TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04646

N° Portalis DBX4-W-B7I-TT26

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 17 Juin 2025

[T] [O]

C/

[V] [H] [J] [D]

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 30 avril 2025

JUGEMENT

Le mardi 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [O]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Lilia LASSOUED, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [H] [J] [D]

demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 décembre 2019, Monsieur [S] [Z] et Madame [U] [F] divorcée [Z] ont donné à bail à Monsieur [V] [D] un logement à usage d’habitation n°A204 et deux emplacements de stationnement n° 21/22, situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 599 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Monsieur [T] [O] est devenu propriétaire de l’appartement le 10 juin 2023 et est devenu à cette date bailleur de Monsieur [V] [D].

Le 30 août 2024, Monsieur [T] [O] a fait signifier à Monsieur [V] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Le 30 octobre 2024, Monsieur [T] [O] a fait signifier à Monsieur [V] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant le défaut d’assurance.

Par acte d’huissier en date du 20 novembre 2024, Monsieur [T] [O] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, avec la possibilité de disposer de ses meubles, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.761,10 euros, représentant les loyers et charges impayés au mois de novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge de la résiliation effective du bail jusqu’à la complète libération des lieux,

— d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 novembre 2024.

A l’audience du 25 mars 2025, Monsieur [T] [O], représenté par Maître [M] [R], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.908,98 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [T] [O] fait valoir que Monsieur [V] [D] n’a pas justifié du paiement de ses loyers dans le délai de deux mois, ni justifié d’une assurance locative dans le délai d’un mois. Il ajoute que Monsieur [V] [D] n’a réglé aucun loyer depuis le commandement, même s’il allègue d’un versement du 24 mars 2025. Il fait valoir qu’il a contesté le 13 février 2025 la décision de recevabilité du dossier de surendettement prise par la commission de surendettement.

Monsieur [V] [D] comparaît en personne et demande des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [V] [D] explique qu’il a déposé un dossier de surendettement le 09 août 2024, lequel a été déclaré recevable le 24 octobre 2024. Il ajoute qu’il a été informé des mesures imposées par la commission de surendettement le 07 février 2025 et qu’il a débloqué son épargne, afin de régler ses créanciers, conformément au plan établi par la commission de surendettement. Il précise qu’il n’a pas été informé de la contestation formée par Monsieur [T] [O].

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

Le juge a sollicité la production d’un décompte actualisé avant le 01er avril 2025, afin de connaître le montant exact de la dette de Monsieur [V] [D].

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 446-3 du code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents ou justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire basée sur le défaut d’assurance

En application de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt.

L’intérêt à agir en acquisition de clause résolutoire et en résiliation d’un bail doit être né au moment où l’action est introduite, sans possibilité de régularisation en cours d’instance (Civ. 3e, 2 février 2010, n° 08-21.457).

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 indique que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [T] [O] agit notamment aux fins de voir prononcer le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, en raison du défaut d’assurance du locataire.

Afin de voir appliquer cet article, il a fait délivrer à son locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance en date du 30 octobre 2024, laissant un délai d’un mois à celui-ci pour justifier d’une assurance.

Or, son action a été introduite le 20 novembre 2024, soit avant l’expiration du délai d’un mois dont disposait le locataire pour justifier d’une assurance.

Il convient ainsi de mettre les parties en mesure de faire leurs observations sur l’intérêt à agir de Monsieur [T] [O] à voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, au moment de la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2024.

Il convient également d’inviter Monsieur [V] [D] à justifier de l’assurance souscrite pour son appartement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire basée sur les impayés de loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 722-5 du code de la consommation dispose que lorsqu’un dossier de surendettement est déclaré recevable, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers a été délivré le 30 août 2024 et a laissé un délai de deux mois au débiteur pour régler cette dette, conforme à la clause résolutoire du contrat et à l’article 24 en sa version applicable à la date de conclusion du contrat.

Or, il apparaît que Monsieur [V] [D] a déposé un dossier de surendettement le 09 août 2024 et a bénéficié d’une décision de recevabilité de son dossier de surendettement le 24 octobre 2024, soit pendant le délai de deux mois dont il disposait pour régulariser les impayés de loyers et de charges.

Il convient donc de mettre les parties en mesure de faire valoir leurs observations sur les effets de cette décision sur l’acquisition de la clause résolutoire, dans la mesure où le locataire avait interdiction de régler ses dettes antérieures à compter du 24 octobre 2024, et sur les effets de la contestation introduite par Monsieur [T] [O].

Sur la contestation des mesures de surendettement

Il convient de permettre aux parties de justifier de l’évolution du dossier de surendettement et de la contestation introduite par Monsieur [T] [O] quant à la recevabilité du dossier de surendettement de Monsieur [V] [D].

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement avant-dire-droit,

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du 18 septembre 2025 à 09 heures 00 du juge des contentieux de la protection de [Localité 8], [Adresse 7], afin de permettre aux parties de faire leurs observations sur :

— L’intérêt à agir du demandeur et la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance, l’assignation ayant été introduite avant que le délai d’un mois après le commandement de justifier d’une assurance ne soit acquis ;

— Les effets de la décision de recevabilité du dossier de surendettement sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, compte-tenu de l’interdiction faite au débiteur de régler ses dettes antérieures ;

— L’évolution du dossier de surendettement et de la contestation introduite par Monsieur [T] [O] quant à la recevabilité du dossier de surendettement de Monsieur [V] [D]

MET en demeure les parties de produire, pour l’audience du 18 septembre 2025 à 09 heures 00 :

— Les décisions de la commission de surendettement et du juge saisi de la contestation ;

— L’attestation d’assurance s’agissant de Monsieur [V] [D] ;

DISONS que la présente décision vaut convocation à l’audience ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,