TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01270

N° Portalis DBX4-W-B7J-UAYE

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 20 Août 2025

[Y] [F] épouse [C]

C/

[P] [A]

[L] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Août 2025

à M^e Lyse FESCOURT

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 20 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [F] épouse [C]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Lyse FESCOURT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [A]

domicilié chez Madame [H] [N], [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [V]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 06 juin 2022, signé électroniquement, Mme [Y] [F] épouse [C] a loué à M. [L] [V] et M. [I] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], avec parking et piscine, pour un loyer mensuel de 670 €, outre 80€ provision sur charges.

Par avenant signé électroniquement les 15 et 16 avril 2023, à effet au 07 avril 2023, M. [P] [A] est devenu locataire en lieu et place de M. [I] [T] qui a délivré congé du logement.

En raison d’impayés de loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [P] [A] et M. [L] [V] par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024 pour la somme en principal de 1244€. Les causes du commandement de payer ont été apurées dans le délai imparti.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [P] [A] et M. [L] [V] par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024 pour la somme en principal de 1474,04€. Les causes du commandement de payer ont été apurées dans le délai imparti.

Un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [P] [A] et M. [L] [V] par actes de commissaire de justice des 02 et 07 octobre 2024 pour un montant en principal de 2.053,10€.

La bailleresse a ensuite fait délivrer un congé pour vendre par acte du 15 octobre 2024 avec effet au 05 juin 2025.

Par courrier en date du 20 novembre 2024, M. [P] [A], par l’intermédiaire de son curateur, a donné congé du logement. Par courriel en date du 13 février 2025, celui-ci a indiqué à la bailleresse que M. [P] [A] n’était plus sous mesure de protection depuis le 10 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 mars 2025, Mme [Y] [F] épouse [C] a assigné M. [P] [A] et M. [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires en raison du non-paiement de loyer ;

— la libération des lieux par M. [P] [A] et M. [L] [V] avec remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— à défaut de libération des lieux, l’expulsion sans délai de M. [P] [A] et M. [L] [V] et de tous occupants de leur chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— la condamnation solidaire de M. [P] [A] et M. [L] [V] au paiement de la somme de 3.754,60 € au titre des loyers et charges dus à la date du 13 février 2025, mois de février 2025 inclus, à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la constatation qu’en l’absence de règlement du loyer courant M. [P] [A] et M. [L] [V] ne peuvent bénéficier de délais pour le règlement de l’arriéré locatif ;

— la condamnation solidaire de M. [P] [A] et M. [L] [V] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés par M. [L] [V] et pendant un délai de six mois à compter de l’effet de la prise de congé par M. [P] [A] ;

— la condamnation solidaire de M. [P] [A] et M. [L] [V] à payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation in solidum de M. [P] [A] et M. [L] [V] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 27 mai 2025, Mme [Y] [F] épouse [C], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et actualise la dette locative en se reportant au décompte locatif produit. Elle précise que M. [P] [A] a quitté les lieux mais qu’elle maintient également sa demande d’expulsion à son encontre.

Bien que convoqués selon les modalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile, M. [P] [A] et M. [L] [V] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 06 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 mai 2022 contient une clause résolutoire laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2.053,10 € a été signifié le 02 octobre 2024 à M. [V] et le 07 octobre 2025 à M. [A] (selon PV de recherches infructueuses), conformément à la clause résolutoire du contrat.

Il ressort du décompte versé en procédure que les locataires ont réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant des versements de 182€ les 07 octobre, 06 novembre et 06 décembre 2024. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour apurer les causes du commandement et les versements de la CAF réalisés pendant cette période ne peuvent s’imputer sur des dettes de loyer plus anciennes. Celui-ci est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 décembre 2024.

De fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail devient sans objet.

L’expulsion de M. [L] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à M. [L] [V] pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [L] [V] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de M. [P] [A] en ce qu’il ressort des éléments produits qu’il a valablement délivré congé du bien le 20 novembre 2024 et qu’il réside à une autre adresse comme le confirme les modalités de délivrance de l’assignation.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ".

L’article 8-1 VI de la même loi prévoit que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Mme [Y] [F] épouse [C] produit, outre le contrat de bail comportant une clause de solidarité des locataires, un décompte actualisé au 22 mai 2025 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 6.071,44€, mensualité de mai 2025 incluse, après déduction des frais de procédure pour un montant de 185,55€ lesquels ne relèvent pas des loyers et charges impayés.

N’ayant pas comparu, M. [L] [V] et M. [P] [A] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Il n’est pas justifié du remplacement de M. [P] [A] par un autre colocataire depuis qu’il a délivré congé. Il reste donc contractuellement solidairement tenu de la dette locative pendant une durée de 6 mois à compter de la date d’effet du congé. Celui ayant été délivré le 20 novembre 2024, à défaut d’indication par la bailleresse de sa date de réception, il a pris effet au 20 décembre 2024. M. [P] [A] reste donc tenu des dettes locatives et indemnités d’occupation jusqu’au 20 juin 2025.

M. [L] [V] et M. [P] [A] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 6.071,44€.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, M. [L] [V] et M. [P] [A] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et ce jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme déjà ordonnée, M. [L] [V] et M. [P] [A] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, soit le 1er juin 2025, et jusqu’au 20 juin 2025 (date de fin de la solidarité) puis M. [L] [V], sera, seul condamné au paiement de cette indemnité à compter du 21 juin 2025 et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [V] et M. [P] [A], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [Y] [F] épouse [C], M. [L] [V] et M. [P] [A] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 06 juin 2022 et avenant des 15 et 16 avril 2023 entre Mme [Y] [F] épouse [C], d’une part, et M. [L] [V] et M. [P] [A], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], avec parking et piscine, sont réunies à la date du 08 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Y] [F] épouse [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE Mme [Y] [F] épouse [C] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir à ordonner l’expulsion de M. [P] [A], celui-ci ayant quitter les lieux en délivrant congé ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [V] et M. [P] [A] à verser à Mme [Y] [F] épouse [C] la somme de 6.071,44€ au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 22 mai 2025 (mensualité de mai 2025 incluse) ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [V] et M. [P] [A] à payer à Mme [Y] [F] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 08 décembre 2024 et jusqu’au 20 juin 2025 (date de la fin de la solidarité) ou jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés si celle-ci intervient avant le 20 juin 2025, l’arriéré entre le 08 décembre 2024 et le 30 mai 2025 étant compris dans la somme ci-dessus ordonnée;

CONDAMNE M. [L] [V] seul à payer à Mme [Y] [F] épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 21 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [V] et M. [P] [A] à payer à Mme [Y] [F] épouse [C] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [V] et M. [P] [A] aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La vice-présidente