TRIBUNAL DE PROXIMITE

D’AUBERVILLIERS

Square Stalingrad

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N° RG 24/00226 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YYFN

Minute :

S.C.I. ZHANG

Représentant : M^e Corinne BEN SAMOUN-LÉTANG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W02

C/

Madame [T] [Z]

Monsieur [F] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Avril 2024

DEMANDEUR :

S.C.I. ZHANG

société civile immobilière immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 484 186 564 dont le siège social est 51 rue des Clochettes, 93150 LE BLANC-MESNIL

représentée par Maître Corinne BEN SMOUN-LETANG, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [T]

2 avenue Paul Vaillant-Couturier

93120 LA COURNEUVE

comparante

Monsieur [F] [C]

2 avenue Paul Vaillant Couturier

93120 LA COURNEUVE

comparant, assisté de M. [N] [Y] [K], interprète en italien

DÉBATS :

Audience publique du 12 Mars 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024, par Madame Manon SURCIN, juge placée exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame Louise MULLER, greffière placée, lors de la mise à disposition de Gabrielle DERNY, greffière

Le

Copie exécutoire :

M^e BEN SAMOUN-LÉTANG

Copie certifiée conforme :

Mme [T]

M. [C]

Préfecture de Seine Saint Denis

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 janvier 2023, la SCI ZHANG a donné à bail à Mme [Z] [T] et M. [F] [C] un logement sis 2 avenue Paul Vaillant Couturier – 93120 La Courneuve, moyennant un loyer mensuel de 1100 euros, et 200 euros de provision sur charges.

Le 22 juillet 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3700 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 6 décembre 2023, la SCI ZHANG a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, la SCI ZHANG a assigné Mme [Z] [T] et M. [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d’Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à la SCI ZHANG, aux frais de Mme [Z] [T] et M. [F] [C] ;

— condamner Mme [Z] [T] et M. [F] [C] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

* 8500 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 1er août 2023;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 21 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2024, puis renvoyée à celle du 12 mars 2024 en raison de la demande de M. [C] d’être assisté d’un interprète en langue italienne.

A l’audience, la SCI ZHANG, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er mars 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 14100 euros, échéance de mars 2024 incluse. Elle s’oppose à tout délai pour quitter les lieux à titre principal, et donne son accord pour l’octroi de délais jusqu’au 30 juin 2024 à titre subsidiaire.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Mme [Z] [T] et M. [F] [C] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Elle indique qu’aucun paiement n’est intervenu depuis mars 2023.

Mme [Z] [T] et M. [F] [C], qui comparaissent, ne contestent pas le principe de la dette et sollicitent des délais pour quitter les lieux jusqu’à la fin de la scolarité de leurs enfants. Ils indiquent qu’ils acceptent de reprendre le paiement du loyer à la condition que le bailleur en baisse le prix. Sur leur situation, ils expliquent qu’ils ont deux enfants à charge de 5 et 10 ans, que M. [C] ne travaille pas et que Mme [T] travaille à mi-temps en attendant la délivrance de son titre de séjour, ce qui lui rapporte entre 600 et 700 euros par mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [Z] [T] et M. [F] [C] ayant comparu à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 21 décembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI ZHANG justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 22 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er mars 2024 que la SCI ZHANG rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Mme [Z] [T] et M. [F] [C] seront condamnés à lui payer la somme de 14100 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu’issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En outre, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (à valeur conventionnelle et constitutionnelle) et que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Mme [Z] [T] et M. [F] [C] le 22 juillet 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 22 septembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 9 janvier 2023 à compter du 23 septembre 2023.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [T] et M. [F] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Mme [Z] [T] et M. [F] [C] se trouvent dans une situation financière et familiale difficile avec deux enfants en bas-âge.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Mme [Z] [T] et M. [F] [C] un délai de trois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] [T] et M. [F] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 septembre 2023. Mme [Z] [T] et M. [F] [C] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Mme [Z] [T] et M. [F] [C] au paiement de cette indemnité à compter du 23 septembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er mars 2024.

Sur la demande de diminution du prix du loyer

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, Mme [Z] [T] et M. [F] [C] ne font état d’aucun fondement légal ni d’aucune circonstance de nature à justifier une diminution du prix du loyer qui ne peut être décidée que dans le cas précis susrappelé, à savoir en cas d’erreur relative à la surface du logement dans le bail.

Par conséquent, Mme [Z] [T] et M. [F] [C] seront déboutés de leur demande de diminution du prix du loyer.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [T] et M. [F] [C] , parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Mme [Z] [T] et M. [F] [C] à verser à la SCI ZHANG la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, parordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de la SCI ZHANG aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 janvier 2023 entre la SCI ZHANG d’une part et Mme [Z] [T] et M. [F] [C] d’autre part, concernant les locaux situés 2 avenue Paul Vaillant Couturier – 93120 La Courneuve, sont réunies à la date du 23 septembre 2023,

ACCORDONS à Mme [Z] [T] et M. [F] [C] un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés 2 avenue Paul Vaillant Couturier – 93120 La Courneuve,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Mme [Z] [T] et M. [F] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] [T] et M. [F] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNONS par provision Mme [Z] [T] et M. [F] [C] à payer à la SCI ZHANG la somme de 14100 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2024 incluse,

CONDAMNONS par provision Mme [Z] [T] et M. [F] [C] à payer à la SCI ZHANG l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2024, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETONS la demande de réduction du prix du loyer,

CONDAMNONS Mme [Z] [T] et M. [F] [C] à payer à la SCI ZHANG la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [Z] [T] et M. [F] [C] aux dépens,

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIERLE JUGE