Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 16 octobre 2025, n° 25/01956

TJ Toulouse 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que le commandement de payer avait été signifié et que Madame [P] [X] n'avait pas réglé la totalité de la somme due dans le délai imparti, rendant ainsi la résiliation du bail effective.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'occupation illégale des lieux par Madame [P] [X] après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a constaté que Madame [P] [X] n'avait pas contesté le montant de la dette et a ordonné son paiement.
Accepté
Indemnisation pour occupation sans droit
Le tribunal a jugé que l'indemnité d'occupation était justifiée pour compenser l'occupation illégale des lieux.
Accepté
Charge des dépens pour la partie perdante
Le tribunal a décidé que Madame [P] [X], en tant que partie perdante, devait supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 16 oct. 2025, n° 25/01956
Numéro(s) :	25/01956
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie MARTIN-LINZAU
Cabinet(s) :	SCP G.L. LARRAT D'AVOCATS
Parties :	son représentant légal en exercice, S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01956

N° Portalis DBX4-W-B7J-UF3O

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[P] [Z] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie MARTIN-LINZAU de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Madame [P] [Z] [X]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 août 2016, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [P] [X] une maison à usage d’habitation n°29 située [Adresse 2] pour un loyer mensuel total de 437,48 euros, dont 15,09 euros au titre du loyer pour le jardin et 40,26 euros au titre du loyer pour un emplacement de stationnement.

Le 5 décembre 2024, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [P] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail intervenu entre les parties par le jeu de la clause résolution, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.487,79 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 06 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers du jour du commandement de payer au jour du jugement, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025.

A l’audience du 2 septembre 2025, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.821,01 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 24 février 2025, Madame [P] [X] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 9 août 2016 contient une clause résolutoire (article 6.2 Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.397,91 euros a été signifié le 5 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [P] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 février 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 5 février 2025 et Madame [P] [X] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [P] [X] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 26 août 2025 démontrant que Madame [P] [X] reste devoir la somme de 4.814,41 euros, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de d’assurance. En effet, le prélèvement de mensualités d’assurance contractée en lieu et place du locataire n’est pas justifié dès lors que ces mensualités n’ont pas été notifiées au locataire par un courrier avec accusé de réception demandant de justifier d’une assurance et avisant le locataire du fait que cette assurance est prise à sa place, avec transmission d’une copie du contrat.

Madame [P] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.814,41 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 sur la somme de 2.397,91 euros, du 24 février 2025 sur la somme de 2.487,79 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [P] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 5 février 2025 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [P] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août 2016 entre la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE et Madame [P] [X] concernant une maison à usage d’habitation (n°29) situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 février 2025 ;

CONSTATONS en conséquence la résiliation du bail intervenu le 9 août 2016 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [P] [X] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] à verser à la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 4.814,41 euros (décompte arrêté au 26 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 sur la somme de 2.397,91 euros, du 24 février 2025 sur la somme de 2.487,79 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] à payer à la SA PATRIMONE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [P] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,