TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52579 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MU2

N° : 3

Assignation du :

01 Avril 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 août 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. EXELMUR, Société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-François LOUIS de la SCP SCP SOUCHON – CATTE – LOUIS – PLAINGUET, avocats au barreau de PARIS – #P0452

DEFENDERESSE

STUDIO LEPIC, société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Sophie VERGNAUD, avocat au barreau de PARIS – #C2352

DÉBATS

A l’audience du 11 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2021, la société SCI EXELMUR a consenti à la société SAS STUDIO LEPIC un bail commercial portant sur des locaux situés aux [Adresse 2] et [Adresse 5] à PARIS (75016).

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 15 mars 2024, la société EXELMUR a fait délivrer à la société STUDIO LEPIC un commandement de payer un arriéré locatif d’un montant de 62.216,84 euros, somme arrêtée au 12 mars 2024. Dans ce commandement de payer, il est en, outre, visé la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société EXELMUR a, par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, assigné la société STUDIO LEPIC devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

— DECLARER la SARL EXELMUR recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

— DIRE ET JUGER que ce bail se trouve résilié de plein droit à la date du 15 avril 2024,

— CONDAMNER par provision la SAS STUDIO LEPIC à payer à la SCI EXELMUR la somme de 70.534,44€ TTC correspondant aux loyers et charges impayés a la date de signification de la présente assignation, et à parfaire au jour de l’audience,

— CONDAMNER par provision la SAS STUDIO LEPIC à payer à la SCI EXELMUR l’indemnité due par application de la clause pénale prévue à l’article 10.3 du contrat de bail du 15 mars 2021, soit 7.053,44 €, à parfaire au jour de l’audience.

— ORDONNER l’expulsion immediate et sans délai de la SAS STUDIO LEPIC ainsi que celle de tous occupants des locaux de son chef, en la forme ordinaire, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,

— ORDONNER la séquestration, dans tel local ou garde-meuble que Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de PARIS désignera, aux frais, risques et périls de la SAS STUDIO LEPIC, des objets mobiliers gamissant les locaux loués,

— CONDAMNER par provision la SAS STUDIO LEPIC à payer à la SCI EXELMUR, à titre d’indemnité d’occupation trimestrielle égale au montant du loyer trimestriel majoré de 50 % conformément aux dispositions de l’article 10.4 du contrat de bail résilié, augmenté du montant de la provisions pour charges également prévue par le contrat de bail résilié, et ce à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’au départ effectif de la SAS STUDIO LEPIC des lieux loués,

— CONDAMNER la SAS STUDIO LEPIC aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 mars 2024, ainsi que celui du présent exploit introductif d’instance,

— CONDAMNER la SAS STUDIO LEPIC à payer à la SCI EXELMUR la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile."

Cette assignation a été dénoncée au créancier inscrit, la société CREDIT LYONNAIS, par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juillet 2025 après un renvoi sollicité à l’audience initiale du 13 juin 2025.

Lors des débats, la société demanderesse maintient les termes de son assignation et actualise le montant réclamé au titre de sa créance provisionnelle due au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation à la somme de 68.938,84 euros au jour de l’audience. Elle précise avoir déduit de ce montant, les sommes relatives aux charges pour les années 2023 et 2024, et ce, pour un montant de 14.400 euros, dès lors qu’elle reconnaît avoir omis de procéder aux régularisations des charges annuelles.

Elle précise ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement à la partie défenderesse pour une durée de 24 mois.

De son côté, la société STUDIO LEPIC, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

A titre principal

— DECLARER que l’action engagée par la SCI EXELMUR fait l’objet de contestations sérieuses,

— DEBOUTER en conséquence la SCI EXELMUR de l’ensemble de ses demandes ;

En particulier :

— DEBOUTER la SCI EXELMUR de sa demande de constatation de résiliation du bail en l’état des irrégularités affectant le commandement de payer,

— DEBOUTER la SCI EXELMUR de l’ensemble de ses demandes découlant de l’acquisition de la clause résolutoire, dont la demande d’expulsion avec le concours de la force publique et la demande de condamnation à des indemnités d’occupation.

Subsidiairement

— AUTORISER la société STUDIO LEPIC à apurer toutes sommes auxquelles elle pourrait être condamnée en vingt-quatre mensualités ;

— ORDONNER l’imputation des versements qui seront effectués pendant les délais de paiement qui serontaccordés sur le principal ainsi que le gel des intérêts et majorations de retard pendant lesdits délais de paiement ;

— SUSPENDRE en conséquence les effets de la clause résolutoire ;

— DIRE ET JUGER que la clause résolutoire de plein droit sera réputée n’avoir jamais jouée si la société STUDIO LEPIC se libère de sa dette dans le respect du plan qui sera accordé ;

Dans l’hypothèse où les effets de la clause résolutoire ne seraient pas suspendus

— ACCORDER à la société STUDIO LEPIC les plus larges délais pour quitter les lieux ;

En tout état de cause

— CONDAMNER la SCI EXELMUR à payer à la société STUDIO LEPIC la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI EXELMUR aux entiers dépens et ses suites

— ORDONNER la suspension de l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 514-1 du Code de procédure civile."

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail et les demandes subséquentes

La société EXELMUR énonce qu’après la délivrance d’un commandement de payer en date du 15 mars 2024 visant la clause résolutoire insérée dans le bail commercial consenti à la société STUDIO LEPIC, cette dernière n’a pas procédé au paiement des sommes qui y étaient visées, en sorte qu’il convient de constater l’acquisition de ladite clause résolutoire ; elle s’oppose aux contestations soulevées par la partie adverse, dès lors notamment que le décompte mentionnant les sommes réclamées dans le commandement de payer précité sont particulièrement claires et détaillées pour permettre à sa locataire d’en contester les montants indiqués.

La société STUDIO LEPIC fait valoir essentiellement l’existence de contestations sérieuses en ce que le commandement qui lui a été délivré le 15 mars 2024 ne reprend pas les sommes qu’elle avait réglées pour la période considérée, soit entre les mois d’octobre de l’année 2022 au mois de mars de l’année 2024, en sorte que cela a créé une légitime confusion ne lui permettant pas de comprendre ce qui lui était réclamé.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 15 mars 2024. Aux termes de ce commandement, présentement critiqué par la société STUDIO LEPIC, il y est inséré un tableau visant les sommes dues pour les mois d’octobre 2022 au mois de mars 2024 au titre des loyers et des charges. En revanche, il est exact que ce tableau ne mentionne pas les paiements qui sont intervenus par la société STUDIO LEPIC au cours de cette période.

En effet, il résulte tant du décompte général produit par la société demanderesse que par la société défenderesse que 12 versements sont intervenus, pendant la période mentionnée dans le commandement. S’il est vrai que les versements irréguliers de paiement des loyers par la société STUDIO LEPIC rend la tâche plus compliquée au bailleur, – à titre d’exemple, pour imputer les paiements sur les loyers et charges échus reclamés, il sera relevé que la première période réclamée dans le commandement en date du 15 mars 2024, soit celle relative à la période due pour les mois d’octobre 2022 au mois de décembre 2022, au moyen de 8 paiements partiels distincts étalés sur une période allant du 30 décembre 2022 au 16 avril 2024 -, il n’en demeure pas moins que le décompte visé dans le commandement est particulièrement imprécis puisqu’il ne reprend pas les paiements intervenus au cours de la période considérée par la société STUDIO LEPIC.

En conséquence, et au seul stade des référés, la contestation soulevée par la société STUDIO LEPIC est sérieuse quant à la validité dudit commandement, qu’il appartiendra, le cas échéant, au juge du fond de trancher.

Il convient, au vu de ces éléments, de dire n’y avoir lieu à référé quant à la demande d’expulsion sollicitée ainsi que les demandes subséquentes y afférentes.

En effet, dès lors que l’acquisition de la clause résolutoire du bail n’est pas constatée, les demandes ayant trait à la fixation de l’indemnité d’occupation et à sa majoration par application de la clause prévue à cet effet dans le bail, sera rejetée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. En l’espèce, le relevé de compte locatif en date du 25 juin 2025 et versé aux débats par la partie demanderesse mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et de charges d’un montant de 83.338,84 euros. A l’audience, la société EXELMUR indique qu’il convient de retirer 14.400 euros de charges, dès lors qu’il n’y a pas eu de régularisation au titre de l’année 2024.

Par ailleurs, il résulte des pièces versées par la société locataire que le bailleur lui a remis un autre décompte faisant état pour les loyers et charges réclamés jusqu’au mois de juin 2025 inclus d’un montant de 92.975,84 euros.

S’il est vrai que ces deux décomptes présentent des discordances rendant peu aisé pour la locataire d’appréhender avec la clarté qui s’impose le montant des sommes appelées et par suite dues, notamment en raison de leur caractère incomplet et abscond, il n’en demeure pas moins, et dès lors qu’à l’audience la société EXELMUR a reconnu qu’il convenait de déduire 10 appels trimestriels de charges en raison de l’absence de régularisation survenue notamment pour les années 2023 et 2024, et ce pour un montant de 14.400 euros, qu’il est établi que le montant de l’arriéré locatif provisionnel incontestable arrêté au jour des débats, s’élève à la somme de 68.938,84 euros ; somme qui comprend l’appel de loyers et de charges relatifs au 3ème trimestre de l’année 2025.

En conséquence, et à ce stade, le montant de la créance provisionnelle due au titre de l’arriéré locatif s’élève à cette somme à laquelle la société STUDIO LEPIC sera condamnée.

En revanche, la société EXELMUR verra sa demande de condamnation de la partie défenderesse à lui payer une indemnité contractuelle rejetée, dès lors que la clause la prévoyant aux termes du contrat de bail s’analyse en une clause pénale qui, par nature, est susceptible de modération par le juge du fond.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les parties s’accordent pour que la société locataire puisse bénéficier de délais de paiement sur une durée de 24 mois.

Par suite, et dès lors qu’au surplus la société STUDIO LEPIC a fait part de difficultés personnelles avérées qu’a rencontrées la gérante de cette société mais que l’exploitation des locaux commerciaux litigieux n’a toutefois pas cessé, il convient de lui accorder les délais de paiement sollicités dont les modalités seront définies au dispositif de l’ordonnance.

Il est précisé, à toutes fins utiles, à la société STUDIO LEPIC qu’elle doit poursuivre le paiement des loyers et charges à intervenir dans les conditions du bail commercial.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société SAS STUDIO LEPIC à payer à la société SCI EXELMUR la somme de 68.938,84 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 11 juillet 2025 (appel de loyers et charges du 3ème trimestre de l’année 2025 inclus) ;

Autorisons la société SAS STUDIO LEPIC à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 2.872 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde restant dû sur la somme provisionnelle de 68.938,84 euros, la première mensualité devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance, la société STUDIO LEPIC sera déchue du bénéfice des délais de paiement et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société SCI EXELMUR et les rejetons ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SAS STUDIO LEPIC aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 12 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI