provision sur charges mensuelle de 68,04 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [G] [H] épouse [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 10 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [G] [H] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé pour :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [G] [H] épouse [T] ainsi que celle de toute personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des Procédures civiles d’exécution

— ordonner que faute par Madame [G] [H] épouse [T] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

Il est en outre demandé à monsieur le juge des contentieux de la protection de condamner Madame [G] [H] épouse [T] :

— au paiement, à titre provisionnel de la somme de 2.534,30 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats.

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à votre départ effectif, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit

— d’une somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 23 septembre 2025, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.279,57 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. Elleindique que les paiements sont aléatoires, et qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers courants.

Madame [G] [H] épouse [T] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, en raison des problèmes de santé de sa fille, et en payant le loyer courant, outre la somme de 225 euros par mois en règlement de l’arriéré, ce qui représente la somme totale de 1.000 euros par mois. Elle indique que cela fait 14 ans qu’elle est locataire auprès de la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et qu’elle a du quitter son précédent logement car sa fille a sauté du troisième étage. Elle précise qu’elle a trois enfants à charge, que ses revenus sont de 1.900 euros par mois, et qu’elle va recevoir une prime en décembre. Elle indique qu’elle a soldé toutes ses autres dettes.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1.Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 novembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 6 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 6.2. « Clause résolutoire ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.870,12 euros a été signifié le 10 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [G] [H] épouse [T] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.829 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 16 septembre 2025 démontrant que Madame [G] [H] épouse [T] reste devoir la somme de 6.279,57 euros, mensualité d’août 2025 comprise.

Madame [G] [H] épouse [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.279,57 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [G] [H] épouse [T] fait valoir qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par le bailleur et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant du 28 août 2025, pour l’échéance du mois de juillet 2025 appelée le 31 juillet 2025, et alors qu’aux termes du contrat le loyer est payable à terme échu le dernier jour de chaque mois (article 3.1 du contrat).

En outre, même s’il est entendu par le tribunal la situation personnelle difficile de Madame [G] [H] épouse [T] exposée lors de l’audience, celle-ci propose de rembourser la dette locative par échéances de 225 euros en sus du paiement des loyers courants, ce qui est manifestement disproportionné par rapport à ses revenus actuels de 1.900 euros, puisqu’elle n’arrive pas déjà pas à s’acquitter du loyer courant, et ce même partiellement. Par ailleurs, elle n’a produit aucun justificatif permettant d’établir qu’elle percevra en décembre 2025 une prime de la part de son employeur.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Madame [G] [H] épouse [T] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire

IV. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte tenu de la résiliation de plein droit du bail depuis le 11 mars 2025, et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Madame [G] [H] épouse [T] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [G] [H] épouse [T] sera donc ordonnée.

Madame [G] [H] épouse [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 mars 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Madame [G] [H] épouse [T] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er septembre 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [G] [H] épouse [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [G] [H] épouse [T] sera condamnée à lui verser une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2023 entre la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [G] [H] épouse [T] concernant un appartement à usage d’habitation n°0008 [Adresse 12], un jardin et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1] sont réunies à la date du 11 mars 2025 ;

DEBOUTONS Madame [G] [H] épouse [T] de sa demande de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [G] [H] épouse [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [H] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [G] [H] épouse [T] à verser à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 6.279,57 euros (décompte arrêté au 16 septembre 2025, incluant une dernière facture d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [G] [H] épouse [T] à payer à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 11 mars 2025 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [G] [H] épouse [T] à verser à la S.A PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [H] épouse [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,