TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03848 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TM3Q

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

C/

[E] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [E] [S], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 mars 2017 prenant effet au 05 avril 2017, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a donné à bail par le biais de son mandataire FONCIA CAPITOLE SASU à Madame [E] [S] un appartement à usage d’habitation (n°B16A), une terrasse ainsi qu’un parking (n°6) situés [Adresse 1] à TOULOUSE (31200) pour un loyer mensuel de 442,78 euros, 29,84 euros de loyer parking, 19,61 euros de loyer terrasse et une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Le 26 juin 2024, la SCI DI FONCIERE 01/2008 a fait signifier à Madame [E] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a ensuite fait assigner Madame [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 27 août 2024, son expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.926,01 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 10 janvier 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.476,99 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise.

La SCI FONCIERE DI 01/2008 indique que les mois de novembre et décembre 2024 ont été entièrement payé mais que le loyer courant du mois de janvier 2025 n’a pas encore été réglé.

Madame [E] [S], comparante, reconnaît le montant de la dette locative. Madame [E] [S] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré.

La défenderesse précise avoir rencontré des difficultés financières à la suite du décès de son bébé en 2024. Cette dernière indique avoir trois enfants à charge et être enceinte d’un quatrième enfant. Elle soutient être en contrat à durée indéterminée lui permettant de percevoir un salaire de 1.934 euros par mois, et percevoir par ailleurs 300 euros de la CAF et 40 euros de pension alimentaire par l’un des pères.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2008 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 mars 2017 prenant effet au 05 avril 2017 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.489,40 euros a été signifié le 26 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [E] [S] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 762 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI FONCIERE DI 01/2008 produit un décompte du 6 janvier 2025 démontrant que Madame [E] [S] reste devoir la somme de 3.193,18 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (283,81 euros = 148,59 + 135,22).

Madame [E] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.193,18 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, de ses ressources stables et des propositions d’apurement de la dette faites par Madame [E] [S], elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

A la demande de Madame [E] [S] et cette dernière ayant repris le paiement des loyers courants, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [E] [S] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [E] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, la SCI FONCIERE DI 01/2008 sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Madame [E] [S], actes dont elle ne justifie pas la survenue.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2008, Madame [E] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2017 prenant effet au 05 avril 2017 entre la SCI FONCIERE DI 01/2008 et Madame [E] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°B16A), la terrasse et le parking (n°6) situés [Adresse 1] à TOULOUSE (31200) sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

CONDAMNONS Madame [E] [S] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 à titre provisionnel la somme de 3.193,18 euros (décompte arrêté au 6 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024) ;

AUTORISONS Madame [E] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 200 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONCIERE DI 01/2008 puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [E] [S] soit condamnée à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [E] [S] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE DI 01/2008 de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises contre les biens et valeurs mobilières de Madame [E] [S] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,