TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04149

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPMU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. [Adresse 9]

C/

[D] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SA HLM DES CHALETS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 9],

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 7]

Représentée par Monsieur [Z] [P], muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [V],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 janvier 2024, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [D] [V] un appartement à usage d’habitation n°B101 et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 571,34 euros pour le logement et de 41,40 euros pour le stationnement et une provision sur charges mensuelle de 116,69 euros.

Le 25 juillet 2024, la SA [Adresse 9] a fait signifier à Monsieur [D] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA HLM DES CHALETS a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, la SA [Adresse 9] a ensuite fait assigner Monsieur [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 5.120,72 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— des loyers et charges impayés du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec les intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA HLM DES CHALETS, représentée par Monsieur [Z] [P], muni d’un pouvoir de représentation spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 11.424,22 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025, avec application d’un supplément de loyer de solidarité à compter de janvier 2025.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 16 octobre 2024, Monsieur [D] [V] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

Autorisée à produire en cours de délibéré et jusqu’au 03 avril 2025 les justificatifs relatifs au supplément de loyer de solidarité, la SA [Adresse 9] a justifié le 03 avril 2025 du listing complet relatif au supplément de loyer de solidarité pour 2025, d’une enquête du 10 octobre 2024, d’une enquête du 11 décembre 2024 et d’un constat de commissaire de justice relatif à l’enquête du 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 08 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 9. Clause résolutoire) prévoyant une résiliation en cas d’impayés dans un délai de deux mois après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois, délai contractuel plus favorable au locataire et plus protecteur de celui-ci que les dispositions légales prévues à son profit, doit donc primer sur le délai légal de six semaines.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 25 juillet 2024, pour la somme en principal de 4.061,86 euros, dans le délai de deux mois, conformément à la clause résolutoire.

Monsieur [D] [V] n’a procédé à aucun paiement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 26 septembre 2024 et Monsieur [D] [V] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [D] [V] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application des articles 1240 et 1760 du Code civil, entre la résiliation et la restitution des lieux, l’occupant sans droit ni titre peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, qui a vocation à indemniser les propriétaires du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation demandée par la SA [Adresse 9] à compter du 26 septembre 2024 au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du contrat, sans application du supplément de loyer de solidarité. En effet, outre que le supplément de loyer de solidarité n’a vocation à s’appliquer qu’aux locataires disposant d’un titre légal d’occupation et non aux occupants sans droit ni titre, la SA HLM DES CHALETS ne justifie pas de la réalisation des démarches nécessaires à la facturation provisoire d’un supplément de loyer, le constat de commissaire de justice du 11 décembre 2024 n’établissant pas l’envoi de la lettre recommandée reproduisant les dispositions de l’article 444-9 du code de la construction et de l’habitat à Monsieur [D] [V], n’ayant procédé que par sondage et n’ayant pas établi que Monsieur [D] [V] était l’une des personnes dont la lettre recommandée avait été contrôlée par sondage.

La SA [Adresse 9] produit un décompte du 17 mars 2025 démontrant que Monsieur [D] [V] reste devoir la somme de 9.537,70 euros, mensualité de février 2025 comprise, au titre de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Monsieur [D] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 9.537,70 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 sur la somme de 5.120,72 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [D] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 26 septembre 2024 au 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, Monsieur [D] [V] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 janvier 2024 entre la SA [Adresse 9] et Monsieur [D] [V] concernant un appartement à usage d’habitation n°B101 et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 26 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à verser à la SA [Adresse 9] à titre provisionnel la somme de 9.537,70 euros (décompte arrêté au 17 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 sur la somme de 5.120,72 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à payer à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à verser à la SA [Adresse 9] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,