TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03488

N° Portalis DBX4-W-B7I-TJXU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Février 2025

[U] [V]

[N] épouse [V]

C/

[T] [H]

[K] [S] épouse [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à la SCP CARCY-GILLET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 06 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [V]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Emilie MARCON, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [N] épouse [V]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Emilie MARCON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [H]

demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

Madame [K] [S] épouse [H]

demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [V] et Madame [M] [N] épouse [V] ont donné à bail à Monsieur [T] [H] et à Madame [K] [S] épouse [H] un appartement à usage d’habitation (n°308) Bat 3, 1er étage, ainsi que deux parkings aériens (n° 18 et 19) situés [Adresse 13]à [Adresse 6] [Localité 1] par contrat signé électroniquement prenant effet au 28 janvier 2023, moyennant un loyer de 620 euros et une provision pour charges de 135 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [V] et Madame [M] [N] épouse [V] ont fait signifier à Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 mai 2024 pour un montant en principal de 1.873,50 euros.

Monsieur [U] [V] et Madame [M] [N] épouse [V] ont ensuite fait assigner respectivement Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé le 3 septembre 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater la résolution de plein droit du bail du local sis [Adresse 11] à [Localité 7]

— ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique et la séquestration des objets qui seront trouvés dans les lieux si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [H] à payer à titre provisionnel la somme de 1.638,90 euros correspondant aux loyers et charges dus jusqu’à la date de résolution du bail ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels de la date de la résolution du bail jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

— condamner solidairement les mêmes parties à payer en outre la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir sera de droit,

— condamner solidairement les époux [H] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 6 décembre 2024, Monsieur [U] [V] et Madame [M] [N] épouse [V], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.990,40 euros selon décompte du 6 décembre 2024 ; ils ont par ailleurs indiqué que le loyer courant n’était pas payé.

Monsieur [T] [H] a comparu en personne à l’audience et a reconnu le montant de la dette.

Il a aussi indiqué avoir déposé un dossier de surendettement ainsi qu’une demande de logement avec l’aide de l’assistante sociale mais sans en justifier.

Monsieur [T] [H] a par ailleurs indiqué ne pas vouloir se maintenir dans les lieux et ne pas solliciter de délais de paiement.

Il a en outre précisé qu’il était agent d’entretien et percevoir à ce titre un salaire de 1300 euros et que son épouse ne travaillait pas.

Parents de deux enfants, ils perçoivent la somme de 184 euros par mois de la CAF.

Madame [K] [S] épouse [H] assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 3 septembre 2024 n’était ni présente ni représentée à l’audience.

Il est justifié de l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l’huissier en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 mai 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente procédure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2024 pour un montant en principal de 1.873,50 euros.

La clause résolutoire incluse dans le bail litigieux mentionne cependant qu’elle est acquise à défaut de paiement dans le délai d’un mois.

Ce délai d’un mois étant inférieur au délai légal d’ordre public de deux mois prévu par la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2024.

L’expulsion de Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations

d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [U] [V] et Madame [M] [N] épouse [V] produisent un décompte justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3.990,40 € à la date du 06 décembre 2024 (mensualité de décembre 2024 incluse).

Monsieur [T] [H] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Madame [K] [S] épouse [H], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H] seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.990,40 €.

Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [V] et Madame [M] [N] épouse [V], Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H] devront leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés à payer.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 28 janvier 2023 entre Monsieur [U] [V] et Madame [M] [N] épouse [V] d’une part et Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°308), Bâtiment 3, 1er étage, ainsi que deux parkings aériens (n° 18 et 19) situés [Adresse 12],à [Localité 7] , sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [H] et à Madame [K] [S] épouse [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [V] et Madame [M] [N] épouse [V] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H] à verser à Monsieur [U] [V] et Madame [M] [N] épouse [V] à titre provisionnel la somme de 3.990,40 € (décompte arrêté au 06 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse) ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H] à payer à Monsieur [U] [V] et Madame [M] [N] épouse [V] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 juillet 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H] à verser à Monsieur [U] [V] et Madame [M] [N] épouse [V] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [K] [S] épouse [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [V] et Madame [M] [N] épouse [H] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente