RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 13 Juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00440 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q2PY

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 6 mai 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. ARUL BASCAR

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître James CHOURAQUI de la SCP CHOURAQUI QUATREMAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0170

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. AWIS

dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 mars 2025, la SCI ARUL BASCAR a assigné en référé, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, la SAS AWIS, aux fins de voir :

— la déclarer recevable en ses demandes ;

— la dire bien fondée ;

A titre principal :

juger acquise la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail authentique en date du 23 septembre 2022 consenti par elle à la société AWIS pour les locaux sis [Adresse 4] ;ordonner l’expulsion de la SAS AWIS, et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;juger que la société AWIS sera redevable, outre les sommes au titre des loyers, charges, taxes et accessoires courants, d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’au départ effectif matérialisé par la remise des clés ;juger que votre juridiction se réserve le droit de liquider l’astreinte ;condamner la SAS AWIS, à titre provisionnel, au paiement, à son profit d’une somme de 53.329,14 euros TTC, sauf à parfaire, au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, arrêtés au 28 février 2025 ;condamner la société AWIS à lui payer la somme mensuelle de 1.649 euros TTC correspondant à l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2025, puis 2.485 euros T.T.C. à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;juger que le dépôt de garantie lui restera acquis ;juger mal fondée toute éventuelle demande délais de la société AWIS,

A titre subsidiaire :

juger dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, que les sommes qui seront versées par la SAS AWIS s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéances postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre ;juger dans cette hypothèse que, faute pour la SAS AWIS de respecter les délais accordés et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société ARUL BASCAR pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société AWIS, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux susvisés, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

En tout état de cause :

condamner la SAS AWIS à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer valant acquisition de la clause résolutoire du 6 août 2024.

Au soutien de ses demandes, la SCI ARUL BASCAR fait valoir, au visa des articles 834, 835, 836, 837 du code de procédure civile, de l’article L.145-41 du code de commerce et de l’article 1343 -5 du code civil, que :

par acte du 22 juin 2018, elle a donné à bail à la société AGRO PARIS un local à usage commercial situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;par acte notarié du 23 septembre 2022, la société AGRO PARIS a cédé son droit au bail commercial à la SAS AWIS et un nouveau bail commercial a été établi le même jour entre elle et la SAS AWIS, lequel a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 septembre 2022, moyennant un loyer de 14.400 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance ;la SAS AWIS ne s’étant pas acquittée de ses loyers et charges, à l’exception de trois virements de 1.525 € en janvier et mars 2023, elle lui a fait délivrer le 6 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, de payer la somme de 35.241 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024 inclus, qui est demeuré infructueux ;la somme visée au commandement de payer en date du 6 aout 2024 n’ayant pas été réglée par le preneur dans le délai d’un mois à compter de sa signification, elle est en droit de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et de poursuivre l’expulsion du locataire ;par ailleurs, dans l’hypothèse où la société AWIS se maintiendrait dans les lieux loués, malgré l’expulsion à intervenir, elle est fondée à obtenir sa condamnation à verser une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer contractuel, majorée de 50 % et ce, jusqu’à la libération effective des locaux ;à défaut d’avoir réglé les loyers et charges des mois d’aout 2024 à février 2025, la société AWIS est redevable de la somme de 53.329,14 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires échus ;elle est également fondée à demander, conformément aux stipulations du bail, que le montant total du dépôt de garantie lui reste acquis.

A l’audience du 6 mai 2025, la SCI ARUL BASCAR, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Bien que régulièrement assignée, la SAS AWIS n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par acte notarié reçu le 23 septembre 2022 par Maître [E] [D], notaire associé à SORGUES, la SCI ARUL BASCAR a donné à bail à la société AWIS un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] à Vigneux, pour une durée de 9 années, à compter du 15 septembre 2022, moyennant un loyer annuel de 14.400 euros HT, payable trimestriellement et d’avance, outre 85 euros à titre de provision sur les charges, taxes et prestations.

Le bail commercial comporte une clause résolutoire qui stipule que " En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers du non-paiement de frais de poursuite, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l’administrateur judiciaire également s’il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.

Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte de deux cents euros (200,00 eur) par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%) ".

Il ressort du décompte arrêté au mois de février 2025 et du commandement de payer du 6 aout 2024, produit aux débats, que la SAS AWIS ne s’est pas acquittée des loyers et charges et taxes, à l’exception de trois virements de 1.525 euros, les 4 janvier 2023, 6 mars 2023 et 30 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, la SCI ARUL BASCAR a fait délivrer à SAS AWIS un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme en principal de 35.241 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus.

Il n’est pas discuté que ce commandement de payer est demeuré infructueux à l’issue du délai d’un mois suivant sa signification, de sorte que le bail commercial s’est trouvé résilié de plein droit à compter 7 septembre 2024.

L’obligation de la SAS AWIS de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS AWIS occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, à défaut la SCI ARUL BASCAR sera alors autorisée à faire procéder à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour s’assurer de l’exécution de l’obligation de quitter les lieux, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte prévue au bail, qui au delà s’analyse comme une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI ARUL BASCAR sollicite la condamnation de SAS AWIS à lui payer la somme provisionnelle de 53.329,14 euros TTC, sauf à parfaire, au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, arrêtés au 28 février 2025, assortie des intérêts de retard mensuels au taux d’intérêt légal, décomposée comme suit :

—  35.500 euros au titre des loyers arrêtés au 28 février 2025 ;

—  2.507 euros au titre des charges arrêtées au 28 février 2025 ;

—  7.080 euros au titre de la TVA arrêtée au 28 février 2025 ;

—  7.080 euros correspondant à la prise en charge de la taxe foncière ;

—  261,64 euros correspondant au coût du commandement de payer.

Or, le bail commercial ayant pris effet le 15 septembre 2022, la société AWIS n’est pas redevable des loyers, provisions sur charge et taxe foncière, et TVA au titre du mois d’aout 2022 et sur la période du 1er au 14 septembre 2022 mentionnés sur le décompte, de sorte qu’il convient d’écarter la somme de 1659 euros au titre du mois d’aout 2022 et la somme de 774,20 euros pour la période du 1er au 14 septembre 2022.

En revanche, au regard des stipulations du bail commercial, du décompte arrêté au mois de février 2025 et du commandement de payer, les sommes réclamées au titre des loyers, des provisions sur charges et taxes foncières et de la TVA, sur la période du 15 septembre 2022 au 28 février 2025, ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, soit la somme de 44.420,80 euros, déduction faites des règlements intervenus, calculée comme suit :

1659 x 29 (octobre 2022 à février 2025) + 884,80 (15 au 30 septembre 2025) – 4575

En outre, la société AWIS est tenue au remboursement de la taxe foncière acquittée par le bailleur en application des stipulations du bail commercial selon lesquelles le preneur remboursera au bailleur tous impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement et les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d’enlèvement des ordures ménages, la taxe de balayages.

La société ARUL BASCAR justifie du montant des taxes foncières 2021, 2022 et 2023, par la production des avis d’impôts afférents, soit la somme totale de 7.080 euros.

Toutefois, la société AWIS n’est pas redevable de la taxe foncière au titre de l’année 2021, ainsi que pour la période du 1er janvier 2022 au 14 septembre 2022, le bail n’ayant pris effet qu’au 15 septembre 2022 de sorte que les sommes afférentes ne peuvent être retenues et la provision sur taxes foncières sur cette période doit être écartée.

La société ARUL BASCAR n’est donc redevable que de la taxe foncière 2022 proratisée sur la période du 15 septembre 2022 au 31 décembre 2022, et de la taxe foncière 2023, soit la somme de 2.769,46 euros (586,45 +2.183).

Compte tenu, des provisions mensuelles sur taxes foncières facturées à hauteur de 134 euros sur ladite période, soit une somme totale de 2.081,46 euros, un solde de 688 euros est dû au titre des taxes foncières 2022 et 2023.

Enfin, le coût du commandement de payer relève des dépens et sera traité à ce titre.

En considération de ces éléments, l’obligation de la société AWIS de régler la somme de 45.108,80 au titre des loyers, indemnités d’occupation, provisions sur charges et taxes foncières, et de la TVA, arrêtée au 28 février 2025, ne se heurte à aucune contestation sérieuse

Par conséquent, la SAS AWIS sera condamnée à payer à la SCI ARUL BASCAR, au titre des loyers, charges, taxes, indemnités d’occupation et TVA demeurés impayés au mois de février 2025 inclus, la somme provisionnelle de 45.108,80 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de délivrance de l’assignation

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La SCI ARUL BASCAR sollicite la condamnation de la société AWIS à lui verser une somme de 1.649 euros TTC au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1e mars 2025, puis de 2.485 euros TTC, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, en application de la clause du bail commercial qui stipule que « Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte de deux cents euros (200,00 eur) par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%) ».

Or, la somme réclamée à titre d’indemnité d’occupation à compter de l’ordonnance excède le revenu locatif dont la société ARUL BASCAR se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, si elle apparait manifestement excessive.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de majoration, la SCI ARUL BASCAR étant fondée uniquement à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 7 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

Par conséquent, il convient de condamner la société AWIS au paiement de ladite indemnité à compter du 1er mars 2025, celle dues depuis le 7 septembre 2024 étant comprises au titre de la provision accordée supra.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie prévue par la clause résolutoire figurant au bail commercial s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, si elle apparait manifestement excessive, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS AWIS qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer valant acquisition de la clause résolutoire du 6 août 2024.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SAS AWIS, partie perdante, sera condamnée à payer à la SCI ARUL BASCAR la somme de 1.200 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 23 septembre 2022 liant les parties et portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 6] (91), à la date du 7 septembre 2024 ;

ORDONNE, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS AWIS et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés situé [Adresse 2] à [Localité 6] (91) ;

DIT qu’à défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti, la SCI ARUL BASCAR est autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de la société AWIS et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS AWIS, à compter de la résiliation du bail, au 7 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la restitution des clés ou la reprise des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires;

CONDAMNE la SAS AWIS à payer à la SCI ARUL BASCAR l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la restitution des clefs ou la reprise des lieux ;

CONDAMNE la SAS AWIS à payer à la SCI ARUL BASCAR la somme provisionnelle de 45.108,80 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au mois de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie et d’astreinte ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS AWIS à payer à la SCI ARUL BASCAR la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS AWIS aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 13 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,