Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

N° RG 25/00115

N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXYQ

Mme [X] [Z]

M. [V] [Z]

M. [S] [Z]

M. [G] [Z]

C/

M. [J] [O]

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEURS :

Mme [X] [Z], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e CHATRIOT Christophe, Avocat au Barreau de DIJON substitué par M^e SI HASSEN, Avocat au Barreau de DIJON

M. [V] [Z], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e CHATRIOT Christophe, Avocat au Barreau de DIJON substitué par M^e SI HASSEN, Avocat au Barreau de DIJON

M. [S] [Z], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e CHATRIOT Christophe, Avocat au Barreau de DIJON substitué par M^e SI HASSEN, Avocat au Barreau de DIJON

M. [G] [Z], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e CHATRIOT Christophe, Avocat au Barreau de DIJON substitué par M^e SI HASSEN, Avocat au Barreau de DIJON

assignation en date du 27 Mars 2025

DEFENDEUR :

M. [J] [O], demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e TRONCIN, Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS :

Audience publique du : 17 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire, en premier resssort rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026

Copies délivrées aux parties le

Copie exécutoire délivrée à le

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [M] épouse [Z] ont acquis le 19 juillet 2001, un appartement au sein de la résidence VEGA située au [Adresse 5] à [Localité 1].

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2020, les époux [Z] ont loué cet appartement, ainsi qu’une cave et un emplacement de parking, à Monsieur [J] [O] pour une durée de trois ans reconductibles à compter du 1er septembre 2020, moyennant un loyer initial de 540,00 € et une provision sur charges de 90,00 € par mois.

Monsieur [P] s’est porté caution des engagements de [J] [O].

Le 19 octobre 2022, les époux [Z] ont donné la nue-propriété de ce bien à leurs enfants, messieurs [S] et [G] [Z].

A compter de fin 2023, [J] [O] a enregistré du retard dans le paiement de son loyer.

C’est pourquoi, un commandement de payer la somme de 1.608,61 € lui a été délivré le 31 janvier 2024.

Le 18 octobre 2024, [J] [O] a adressé congé à son bailleur en se prévalant d’un préavis réduit à un mois.

Les époux [Z] ont accusé réception de ce congé et ont répondu que le délai de préavis applicable était de 3 mois puisque [J] [O] n’était pas en mesure de justifier être dans l’une des situations autorisant un délai plus court.

Le bailleur a ensuite été contacté par SMS puis par courrier par Madame [L] [C] qui a demandé le transfert du bail à son profit.

Par la suite, [J] [O] a manifesté sa volonté de se rétracter de son congé.

Selon courrier du 17 décembre 2024, le bailleur a répondu qu’il refusait sa rétractation.

Le 21 janvier 2025, un nouveau commandement de payer la somme de 1.051,01 € a été délivré à [J] [O].

Toutes les tentatives amiable afin de recouvrer les sommes dues sont restées vaines.

C’est pourquoi, par exploit de Commissaire de Justice du 27 mars 2025, [X], [V], [S] et [G] [Z] ont assigné [J] [O] devant le Tribunal Judiciaire de DIJON, aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer valable le congé qu’il a donné le 18 octobre 2024, et constater le non respect des causes du commandement de payer du 21 janvier 2025 ;

En conséquence,

— ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique;

— dire que le bailleur sera autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risque et périls de [J] [O] ;

— dire que le commandement d’avoir à quitter les lieux sera délivré en même temps que la signification de la présente décision ;

— condamner ce dernier à lui payer :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges locatives normalement exigibles et révisables selon la législation en vigueur jusqu’à complète libération des lieux;

— la somme de 2.040,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025.

L’affaire faisait l’objet de plusieurs renvois et était examinée au fond à l’audience du 17 novembre 2025, les parties sont représentées.

Le représentant des consorts [Z] explique que le congé donné par le défendeur est valable et que celui-ci est par conséquent occupant sans droit ni titre.

Il précise que les demandeurs ont qualité pour agir, qu’ils soient usufruitiers ou nus propriétaires.

Enfin, il actualise la dette locatives à 3.462,60 € au 31 octobre 2025, dépose ses pièces, et renvoie à ses dernières conclusions pour le surplus.

Le représentant de [J] [O] contestait tout d’abord avoir envoyé le courrier de congé, puis soutient à présent qu’il serait caduc.

Il précise notamment que la partie complétée par le destinataire est illisible.

Il soutient également que la poursuite de l’encaissement des loyers par les consorts [Z] manifesterait une volonté de revenir sur la fin du bail.

Enfin, il soutient que l’assignation n’aurait pas été notifiée à la Préfecture conformément aux disposition de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il sollicite ainsi le rejet des demandes des consorts [Z], pour défaut de notification de l’assignation, à défaut pour nullité du congé, à défaut pour caducité du congés, à défaut pour nullité du commandement de payer.

Il sollicité également la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens.

Enfin, il renvoie à ses conclusions pour le surplus.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement sera qualifié de contradictoire en raison de la représentation des parties.

Sur la recevabilité

[J] [O] affirme tout d’abord que seuls les usufruitiers peuvent agir en expulsion et que les nus-propriétaires ne peuvent pas s’associer à cette demande, sans toutefois citer le texte ad hoc.

En l’espèce, les nus-propriétaires ont fait le choix de s’associer à la démarche des usufruitiers.

La présence de ces derniers en tant que partie justifie à elle seule d’une qualité à agir et l’assignation délivrée à [J] [O] sera déclarée valable.

Au surplus, la demande de nullité de l’assignation formulée par [J] [O] ne l’a pas été avant sa défense au fond, conformément aux dispositions de l’article 74 du Code de procédure civile, cette demande est donc irrecevable.

Il en est de même de sa demande de nullité du commandement de payer pour le même motif.

En outre, les consorts [Z] justifient avoir adressé une copie de l’assignation à la préfecture de Côte d’Or par la voie électronique le 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et contrairement à ce que soutient le défendeur.

Ainsi l’action sera déclarée recevable.

Sur la validité du congé, et la demande d’indemnités d’occupation

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois:

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ».

En l’espèce, le courrier de [J] [O] du 18 octobre 2024, produit en procédure, manifeste une volonté non équivoque de donner congé du logement.

Il a été adressé en recommandé avec accusé de réception conformément aux dispositions légales précitées.

Cependant, [J] [O] conteste tout d’abord avoir envoyé son courrier en recommandé pour ensuite soutenir qu’il est caduc.

Or, l’avis postal comporte la mention « recommandé avec avis de réception » et il indique un envoi par les services postaux le 23 octobre 2024.

Le fait que la partie complétée par le destinataire soit illisible est sans incidence.

En outre, il est constant que le non-respect du formalisme du congé du preneur ne doit être sanctionné que dans la mesure où l’irrégularité cause un grief au bailleur.

Enfin, les époux [Z] ont accusé réception de ce congé dans les jours qui ont suivi sa réception, tel qu’il en ressort de leur courrier du 30 octobre 2024 produit aux débats.

En tout état de cause, le congé ne mentionne pas de motif et ne comporte pas de justificatifs permettant de réduire le préavis de droit commun à un mois.

Le préavis de trois mois a ainsi commencé à courir à compter de sa réception par le bailleur, soit le 25 octobre 2024 pour se terminer le 25 janvier 2025.

Le congé étant régulier au fond comme en la forme, [J] [O] est déchu de tout droit d’occupation à compter de cette date.

[J] [O] soutient également que la persistance à percevoir les loyers par les consorts [Z], manifesterait une volonté non équivoque de revenir sur la fin du bail, ce que ces derniers contestent.

En tout état de cause, les consorts [Z] n’ont jamais renoncé à se prévaloir de la fin du bail qu’ils ont confirmé le 30 octobre 2024.

Enfin, la renonciation à un droit ne se présume pas, et les consorts [Z] sont recevables et fondés à solliciter l’expulsion de [J] [O] du logement et de tous les occupants.

Ainsi, il résulte de ce qui précède, et des élément du dossier, que par acte sous seing privé du 20 juillet 2020, les époux [Z] ont loué un appartement,au sein de la résidence VEGA située au [Adresse 5] à [Localité 1], ainsi qu’une cave et un emplacement de parking, à [J] [O] pour une durée de trois ans reconductibles à compter du 1er septembre 2020, moyennant un loyer initial de 540,00 € et une provision sur charges de 90,00 € par mois.

[J] [O] a donné congé le 25 octobre 2024 (date de réception du courrier par les propriétaires), soit pour un départ le 25 janvier 2025, n’ayant pas justifié d’une situation permettant de réduire le préavis à un mois.

Ainsi, le Tribunal constate que [J] [O] est donc déchu de tout titre d’occupation à compter du 25 janvier 2025.

Dès lors, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail du logement ainsi que de la cave et de l’emplacement de parking est fondée et l’expulsion doit être ordonnée.

Par ailleurs, rien ne s’oppose à ce que le commandement de quitter les lieux soit délivré en même temps que la signification de la présente décision.

[J] [O] est donc occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, soit le 25 janvier 2025.

Il convient, en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle prévisionnelle au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 660,00 €, à compter du 25 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort des pièces produites, et notamment les tableaux de suivi des loyers au titre des années 2023, 2024 et 2025 que :

— le montant du loyer n’a jamais été actualisé, il est toujours de 540 € par mois,

— le montant des provisions sur charges a été porté à 120,00 € à compter du mois de novembre

2024,

— en décembre 2024, le montant de l’arriéré locatif était de 944,60 €.

À cette somme, il convient d’ajouter la quote-part de loyer et de charges du mois de janvier 2025, soit 532,25 € (660,00 € x 25/31).

À la date de prise d’effet du congé (25 janvier 2025), le montant de l’arriéré locatif était ainsi de 1.476,85 €.

À ce jour, il convient d’ajouter :

—  127,75 € de reliquat d’indemnité d’occupation du mois de janvier 2025,

—  660,00 € d’indemnité d’occupation mensuelle de février à octobre 2025, soit 5.940,00 €.

Il convient également de déduire les paiements sur la période à hauteur de 4.082,00 €, soit un solde restant dû de 1.985,75 €.

[J] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester l’existence ou le quantum de cette dette.

En conséquence, [J] [O] sera condamné à payer aux époux [Z] la somme de 3.462,60 € (944,60+532,25+127,75+5.940,00-4.082,00) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [Z] ont du engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir leurs droits, et il est équitable de condamner [J] [O] à leur verser la somme de 1000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre [J] [O], qui succombe sera condamné, aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025.

Enfin, au termes de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 – art.3 « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera fait rappel de ce dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE recevables les demandes de Madame [X] [Z] et Messieurs [V], [S] et [G] [Z],

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 25 janvier 2025,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [O] d’avoir libéré le logement et ses accessoires, notamment la cave et l’emplacement de parking, situé [Adresse 6] située au [Adresse 5] à [Localité 1], dans les délais prévus par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

DIT que le commandement d’avoir à quitter les les lieux sera délivré en même temps que la présente décision,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [O] à Madame [X] [Z] et Messieurs [V], [S] et [G] [Z], à une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi normalement, soit 660,00 €, à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et CONDAMNE Madame [J] [O] à payer à Madame [X] [Z] et Messieurs [V], [S] et [G] [Z] cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs,

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer à Madame [X] [Z] et Messieurs [V], [S] et [G] [Z], la somme de 3.462,60 € (TROIS MILLE QUATRE CENT SOIXANTE DEUX EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025,

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à verser à Madame [X] [Z] et Messieurs [V], [S] et [G] [Z] une somme globale de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE, Monsieur [J] [O] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de commandement de payer les loyers du 21 janvier 2025,

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision,

DIT que la présente décision sera adressée à la CCAPEX.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice-président, et par Madame Martine LECOMTE, greffier.

Le greffier, Le vice-président,