TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02150 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S74D

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Février 2025

[X] [S] [P] [H]

C/

[Z] [F]

[G] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Février 2025

à M^e FAGES

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 28 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [X] [S] [P] [H], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [Z] [F], demeurant [Adresse 7]

M. [G] [F], demeurant [Adresse 7]

représentés par M^e Karim AMARI, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [H] ont confié à la SARL AGENCE PALOMAR la gestion locative d’un appartement sis [Adresse 3] (appartement n°6) à [Localité 5] comprenant une place de stationnement (n°13) et une cave (n°6).

Par contrat du 15 juillet 1999, Monsieur et Madame [H] ont donné à bail ledit logement à Monsieur [G] [F] et à Madame [Z] [U] épouse [F], moyennant un loyer initial de 3 000 francs et une provision sur charges de 800 francs.

Le 10 août 2019, Madame [O] [H] est décédée.

Le 07 décembre 2022, Monsieur [X] [S] [P] [H] a fait signifier aux époux [F] un congé pour vente au prix de 210 000 euros avec effet au 14 juillet 2023.

Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] contestant la validité du congé pour vente ont fait assigner Monsieur [X] [H] et la SARL AGENCE PALOMAR aux fins notamment d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 22 novembre 2023, le Juge des contentieux de la protection de la juridiction de ce siège a :

— débouté Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] de leur demande d’expertise judiciaire,

— débouté Monsieur [X] [H] de sa demande reconventionnelle tendant à l’extension de la mission de l’expert à l’entretien des haies,

— déclaré irrecevables les demandes de Monsieur [X] [H] tendant à la validation du congé pour vente, à l’expulsion des époux [F], à la séquestration des meubles ainsi qu’à leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— dit n’y avoir lieu a référé sur la demande reconventionnelle de Monsieur [X] [H] tendant à la condamnation des époux [F] au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif,

— débouté Monsieur [X] [H] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive,

— condamné les époux [F] aux entiers dépens de l’instance, exclusion faite du congé pour vente délivré le 07 décembre 2022,

— condamné les époux [F] à verser à Monsieur [X] [H] la somme de 500 euros et la somme de 3000 euros à la SARL AGENCE PALOMAR au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] s’étant maintenus dans les lieux après la date d’effet du congé, Monsieur [X] [H] les a en conséquence fait assigner par actes du 07 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— valider le congé pour vente délivré le 07 décembre 2022,

— d’ordonner l’expulsion des époux [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires et occupants,

— condamner les époux [F] à lui verser, à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— les condamner au paiement de la somme de 4.845,11 euros au titre de la dette locative sauf à parfaire au jour de l’audience,

— les condamner au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par leur résistance abusive,

— les condamner à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du congé délivré d’un montant de 251,70 euros.

Après renvois, à l’audience du 12 décembre 2024, Monsieur [X] [H], représenté par son conseil, a sollicité :

A titre principal, de :

— valider le congé pour vente délivré le 7 décembre 2022,

— constater la résiliation du bail conclu le 15 juillet 1999 par l’effet dudit congé,

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [U] épouse [F] et de Monsieur [G] [F], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires et occupants,

— condamner Madame [Z] [U] épouse [F] et Monsieur [G] [F] à lui verser, à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— condamner Madame [Z] [U] épouse [F] et Monsieur [G] [F] au paiement de la somme de 16 415,41 € au titre de la dette locative, somme actualisée au jour de l’audience ;

— condamner Madame [Z] [U] épouse [F] et Monsieur [G] [F] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par leur résistance abusive.

A titre subsidiaire, il a sollicité de :

— d’ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 15 juillet 1999,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [U] épouse [F] et de Monsieur [G] [F], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [Z] [U] épouse [F] et Monsieur [G] [F] au paiement de la somme de 16 415,41 € au titre de la dette locative, somme actualisée au jour de l’audience ;

— d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires et occupants,

— fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [U] épouse [F] et Monsieur [G] [F] jusqu’à leur départ ou à leur expulsion, à une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux.

En tout état de cause, il a sollicité de les condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [X] [H] a fait valoir au soutien de ses prétentions que le congé pour vente délivré le 07 décembre 2022 était parfaitement régulier, que les loyers des mois de janvier à décembre 2024 restaient en totalité impayés et fondé sa demande de résiliation judiciaire sur le non paiement des loyers et charges locatives.

Madame [Z] [U] épouse [F], représentée par son conseil, et Monsieur [G] [F], assisté de son conseil, ont sollicité de :

— débouter Monsieur [H] de sa demande de validation de congé pour vendre en date du 07 décembre 2022,

— d’ordonner la production d’un décompte actualisé de la dette locative prenant en compte tous les paiements effectués par les époux [F],

— d’ordonner la production des justificatifs et du décompte actualisé des charges locatives,

— débouter Monsieur [H] de ses demandes de dommages et intérêts formulées au titre du préjudice moral,

— débouter Monsieur [H] de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de la demande de condamnation des époux [F] aux entiers dépens,

A titre reconventionnel, Madame [Z] [U] épouse [F] et Monsieur [G] [F] ont sollicité de :

— constater les non-conformités du logement litigieux, et en conséquence,

— condamner Monsieur [H] à effectuer les travaux de mise en conformité, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [H] au versement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Madame [Z] [U] épouse [F] et Monsieur [G] [F] ont soutenu que le bailleur avait renoncé au bénéfice du congé.

Ils ont également fait valoir l’absence de bien-fondé du congé délivré par le bailleur.

Ils ont admis avoir un arriéré de loyer, soit les loyers de janvier à octobre 2024 pour un montant de 6.966 euros, et ont sollicité un décompte actualisé prenant en compte l’intégralité des paiements déjà effectués et une actualisation avec justification des charges réclamées.

Ils ont indiqué qu’une somme de 8215,20€ était consignée sur un compte CARPA en gage de leur bonne foi.

Ils se sont par ailleurs opposés à la demande de dommages et intérêts du demandeur pour résistance abusive et soutenu n’avoir fait qu’exercer leurs droits.

A titre reconventionnel, ils ont fait valoir un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et sollicité l’exécution de travaux pour y remédier.

Monsieur [G] [F], présent à l’audience, a cependant soutenu qu’il n’y avait pas de problème de charges.

Il a aussi indiqué être prêt à restituer l’appartement mais qu’il existait une difficulté tenant aux soins médicaux de son épouse qui ne souhaite pas quitter le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025 puis prorogé au 28 février 2025.

Madame [Z] [U] épouse [F] et Monsieur [G] [F] dûment autorisés n’ont pas fourni aucune note en délibéré sur la contestation des charges.

MOTIFS

I- Sur le congé pour vente

Monsieur [X] [H] a soutenu sur le fondement des articles 15.II et 25-8 I. de la loi du 6 juillet 1989 avoir fait délivrer par voie de commissaire de justice un congé pour vente à Madame [Z] [U] épouse [F] et Monsieur [G] [F] respectant le délai légal de préavis de trois mois et comportant une offre de vente à leur profit au montant de 210 000 euros.

Il convient de rappeler que les dispositions de l’article 25-8 I. de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat litigieux, les locaux loués n’étant pas un logement meublé.

Aux termes de l’article 15.II de la loi du 6 juillet 1989, « II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

Le propriétaire est donc lié par son offre de vente jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis. Ainsi, il ne peut se rétracter de cette offre pendant cette période.

En l’espèce, le congé pour vente a été signifié aux locataires le 07 décembre 2022 avec effet au 14 juillet 2023.

Monsieur [H] fait valoir une impossibilité de se rétracter avant le 15 mars 2023 en considérant le délai de deux mois repris par les dispositions de l’article précité, et ayant donc l’obligation de maintenir l’offre de vente jusqu’au 15 mars 2023, le délai ne courant selon lui qu’à partir du 15 janvier 2023 et le courrier de l’agence PALOMAR, son mandataire, étant daté du 14 mars 2023.

Il ressort néanmoins clairement des mentions dudit courrier émanant du mandataire du bailleur que « Monsieur [H] a réfléchi et ne souhaite pas poursuivre Monsieur et Madame [F] s’ils renoncent à quitter le logement compte tenu de leur état de santé à la date de fin de contrat soit le 15/07/2023 ».

Il s’en déduit que Monsieur [H], par l’intermédiaire de son mandataire, a entendu renoncer au bénéfice du congé adressé aux défendeurs, et non à l’offre de vente, de sorte qu’à l’expiration du délai de préavis, le contrat de bail litigieux n’a pas été résilié mais reconduit au bénéfice des époux [F].

Il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur [X] [H] de sa demande de validation du congé délivré le 07 décembre 2022, ses demandes liées à la validation du congé devenant en conséquence sans objet.

II- Sur la demande résiliation judiciaire du contrat de bail

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE GARONNE par la voie électronique le 08 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le prononcé de la résiliation du bail :

Monsieur [X] [H] au soutien de sa demande de résiliation du bail indique que les époux [F] ne s’acquittent pas régulièrement du loyer et des charges.

Il fournit un décompte actualisé au 1er décembre 2024 faisant apparaître une dette locative d’un montant de 16.415,41€, mensualité de décembre 2024 comprise.

Les locataires n’ont pas contesté l’existence d’un arriéré de loyer et reconnu devoir la somme de 6.966€, arrêtée à octobre 2024, en contestant dans un premier temps le montant des charges locatives.

Cependant, Monsieur [G] [F], présent à l’audience, a indiqué l’absence de difficulté concernant le montant des charges et en conséquence les sommes dues à ce titre.

Par ailleurs si les époux [F] justifient d’une somme de 9855,30€ (pièce 9 [F]) versée sur le compte CARPA de leur conseil, la dette locative est nettement supérieure à ce montant, cette somme ayant en outre été séquestrée en l’absence de toute autorisation judiciaire.

En conséquence, compte tenu des manquements graves et renouvelés en matière de règlement des loyers et charges, il convient de prononcer la résiliation du bail litigieux à compter de la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [F] et de Madame [Z] [U] épouse [F].

Il y a lieu d’accueillir la demande de recours à la force publique en tant que de besoin, dès lors que le bailleur n’y aura recours qu’en l’absence d’un départ volontaire des occupants.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III- Sur les demandes de condamnation au paiement :

Monsieur [H] a justifié par la production d’un décompte actualisé au 1er décembre 2024 d’une dette locative d’un montant de 16.415,41€, mensualité de décembre 2024 incluse.

Les époux [F] n’ont apporté aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 16.415,41€ au titre des loyers et charges dus au 1er décembre 2024 (mensualité de décembre 2024 incluse) et seront par ailleurs redevables des loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du bail, soit jusqu’au 28 février 2025.

Les époux [F] seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Monsieur [X] [H] soutient qu’en dépit du congé délivré et de la décision défavorable rendue par le juge des référés, les époux [F] persistent à ne pas quitter le logement et s’y maintiennent abusivement.

Il indique que les locataires lui ont causé un préjudice moral s’étant retrouvé injustement assigné en justice et qu’il est désormais contraint de les assigner lui-même.

Il soutient par ailleurs que la gestion de ce second procès est pour lui source d’une grosse angoisse alors même qu’il entretenait des relations courtoises avec ses locataires et que ses ressources sont faibles.

La résistance abusive est caractérisée d’une part dans l’usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l’intention exclusive de nuire au demandeur, et d’autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

En l’espèce, Monsieur [X] [H], ne caractérisant pas la résistance abusive des défendeurs, sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

V- Sur les non-conformités du logement et la demande de travaux :

Les époux [F] soutiennent l’existence d’un défaut de conformité du logement et sollicitent en conséquence la condamnation du bailleur à effectuer différents travaux.

Cependant, compte tenu de la résiliation judiciaire du bail, les époux [F] sont désormais occupants sans droit ni titre et n’ont donc plus qualité à agir.

Leurs demandes à ce titre seront en conséquence déclarées irrecevables.

VI- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, le coût du congé restant à la charge de Monsieur [H].

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [H] afin d’assurer la défense de ses intérêts, Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] seront condamnés à lui verser la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et par ailleurs déboutés de leur demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [X] [H] de sa demande de validation du congé pour vente en date du 07 décembre 2022 et de ses demandes subséquentes sur ce fondement ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre Monsieur [X] [H] d’une part, et Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] d’autre part relatif à appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] (appartement n°6) à [Localité 5] comprenant une place de stationnement (n°13) et une cave (n°6) à la date du 28 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] à verser à Monsieur [X] [H] la somme de 16.415,41€ au titre de la dette locative, mensualité de décembre 2024 incluse ;

DIT que Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] sont redevables des loyers et charges jusqu’à la date résiliation du bail, soit jusqu’au 28 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] à payer à Monsieur [X] [H] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du

1er mars 2025 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [X] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT irrecevables les demandes de Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] afférents à la constatation des non conformités des locaux litigieux et aux travaux de mise en conformité ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] à verser à Monsieur [X] [H] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [U] épouse [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, le coût du congé restant à la charge de Monsieur [H] ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente