TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01260 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IAU4

JUGEMENT du

04 Décembre 2025

Minute n°

S.a d’H.L.M PODELIHA

(R.C.S d'[Localité 6] n° 057 201 139)

C/

[E] [H]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

M. [H]

Préfecture du Maine et [Localité 7]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 Décembre 2025

après débats à l’audience du 04 Septembre 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [H]

né le 23 Décembre 1975 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 mars 2023, la société Podeliha a donné à bail à M. [E] [H] un logement situé [Adresse 2].

Par exploit d’huissier en date du 3 juillet 2025, la SA d’H.L.M. Podeliha a fait assigner M. [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins d’obtenir notamment la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du défendeur.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette date, la SA d’H.L.M. Podeliha, représentée par son conseil, reprenant oralement son assignation, demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

prononcer la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de M. [E] [H] ainsi que celle des occupants de son chef qui pourra être poursuivie dès la délivrance du commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du prononcer de la résiliation, jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi  ; condamner M. [E] [H] à lui payer les sommes suivantes :1. L’indemnité d’occupation précédemment fixée à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération définitive des lieux,

2. La somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

3. Les entiers dépens.

Elle expose que M. [E] [H] est l’auteur depuis plusieurs mois de nombreux troubles de voisinage consistant en des nuisances sonores mais également en des agressions physiques et verbales et que malgré ses interventions et mises en demeure pour faire cesser les troubles, ceux-ci persistent. Elle souligne que M. [H] a été récemment condamné pour des faits de détention, usage et trafic de stupéfiants.

Elle fait valoir que par ses agissements, M. [E] [H] a manqué à ses obligations de locataire et que la gravité de ces manquements suffit à justifier la résiliation judiciaire du bail et par voie de conséquence l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Elle ajoute que la mauvaise foi du défendeur justifie la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Bien que convoqué par assignation signifiée le 3 juillet 2025 par acte déposé à étude, M. [E] [H] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en l’usage paisible et raisonnable des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le juge peut donc prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles. Pour statuer, le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision.

En l’espèce, il est établi, par les attestations de voisin ainsi que par le dépôt de plainte du 29 janvier 2025, que M. [E] [H] a pu manquer à plusieurs reprises à son obligation de jouissance paisible des lieux.

Il est en effet démontré que celui-ci a été à l’origine de nuisances sonores, diurnes et nocturnes, ceci dès son entrée dans les lieux et jusqu’au cours de l’année 2025 et que ces nuisances (“musique à fond avec des hurlements toute la nuit jusqu’à environ 4 h du matin”, “musique forte”, “n’arrête pas d’hurler”) ont perduré même après la mise en demeure du 28 février 2024 et la proposition de rencontre du 20 janvier 2025, des voisins ayant pu se dire “exaspérés” face à cet “enfer”.

Outre ces nuisances sonores répétées, il est également attesté que M. [E] [H] s’est montré à diverses reprises menaçant et insultant à l’égard des personnes présentes dans l’immeuble. L’agent d’entretien s’est en effet plaint le 29 janvier 2025 de ce que M. [H] l’avait insulté et menacé de violences sans motif apparent. Des voisins décrivent également un climat d’insécurité important lié à la présence de M. [H] dans l’immeuble, du fait des personnes qu’il introduit dans le logement (“va et vient à longueur de temps d’individus louches et bagarreurs”) mais également du fait du comportement menaçant et violent de M. [H] lui-même. (“ [il] a essayé de me faire entrer de force dans son appartement”, “[il] a voulu me frapper”, “[il] m’a craché dessus”, “il est d’une extrême violence”, “[nous] avons peur de descendre les poubelles”).

Ces nuisances sonores répétées mais également et surtout ce comportement violent et menaçant à l’encontre des autres personnes se trouvant dans l’immeuble constituent des manquements du locataire d’une gravité suffisante à justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Celle-ci sera donc prononcée à compter du présent jugement.

Sur les demandes d’expulsion et de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

Du fait de la résiliation du bail, M. [E] [H] se retrouve occupant sans droit ni titre du logement.

Aux termes de l’article L. 412-1 du code de procédure civile d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut, notamment lorsqu’une procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.412-6 du même code prévoit par ailleurs que “nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille (…).”

En l’espèce, la mauvaise foi du défendeur n’est pas suffisamment caractérisée. Le prononcé du jugement intervenant par ailleurs pendant la période de la trêve hivernale, il n’apparaît pas utile de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 précité alors qu’aucune mesure d’expulsion forcée ne pourra intervenir avant le 1er avril 2026.

La demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux sera en conséquence.

Sur la demande en paiement

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation sera allouée à celui-ci.

Il convient de fixer cette indemnité au montant des loyers qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, indexés, taxes et charges en sus.

Le défendeur sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail, soit à compter du présent jugement, et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

M. [E] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à verser à la SA d’H.L.M. Podeliha une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit toutefois que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Il n’a pas été demandé de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 9 mars 2023 entre la SA d’H.L.M. Podeliha d’une part et M. [E] [H] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 2] et ce à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE la SA d’H.L.M. Podeliha de sa demande de réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT en conséquence qu’à défaut pour M. [E] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’H.L.M. Podeliha pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [E] [H] à verser à la SA d’H.L.M. Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, ceci à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [E] [H] à verser à la SA d’H.L.M. Podeliha une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [H] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

Le Greffier, Le Président,