Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 6 février 2025, n° 23/05522

TJ Marseille 6 février 2025

Arguments

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Rejeté
Validité de la clause résolutoire
La cour a estimé que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail contrevient aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, ce qui soulève une contestation sérieuse.
Rejeté
Application de la clause résolutoire
La cour a jugé que la demande d'expulsion ne pouvait être accueillie en raison de la contestation sérieuse sur la validité de la clause résolutoire.
Accepté
Existence d'une dette locative
La cour a constaté que le locataire n'a pas contesté le principe ou le montant de la dette, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable de condamner le locataire à payer une somme au titre des frais irrépétibles.
Accepté
Charge des dépens
La cour a statué que le locataire, partie perdante, doit supporter les dépens, y compris le coût du commandement de payer.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 6 févr. 2025, n° 23/05522
Numéro(s) :	23/05522
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré prorogé
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	LA SCI AXEL, S.A.S. FONCIERE DE PROVENCE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05522 – N° Portalis DBW3-W-B7H-33IE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE DE PROVENCE VENANT AUX DROITS DE LA SCI AXEL, domiciliée : chez Cabinet SONIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [C]

né le 17 Octobre 1984 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 2]

non comparant

–

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 18 février 2021, la SCI AXEL a donné à bail meublé à Monsieur [G] [C] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Par acte notarié du 5 août 2022, la SAS FONCIERE DE PROVENCE a acquis l’immeuble où se situe le logement de Monsieur [C]. La gérance du bien a été confiée au cabinet SONIM.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2022, la SAS FONCIERE DE PROVENCE, venant aux droits de la SCI AXEL et représentée par SONIM IMMOBILIER, a fait délivrer à Monsieur [C], un commandement d’avoir à payer la somme de 6.201,63 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 22 août 2023, la SAS FONCIERE DE PROVENCE, venant aux droits de la SCI AXEL et représentée par le cabinet SONIM, a attrait Monsieur [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef de l’appartement, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [C] à lui payer :* la provision de 7.018,79 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité provisionnelle mensuelle de 588,85 euros, égale au dernier loyer, à compter de la levée de l’arrêté de mise en sécurité ;

* la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 octobre 2023, retenue et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SAS FONCIERE DE PROVENCE a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Citée suivant procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [G] [C] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Aucun rapport de diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au tribunal.

A la date du délibéré, fixé au 21 décembre 2021, une réouverture des débats a été ordonnée afin de recueillir les observations des parties sur la régularité et les effets du commandement de payer eu égard au délai accordé au locataire pour régulariser l’arriéré locatif.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 8 février 2024, renvoyée au 23 mai 2024, date à laquelle la SAS FONCIERE DE PROVENCE a comparu representee par son conseil et réitéré ses demandes, et Monsieur [C] n’a pas comparu et personne pour lui.

A la date du délibéré, fixé au 25 juillet 2024, une réouverture des débats a été ordonnée pour les mêmes motifs.

L’affaire a été rappelée le 7 novembre 2024. La SAS FONCIERE DE PROVENCE a comparu représentée par son conseil et maintenu ses demandes.

Sur les moyens développés par la demanderesse au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses dernières écritures déposées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [C] n’a pas comparu et personne pour lui. Le courrier recommandé qui lui a été adressé par le commissaire de justice instrumentaire est revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [G] [C] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SAS FONCIERE DE PROVENCE.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 août 2023, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE DE PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 4 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 18 février 2021 contient une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut par le locataire d’exécuter une seule des obligations résultant du présent contrat et des dispositions du code civil le régissant, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, sans qu’il ne soit nécessaire de remplir aucune formalité judiciaire.

Cette clause contrevient au délai prévu par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989. L’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 20 septembre 2023, que Monsieur [C] restait devoir la somme de 6.844,18 euros au titre des loyers et charges impayés, hors frais de procédure, les loyers étant suspendus depuis février 2023 suite à un arrêté de mise en sécurité, procédure urgente, pris le 11 janvier 2023 par le Maire de [Localité 4] et portant sur l’immeuble sis [Adresse 3].

Monsieur [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement de la somme de 6.844,18 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 août 2023.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [C] à payer à la SAS FONCIERE DE PROVENCE une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

De plus, Monsieur [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés locatifs, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation en l’état d’une contestation sérieuse sur la régularité de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [C] à payer à la SAS FONCIERE DE PROVENCE, venant aux droits de la SCI AXEL et représentée par le cabinet SONIM, la somme de 6.844,18 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 août 2023 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [C] à payer à la SAS FONCIERE DE PROVENCE, représentée par le cabinet SONIM, une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [C] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président