RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00362 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5N4

MINUTE N° : 143

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [X] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître LACROIX Aude, avocate au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Patricia VASSEUR, avocat au barreau de PARIS

Madame [L] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Patricia VASSEUR, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2021, la SA [X] [C] a donné à bail à Mesdames [E] [V] et [L] [P] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 568,91 € et 136,70 € euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2021, la SA [X] [C] a donné à bail à Mesdames [E] [V] et [L] [P] un emplacement de stationnement (numéro 65) situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial 41,72 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, la SA [X] [C] a fait signifier à Mesdames [E] [V] et [L] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 063,11 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 juin 2025.

Par notification électronique du 17 février 2023, la SA [X] [C] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, la SA [X] [C] les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [V] et Madame [L] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— autoriser le demandeur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Madame [E] [V] et Madame [L] [P] au paiement des sommes suivantes :

* 2 214,99 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 063,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 2 octobre 2025.

À l’audience, la SA [X] [C], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 784,91 euros arrêtée au 15 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et sollicite oralement le débouté de l’ensemble des demandes adverses.

La SA [X] [C] expose ne pas avoir été en mesure de vérifier les règlements évoqués au titre des loyers du mois de novembre 2025. Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mesdames [E] [V] et [L] [P] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 juin 2025, et qu’en outre, elles se sont toujours acquitté des loyers et des charges de façon irrégulière.

En défense, Madame [E] [V] et Madame [L] [P], représentées par leur conseil, soutiennent leurs dernières conclusions, visées à la barre, aux termes desquelles elles sollicitent du juge des contentieux de la protection de :

— à titre principal, juger le commandement du 26 juin 2025 purgé et sans effet ;

— en conséquence, débouter la SA [X] [C] de sa demande en résiliation de bail et expulsion ;

— à titre subsidiaire, juger que Madame [E] [V] et Madame [L] [P] s’acquitteront de leur dette par des versements mensuels de 150 euros en sus des loyers durant 36 mois et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ;

— très subsidiairement, juger qu’elles bénéficieront d’un délai de six mois à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux ;

— débouter la SA [X] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [E] [V] et Madame [L] [P] font valoir qu’elles ont rencontré des difficultés financières dans le paiement des loyers. Madame [E] [V] précise exercer la profession de chauffeur VTC, tandis que Madame [L] [P] indique être salariée en CDI. Elles indiquent que le loyer de novembre 2025 a été intégralement acquitté et que celui de décembre 2025 l’a été le jour de l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Lors de l’audience du 15 décembre 2025, les parties avaient été autorisées à produire un décompte actualisé faisant état des éventuels versements récents. Aucun document n’a été reçu au greffe dans les délais impartis.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 31 mai 2021 porte sur un logement et le second contrat conclu le même jour concerne un emplacement de stationnement (numéro 65). Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties, et se situent à la même adresse. En outre, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors, le contrat conclu le 31 mai 2021 concernant un emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs et conformément à l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la SA [X] [C] justifie d’une saisine de la CCAPEX le 17 février 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 1er octobre 2025.

En conséquence, la demande de la SA [X] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 mai 2021, du commandement de payer délivré le 26 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 15 décembre 2025, que la SA [X] [C] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il est relevé que la seule pièce fournie par les défenderesses pour faire état d’un ou plusieurs virements récents est illisible, de sorte que le décompte actualisé ne souffre aucune contestation. En outre les parties étaient autorisées à transmettre en cours de délibéré des éléments d’actualisation de la dette et aucune pièce n’a été reçue au greffe.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [E] [V] et Madame [L] [P] à payer à la SA [X] [C] la somme de 3 784,91 euros, au titre des sommes dues au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 063,11 euros, et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige comme antérieure au 29 juillet 2023, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 26 juin 2025 pour un montant de 2 063,11 euros en principal.

Il ressort du décompte produit que les locataires ont réalisé un paiement de 2 203 euros le 7 août 2025. Ce paiement s’impute sur les termes du commandement de payer en application de l’article 1342-10 du code civil.

Il est donc établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues et dont le paiement était demandé au terme du commandement, ont été réglées dans le délai de deux mois, quand bien même un éventuel nouvel impayé ait eu lieu entretemps.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées et de ce qui précède que la dette locative s’élève à 3 784,91 €, au 15 décembre 2025.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Le juge relève notamment que le bail a été conclu entre les parties le 31 mai 2021 et que depuis le 18 février 2022, soit près de quatre ans, les locataires ne se sont pas acquittées en temps et en heure de leurs obligations de régler le loyer, la dette pouvant monter au maximum jusqu’à 11 353,56

Néanmoins, les locataires justifient aujourd’hui de l’amélioration de leur situation personnelle et financière, chacune d’elle ayant désormais des ressources stables leur permettant tant de s’acquitter des loyers et charges courants que du restant de la dette. En outre la dette a d’ores et déjà été massivement diminuée par des versements fréquents.

En conséquence il n’est pas justifié de résilier le contrat mais il sera accordé un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. La résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués n’auront lieu que pour les cas où ces délais ne seraient pas respectés.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Mesdames [E] [V] et [L] [P], et de tout occupant de leur chef, sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de résiliation du bail avec expulsion, il y aura lieu de faire application des articles 1240 et 1730 du code civil, et de fixer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation, à la charge des défenderesses, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires au jugement :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner les parties à partager par moitié les dépens de l’instance.

En conséquence, la demande de la SA [X] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, considérant que la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement et la demande en ce sens sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DIT que la loi du 6 juillet 1989 est applicable à l’intégralité du présent litige, en ce compris le bail d’emplacement de stationnement conclu entre les parties ;

DÉCLARE recevable la demande de la SA [X] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [V] et Madame [L] [P] à payer à la SA [X] [C] la somme de 3 784,91 euros, en deniers et quittances, au titre des sommes dues au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 063,11 euros, et de l’assignation pour le surplus ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus tous deux le 31 mai 2021 entre la SA [X] [C] d’une part, et Madame [E] [V] et Madame [L] [P] d’autre part, concernant les locaux d’habitation situés [Adresse 4] à [Localité 3] et l’emplacement de stationnement n°65 sis [Adresse 5] à [Localité 3] ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire des contrats de bail susvisés, conclus les 31 mai 2021 entre la SA [X] [C] d’une part, Mesdames [E] [V] et [L] [P] d’autre part ;

ORDONNE à la SA [X] [C] et à Mesdames [E] [V] et [L] [P] d’exécuter leurs obligations respectives au titre des contrats de bail du 31 mai 2021, concernant les locaux d’habitation situés [Adresse 4] à [Localité 3] et l’emplacement de stationnement n°65 sis [Adresse 5] à [Localité 3] ;

AUTORISE Madame [E] [V] et Madame [L] [P] à s’acquitter de leur dette de 3 784,91 euros en 24 fois, en procédant à 23 versements de 125 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— les contrats de location concernant les locaux d’habitation situés [Adresse 4] à [Localité 3] et l’emplacement de stationnement n°65 sis [Adresse 5] à [Localité 3] seront résiliés, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mesdames [E] [V] et [L] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mesdames [E] [V] et [L] [P] à payer à la SA [X] [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

En tout état de cause :

CONDAMNE les parties à partager par moitié les dépens d’instance ;

REJETTE la demande de la SA [X] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [E] [V] et Madame [L] [P] de leur demande tendant à écarter l’exécution provisoire du jugement et DIT que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION