TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Valérie FIEHL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01042 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65QF

N° MINUTE :

13/2025

JUGEMENT

rendu le 14 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [N] [X] [E] épouse [C]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1294

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [G]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 mai 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01042 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65QF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2021, Mme [N] [X] [E] épouse [C] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [G] sur des locaux situés au [Adresse 5] (étage 02, première porte à droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 900 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [G] le 21 février 2024.

Par assignation du 9 janvier 2025, Mme [N] [X] [E] épouse [C] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12 600 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 14 mars 2025, Mme [N] [X] [E] épouse [C], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au mois de mars 2025 inclus, s’élève désormais à 14 000 euros. Mme [N] [X] [E] épouse [C] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant depuis le mois d’aout 2023, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare s’opposer à la demande de suspension de la clause résolutoire.

Mme [N] [X] [E] épouse [C] indique que le loyer s’élève à 700 euros et qu’elle perçoit une petite retraite.

M. [S] [G], qui comparait à l’audience, reconnait le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros ou 200 euros par mois en règlement de l’arriéré.

M. [S] [G] expose qu’il a eu des problèmes de santé assez graves et qu’il était au chômage. Depuis le mois de décembre 2024, il indique percevoir le RSA et faire de l’intérim pour un revenu mensuel de 1 500 euros. II ajoute avoir repris le travail depuis un mois. Il précise que sa femme ne travaille pas car elle a des problèmes de régularisation de ses papiers et il fait part du dépôt d’une demande de logement social.

M. [S] [G] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [G] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [N] [X] [E] épouse [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 20 février 2024 et que la somme de 4 900 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que le locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que M. [S] [G] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience et que les revenus de son foyer ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [N] [X] [E] épouse [C] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [N] [X] [E] épouse [C] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2025, M. [S] [G] lui devait la somme de 14 000 euros, terme du mois de mars 2025 inclus.

M. [S] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024 sur la somme de 4 900 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7 700 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 700 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [N] [X] [E] épouse [C] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [N] [X] [E] épouse [C] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer 20 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 octobre 2021 entre Mme [N] [X] [E] épouse [C], d’une part, et M. [S] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] (étage 02, première porte à droite) est résilié depuis le 21 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] (étage 02, première porte à droite) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [G] au paiement à Mme [N] [X] [E] épouse [C] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 700 euros (sept cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [G] à payer à Mme [N] [X] [E] épouse [C] la somme de 14 000 euros (quatorze mille euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024 sur la somme de 4 900 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 7 700 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [S] [G] à payer à Mme [N] [X] [E] épouse [C] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2024 et celui de l’assignation du 9 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge