TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02920

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFVJ

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 03 Février 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[X] [M] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Février 2025

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 03 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement [Adresse 7]

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [M] [S]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [S] [X] un logement, situé [Adresse 6] par contrat en date du 5/05/2022 avec effet au 12/05/2022.

Le loyer principal ayant été fixé à 409,75€ et 79,14€ de provisions sur charges soit la somme totale mensuelle de 488,89€ payable à terme échu au premier du mois.

Les loyers n’étant pas réglés de façon régulière, un commandement de payer les loyers a été signifié au locataire le 22/09/2022 pour la somme de 1 050,67€ en principal, visant la clause résolutoire.

Le 27/04/2023 la commission de surendettement a déclaré recevable le dossier de Monsieur [S], et le 10/08/2023 lui a fixé un échéancier pour rembourser sa dette locative.

N’ayant pas respecté le plan d’apurement une mise en demeure en date du 28/03/2024 lui a été envoyée qui n’a pas été retirée.

Par jugement du 31/05/2024 le juge du surendettement a déclaré irrecevable le recours de Monsieur [S] contre les mesures édictées par la commission.

Par la suite, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner le 11/07/2024 Monsieur [S] [X] [M], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour demander de :

Y venir le susnommé,

— Constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail le liant à la société CDC HABITAT SOCIAL sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6/07/1989,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail au jour de l’assignation pour impayés de loyers et charges et défaut de réponse à l’enquête supplément de loyers de solidarité sur le fondement des article 7 de la loi du 6/07/1989 et 1217 et 1224 au code civil ;

Dans tous les cas,

— Ordonner son expulsion et celle tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels et le condamner au paiement d’une telle indemnité jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [S] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL les loyers et charges dus au jour de la résiliation, dont la somme de 10 263,02€ selon décompte arrêté au 30/06/2024, mois de juin inclus et le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— Condamner Monsieur [S] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et la sommation de faire.

Le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par le conseil du demandeur.

A l’audience du 2/12/2024, le bailleur représenté par avocat a réactualisé sa demande relative à la dette à hauteur de 1 988,84€ mois de novembre 2024 inclus selon décompte fourni et maintient ses autres demandes.

Il a exposé en outre :

Que le locataire n’a pas respecté le plan d’apurement fixé par la commission de surendettement.

Que le loyer est de 520,87€ et qu’il a réglé 550€ le 12/11/2024.

Que les documents relatifs au Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) ont été fournis.

Qu’il s’oppose à toute demande de délais.

A cette même audience Monsieur [S] [X] [M], présent, a exposé :

Qu’il a été victime d’un grave accident de moto en juin 2023.

Qu’il a des revenus fluctuants étant intérimaire logisticien.

Qu’il a trouvé une mission longue durée auprès de la société Airbus jusqu’en avril 2025 avec un renouvellement probable d’un an, pour un salaire mensuel de 2 000€ nets.

Qu’il a un enfant de deux ans dont il a la garde un week-end sur deux, vit seul et veut rester dans le logement demandant la suspension des effets de la clause résolutoire et demandant des délais de paiement en proposant de verser 55€ mensuels en sus du loyer courant.

Qu’il a voulu faire opposition au plan de surendettement trouvant les mensualités trop élevées et qu’un nouveau dossier de surendettement est en cours.

Qu’il paie un peu plus tous les mois depuis septembre (30 à 100€).

Qu’il est à jour du loyer d’octobre (terme échu).

Qu’il n’a pas pu payer tout le loyer en retard mais qu’il a viré 2 520€ en septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 3/02/2025.

Une note en délibéré a été accordée jusqu’au 7/01/2025 à Monsieur [S] pour justifier de ses revenus et de son emploi.

Le 19/12/2024 le défendeur a transmis au greffe du tribunal par voie électronique deux bulletins de salaire (octobre et novembre 2024) ainsi qu’un contrat de mission temoraire auprès de l’organisme CRIT justifiant d’un emploi de logisticien auprès de l’entreprise Airbus.

Il indique dans son courriel du 19/12/2024 avoir versé en décembre la somme de 605,14 €, incluant un surplus de 85 € pour ce mois par rapport à son loyer habituel.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 12/07/2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la CAF de la Haute-Garonne le 31/08/2022 pour un impayé de 833,78€ et le 3/10/2022 pour un impayé de 1 425,56€ .

L’action est donc recevable.

sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate a modifié ces dispositions et prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement de payer pour s’acquitter de sa dette.

Or, ce délai de six semaines n’est pas celui indiqué sur le commandement de payer délivré le 22/09/2022 au locataire qui mentionne un délai de 2 mois.

Le commandement litigieux ne saurait cependant encourir la nullité, ce délai de 2 mois étant plus favorable au locataire.

Le bail conclu le 5/05/2022 avec effet au 12/05/2022 contient une clause résolutoire (page 8 – article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22/09/2022, pour la somme en principal de1 050,67€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23/11/2022.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [S] reste devoir, hors frais de poursuite, la somme réclamée en réactualisation de 1 988,84€ mois de novembre 2024 inclus.

Il a demandé des délais de paiement pour éteindre la dette, il reconnaît celle-ci.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1 988,84€ arrêtée au 30/11/2024 (mois de novembre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis le 23/11/2022 (date de la résiliation du bail) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Le demandeur s’oppose à tout délai.

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant est payé selon la déclaration faite contradictoirement à l’audience et le décompte produit, mois d’octobre 2024 payé à terme échu.

Le tribunal constate que la dette locative d’un montant de 10 263,02€ arrêtée au 30/06/2024 a été réduite significativement par l’effet des démarches et versements du locataire de façon à atteindre la somme de 1 988,84€ arrêtée au 30/11/2024.De réels efforts pour apurer sa dette locative sont relevés.

Le locataire est employé avec un salaire mensuel de 2 000€ environ et propose de payer 55€ mensuels pour rester dans les lieux.

En conséquence, Monsieur [S] [X] [M] étant en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [S] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [X] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la sommation de faire.

Monsieur [S] [X] [M] sera condamné à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5/05/2022 avec effet au 12/05/2022 entre Monsieur [S] [X] [M] d’une part et la SA CDC HABITAT SOCIAL d’autre part concernant le logement, situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 23/11/2022 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] [M], à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 988,84€ arrêtée au 30/11/2024 (mois de novembre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance ;

AUTORISE Monsieur [S] [X] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 55€ chacune et une 36ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [S] [X] [M] soit condamné à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] [M] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la sommation de faire;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT