TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03913 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNOL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. [Adresse 8]

C/

[L] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [L] [U], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30 mai 2023, la S.A. d'[Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [L] [U] un appartement à usage d’habitation (n° 15) situé [Adresse 2] [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 410,79 euros et une provision sur charges mensuelle de 75,63 euros.

Le 1er août 2024, la S.A. d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [L] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et de produire son avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 octobre 2024, la S.A. d'[Adresse 8] a ensuite fait assigner Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, son expulsion et celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— à titre provisionnelle, de la somme de 11.898,65 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera produit lors des débats,

— à titre provisionnelle, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce, avec intérêts de droit,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 18 février 2025, la S.A. d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.418,25 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Elle indique qu’un supplément de loyer solidarité (SLS) a été appliqué mais qu’il a été annulé, ajoutant que les règlements sont irréguliers et qu’aucun plan d’apurement de la dette n’a pu être mis en place.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 07 octobre 2024, Monsieur [L] [U] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. d'[Adresse 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 6.2. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 8.814,63 euros a été signifié le 1er août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Même à retrancher de cette somme le surloyer appliqué pour un total de 6260,34€, Monsieur [L] [U] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 octobre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 02 octobre 2024 et Monsieur [L] [U] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [L] [U] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 06 février 2025 démontrant que Monsieur [L] [U] reste devoir la somme de 2.418,25 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [L] [U], qui n’a pas comparu, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.418,25 euros, avec les intérêts au taux légal à compter la présente ordonnance.

Monsieur [L] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 02 octobre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Cependant, la S.A. d'[Adresse 8] sera déboutée de sa demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières, lesquelles restent hypothétiques à ce jour

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [L] [U] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mai 2023 entre la S.A. d'[Adresse 8] et Monsieur [L] [U] concernant un appartement à usage d’habitation (n° 15) situé [Adresse 2] [Adresse 5] sont réunies à la date du 02 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à verser à la S.A. d'[Adresse 8] à titre provisionnel la somme de 2.418,25 euros (décompte arrêté au 06 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à payer à la S.A. d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] à verser à la S.A. d'[Adresse 8] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la S.A. d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,