TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03408

N° Portalis DBX4-W-B7I-TI7R

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 01 Octobre 2025

[B] [H]

C/

[L] [X]

[W] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Octobre 2025

à la SELARL ARCANTHE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 01 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [H]

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [X]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE,

Monsieur [W] [J]

demeurant [Adresse 8]

représenté par la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD BJB, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [H] a donné à bail un appartement à usage d’habitation meublé (n°36) situés [Adresse 2] et un cellier en sous-sol (n°36) à diverses personnes en colocation, par contrat en date du 20 août 2020, soumis à la loi du 6 juillet 1989, moyennant un loyer initial de 715,34 euros et une provision pour charges de 76,66 euros.

Par avenant en date du 30 juin 2021, Monsieur [L] [X] a intégré la colocation en remplacement de Madame [Z] [K] et Monsieur [W] [J] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [X] ; le montant du loyer et des charges n’a pas été modifié et devait être pris en charge par moitié par Monsieur [X] et pour l’autre moitié par l’autre colocataire, Madame [M].

Cet avenant a pris effet au 1er juillet 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [H] a fait signifier à Monsieur [L] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mars 2024 pour un montant en principal de 7672,71 euros.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 21 mars 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées et Monsieur [L] [X] a quitté les locaux litigieux courant juin 2024.

Monsieur [B] [H] a en conséquence fait réaliser un constat d’huissier le 21 juin 2024 après convocation de Monsieur [X] qui ne s’est pas présenté.

Compte tenu des impayés de loyers et des dégradations locatives, Monsieur [B] [H] a ensuite fait assigner respectivement Monsieur [L] [X] et Monsieur [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 28 août 2024.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— juger l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu entre lui et Monsieur [L] [X], uniquement à l’égard de ce dernier ;

— Condamner solidairement Monsieur [L] [X] et Monsieur [W] [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 8.977,71 euros, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Monsieur [L] [X] et Monsieur [W] [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3.782,86 euros, au titre de son préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Monsieur [L] [X] et Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [X] et Monsieur [W] [J] au paiement de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution et les frais d’exécution forcée éventuelle à venir.

A l’audience du 14 février 2025, Monsieur [B] [H], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance, a demandé de débouter Monsieur [X] de sa demande de délais de paiement de 24 mois, a indiqué que la convocation de Monsieur [X] à l’état des lieux de sortie était régulière et qu’il avait dû procéder aux réparations des dégradations locatives occasionnées par Monsieur [X], ce qui constitue en conséquence pour lui un préjudice financier.

Il a par ailleurs contesté l’absence d’état des lieux d’entrée pour la chambre occupée par Monsieur [X].

Monsieur [L] [X] a comparu représenté par son conseil, a demandé de constater qu’il avait quitté les lieux en juin 2024 et qu’en conséquence le bail était déjà résilié.

Sans contester la dette au titre des loyers et charges, il a sollicité des délais de paiement de 24 mois afin de pouvoir solder sa dette et de rejeter l’application des intérêts au taux légal.

Concernant les dégradations locatives, il a demandé à titre principal de constater le non respect des modalités de convocation du commissaire de justice et de rejeter l’ensemble des demandes indemnitaires liées aux travaux de remise en état de la chambre et de la salle de bains.

A titre subsidiaire, il a demandé de constater l’absence de preuve d’un préjudice effectif et de rejeter l’ensemble des demandes indemnitaires liées aux travaux de remise en état de la chambre et de la salle de bains.

A titre très très subsidiaire, il a demandé de constater l’absence d’état des lieux d’entrée pour la chambre qu’il avait occupée, de constater que les travaux ont eu pour unique objectif de remettre à neuf une chambre qui n’avait pas été rénovée depuis longtemps, de rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 2108,97 euros HT soit 2319,86 euros pour la chambre occupée par lui, de rejeter l’ensemble des demandes au titre des réparations afférentes à la salle de bains, ces dernières étant injustifiées et de rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 1330 euros HT soit 1463 euros TTC pour la salle de bains.

A titre infiniment subsidiaire, il a sollicité eu égard à l’état de vétusté de l’appartement d’appliquer un coefficient de vétusté de 50 % sur le montant des devis des travaux de remise en état, d’échelonner le montant des travaux retenus sur 24 mois et de rejeter tout autre demande.

Il a enfin demandé de débouter Monsieur [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour des raisons d’équité.

Monsieur [W] [J], assigné par acte de commissaire de justice signifié à sa personne le 28 août 2024, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

Par ordonnance avant dire droit en date du 1er avril 2025, le juge des contentieux de la protection a :

ORDONNÉ la réouverture des débats à l’audience du lundi 5 mai 2025 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, site Camille Pujol, salle Marianne, [Adresse 5] (31500) ;

INVITÉ Monsieur [B] [H] à faire délivrer à Monsieur [W] [J] un avenir d’audience pour cette audience du Lundi 5 mai 2025 à 10 h 30 en lui signifiant l’ ordonnance avant dire droit en date du 1er avril 2025 ;

DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

RESERVÉ l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Après renvois, à l’audience du 24 juillet 2025, Monsieur [B] [H] a sollicité de :

— juger l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu entre lui et Monsieur [L] [X], uniquement à l’égard de ce dernier ;

— Débouter Monsieur [X] et Monsieur [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner solidairement Monsieur [L] [X] et Monsieur [W] [J] à lui verser à titre provisionnel la somme de 8.977,71 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Monsieur [L] [X] et Monsieur [W] [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3.782,86 euros au titre de son préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Monsieur [L] [X] et Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [X] et Monsieur [W] [J] au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer en date du 4 mars 2024, la dénonce à la caution et les frais d’exécution forcée éventuelle à venir.

Il a indiqué au soutien de ses demandes que Monsieur [J] était bien tenu solidairement du paiement de la somme provisionnelle de 8977,71 euros au titre des loyers et charges impayés, en précisant notamment qu’il n’était pas dans l’obligation d’appeler en la cause la co-locataire de Monsieur [X], que le commandement de payer n’était pas nul dans la mesure où il distinguait clairement le principal, loyers et charges précisant la période concernée, les frais d’acte et les intérêts échus de sorte que chaque poste était parfaitement identifié et qu’en tout état de cause, s’agissant d’un éventuel vice de forme, il appartenait à Monsieur [J] de justifier d’un grief.

Il a par ailleurs soutenu que la prescription n’était pas acquise.

Enfin, il s’est opposé aux délais de paiement sollicités par Monsieur [X] et a soutenu que l’état des lieux de sortie était parfaitement régulier et opposable aux défendeurs s’agissant d’un constat établi par commissaire de justice.

Par ailleurs, il a maintenu sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [X] et de Monsieur [J] au paiement des réparations locatives d’un montant de 3.782,86 euros et soutenu qu’il n’existait aucune contestation sérieuse eu égard à cette demande.

Monsieur [W] [J] a comparu représenté par son conseil et a sollicité à titre principal de constater que Monsieur [H] ne justifiait pas d’un motif d’urgence et que ses demandes se heurtaient à des contestations sérieuses aux motifs que la colocataire de Monsieur [X], Madame [N] [G], solidairement tenue à la dette, n’avait pas été appelée en la cause, ni sa caution Madame [E] [T] épouse [P] et qu’en conséquence Monsieur [X] ne pouvait par ailleurs être seul tenu des réparations locatives.

Il a aussi soutenu que le commandement de payer était nul au motif que le décompte de la dette n’était pas joint, le décompte intégré au commandement de payer n’étant pas de nature à permettre au locataire et encore moins à la caution de vérifier le bien fondé des sommes dues, le décompte mentionnant en outre des crédits sans en préciser la nature ni la date des paiements, le décompte ne permettant pas en outre de vérifier l’imputation des intérêts .

Il a aussi soutenu que la prescription triennale à l’égard de la caution n’avait été interrompue qu’à compter du 5 mai 2025 et qu’en conséquence le bailleur ne pouvait lui réclamer aucun loyer ou charges avant le 5 mai 2022.

Il a par ailleurs soutenu que la demande de provision sur un préjudice financier était infondée en présence de contestations sérieuses.

En conséquence, il a demandé au juge des référés de se déclarer incompétent pour connaître de la demande de Monsieur [B] [H] et de le renvoyer à mieux se pourvoir.

A titre subsidiaire, il a demandé de déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [B] [H] formulées au titre des sommes réclamées avant le 5 mai 2022 atteintes de prescription et juger que les demandes formulées par Monsieur [B] [H] en réparation des préjudices financiers sont infondées et en conséquence débouter Monsieur [B] [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

En tout état de cause, il a demandé de condamner Monsieur [B] [H] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [L] [X] a comparu représenté par son conseil et a maintenu l’intégralité des demandes soutenues à l’audience du 14 février 2025 reprises plus haut, en ne contestant pas la dette locative, en sollicitant des délais de paiement et en remettant par ailleurs en cause la régularité de l’état des lieux de sortie et le préjudice financier subi par Monsieur [B] [H].

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RESILATION DU BAIL

Il est constant que Monsieur [L] [X] a quitté les locaux loués en juin 2024.

La demande de résiliation de bail est donc devenue sans objet.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

1 – Sur la dette locative

L’article 834 du code de procédure civile dispose :

“Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

L’article 835 du même code dans son premier alinéa dispose :

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

En, l’espèce Monsieur [B] [H] a sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [L] [X] et de Monsieur [W] [J] au paiement de la somme de 8977,71 euros et indiqué dans ses conclusions que la dette arrêtée à juin 2024 euros était décomposée comme suit :

—  7.672,71 euros correspondant aux arriérés de loyers et de charges de juillet 2021 à mars 2024 inclus selon commandement de payer du 4 mars 2024 (déduction faite du coût de l’acte)

—  1.155,33 euros correspondant aux loyers des mois d’avril à juin 2024 (385,11 x 3)

—  149,67 euros correspondant aux sommes dues au titre de la provision pour charges d’avril à juin 2024 (49,89 x 3).

Monsieur [L] [X] a reconnu la dette tandis que Monsieur [J] a soulevé un certain nombre de contestations sérieuses ayant trait notamment aux conditions de la solidarité de la dette ou encore à la prescription qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation solidaire de Monsieur [X] et de Monsieur [J] au paiement de la dette locative.

Aussi, en l’état, seul Monsieur [L] [X] sera condamné à payer à Monsieur [B] [H] la somme de 8977,71 euros au titre de la dette locative, somme qu’il n’a aucunement contestée.

Compte tenu de sa situation, il sera autorisé à s’acquitter du paiement de cette somme selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

2- Sur le préjudice financier

Monsieur [B] [H] soutient avoir subi un préjudice financier du fait des réparations locatives auxquelles il a dû faire face après le départ de Monsieur [X].

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile rappelées plus haut, le bien fondé des réparations locatives et du préjudice financier subi ne sauraient relever du juge des référés et ce d’autant plus qu’en l’espèce Monsieur [X] soulève des contestations sérieuses quant au bien fondé de la demande d’indemnisation des réparations locatives et que Monsieur [J] soulève également des contestations sérieuses eu égard à cette demande ayant trait notamment à l’absence en la cause de l’ancienne co-locataire de Monsieur [X], Madame [N] [G], et de sa caution.

En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé concernant cette demande au titre des réparations locatives.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [B] [H] , Monsieur [L] [X] devra lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’état de la procédure, Monsieur [J] gardera à sa charge ses frais irrépétibles et ses dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Au principal, tous droits et moyens réservés au fond,

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance avant dire droit en date du 1er avril 2025 ;

CONSTATONS que la demande de résiliation de bail est devenue sans objet suite au départ volontaire de Monsieur [L] [X] des locaux litigieux en juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [X] à verser à Monsieur [B] [H] à titre provisionnel la somme de 8.977,71 euros, au titre de la dette locative, mensualité de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [L] [X] à s’acquitter du paiement de cette somme en 23 mensualités de 374 euros et une 24ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation solidaire au paiement de la dette locative avec Monsieur [J] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de réparation du préjudice financier de Monsieur [B] [H] ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [X] à verser à Monsieur [B] [H] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

LAISSONS à la charge de Monsieur [W] [J] ses frais irrépétibles et ses dépens ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente