TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

N° RG 25/00410 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TQE

Minute : 25/00464

Société VILOGIA VENANT AUX DROITS DE L’OPH DE [Localité 8]

Représentant : Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

Madame [N] [F]

Représentant : M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB57

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société VILOGIA VENANT AUX DROITS DE L’OPH DE [Localité 8]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [N] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001607 du 14/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par Maître Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes de deux actes sous seing privé signés les 23 mai 2019 et 5 juillet 2019, l’OPH de [Localité 8], aux droits duquel vient la société Vilogia, a consenti à Mme [N] [F] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation appartement n°21 et un emplacement de stationnement n°103, situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 368,12 € pour l’habitation et 8,95 € pour l’emplacement de stationnement, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie.

Le 16 janvier 2024, l’OPH de [Localité 8] a fait délivrer à Mme [N] [F] un commandement de payer la somme en principal de 5118,44€ arrêtée à la date du 3 janvier 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 janvier 2025, la société Vilogia a fait citer Mme [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 16 mars 2024,

o de prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur l’emplacement de stationnement,

o d’ordonner l’expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

o de la condamner au paiement de la somme de 7855,94€ au titre de la dette locative échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’à compter du 16 mars 2024 pour le local d’habitation et à compter de l’assignation pour l’emplacement de stationnement, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu’alors pratiqués entre les parties jusqu’à complète libération des lieux,

o d’ordonner la séquestration dans les lieux de l’ensemble des meubles aux frais et risques du défendeur,

o de la condamner à lui verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, les frais de notification à la CCAPEX, et les frais de dénonciation de l’assignation à la Préfecture ;

o dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 6 juin 2025, la société Vilogia, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8486,41€ arrêtée à la date du 2 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, après déduction des frais de procédure et de la facturation indue d’un second parking au cours d’une période de plusieurs mois. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer de manière partielle et irrégulière. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Mme [N] [F], représentée, a indiqué être célibataire et avoir deux enfants à charge. La Caisse d’allocations familiales lui verse environ 1400 euros d’aides par mois. Elle a également indiqué avoir déposé un dossier auprès du fonds de solidarité logement ainsi qu’un dossier de surendettement sans pouvoir toutefois en justifier. Elle affirme régler le loyer dès qu’elle en a la possibilité. Elle demande l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros mensuels en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience, confirmant les dires de Mme [F] à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation du bail d’habitation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 17 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 6 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Vilogia justifie que l’OPH de [Localité 8] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 16 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 23 mai 2019 contient en son article 4.4 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2024, pour la somme en principal de 5118,44 euros arrêtée au 3 janvier 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n’a pas été modifiée depuis le 27 juillet 2023 et qu’elle stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mars 2024.

Sur la résiliation judiciaire du bail de l’emplacement de stationnement

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le juge des référés n’a pas le pouvoir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de prononcer la résiliation judiciaire du bail qui suppose d’apprécier si le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier cette résiliation.

En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail afférent à l’emplacement de stationnement et toutes les demandes y attenant.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société Vilogia produit un décompte indiquant que Mme [N] [F] reste devoir la somme de 9086,41 € arrêtée à la date du 2 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il convient de déduire de la somme réclamée les frais de procédure (185,96 € et 219,41 €) ainsi que le loyer d’un second parking dont la locataire ne bénéficie pas pour la période de juin 2024 à mai 2025 soit la somme de 217,28 euros.

Mme [N] [F] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 8463,76 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 2 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 294,18 euros à compter du 16 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2737 euros à compter du 17 janvier 2025, date de l’assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement résiduel du loyer et des charges au jour de l’audience, l’aide personnalisée au logement n’étant pas suspendue, le bailleur a perçu l’intégralité du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

En ce cas, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour la partie défenderesse de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Vilogia, Mme [N] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 23 mai 2019, par l’OPH de [Localité 8], aux droits duquel vient la société Vilogia, à Mme [N] [F] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 mars 2024 ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de location du 5 juillet 2019 concernant l’emplacement de stationnement et les demandes attenantes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamnons Mme [N] [F] à verser à la société Vilogia à titre provisionnel la somme de 8463,76 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 2 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 294,18 euros à compter du 16 janvier 2024, sur la somme de 2737 euros à compter du 17 janvier 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

Autorisons Mme [N] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [N] [F] portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Mme [N] [F] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Mme [N] [F], à payer à la société Vilogia une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons Mme [N] [F] à verser à la société Vilogia une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons Mme [N] [F] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 juillet 2025.

La greffière, Le juge