TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/01513 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCVY

Minute 25-

Jugement du :

24 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 24 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière pour la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 juin 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. FOYER REMOIS

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par Madame [I] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR (S) :

Monsieur [F] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 26 août 2022 à effet du 30 août 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS (ci-après dénommée LE FOYER REMOIS), a donné à bail à Monsieur [F] [J] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] ([Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel révisable de 177,02 euros, outre la somme de 48,96 euros à titre de provision pour charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025 pour un montant en principal de 1 448,44 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, LE FOYER [11] a fait délivrer assignation à Monsieur [F] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conclu sous-seing privé le 26 août 2022 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] ainsi que de tout occupant de son chef du logement, avec si besoin est, le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [F] [J] au paiement de :

— la somme de 2 526,74 euros pour loyers et charges dus à l’échéance du mois de mars 2025 avec intérêts au légal à compter de l’assignation ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, LE FOYER REMOIS a fait valoir que Monsieur [F] [J] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 16 janvier 2025.

A l’audience du 23 juin 2025, la bailleresse, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes sauf à solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et non le prononcé de la résiliation. Elle a précisé que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 2338,23 euros et s‘opposait à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [F] [J], assigné à étude n‘était ni présent ni représenté.

À l’issue des débats, l’affaire était mise en délibéré au 25 août 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

En cours de délibéré, une réouverture des débats a été prononcée pour permettre à la bailleresse de produire contrat de location, le commandement de payer et la notification de ce dernier à la Ccapex. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 29 septembre 2025.

À cette date, LE FOYER REMOIS, représentée par Madame [I], dûment habilitée, maintient l’intégralité de ses demandes, Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3 168,17 euros. La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception par le greffe, Monsieur [F] [J] n’est ni présent ni représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que le locataire n’a pas répondu à la mise à disposition.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, LE FOYER REMOIS justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience initiale du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 août 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 448,44 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, LE FOYER [11] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [F] [J] restait devoir la somme de 3 168,17 euros à la date du 25 septembre 2025.

Le défendeur, non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 448,44 euros à compter du commandement de payer en date du 16 janvier 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, LE FOYER [11] s’est opposé à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [F] [J] ne s’est pas présenté à l’audience et n’a pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

L’examen du relevé de compte en date du 25 septembre 2025 démontre que le locataire a effectué un dernier règlement d’un montant de 320,00 euros le 21 mai 2025. S’il a également effectué un règlement d’un montant de 400 euros le 10 avril 2025, le règlement précédent remonte quant à lui au 9 octobre 2024.

En raison de son absence à l’audience et à la mise à disposition des services sociaux, Monsieur [F] [J] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer de sorte qu’il n’y a pas lieu de leur octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil.

Monsieur [F] [J] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 26 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [J], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2022 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS et Monsieur [F] [J] concernant le logement situé [Adresse 2], à [Localité 10] sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [F] [J] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS la somme de 3 168,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 septembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 1 448,44 euros à compter du commandement de payer en date du 16 janvier 2025 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 26 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 24 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge