TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02174 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHZ2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 01 Octobre 2025

E.P.I.C. [Localité 12] METROPOLE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[B] [N] [W]

[V] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Octobre 2025

à SELARL CABINET J.M. SERDAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 01 Octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Aurélie BLANC Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 12] METROPOLE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [B] [N] [W], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

M. [V] [W], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine ([Localité 12] METROPOLE HABITAT) a donné à bail, par contrat en date du 30 juin 2021, à Madame [B] [N] [W] un appartement à usage d’habitation (n°3.1002, Bâtiment 3) situé [Adresse 7] ([Adresse 4]), moyennant un loyer initial de 459,16 euros charges comprises.

Par courrier du 22 octobre 2024, Madame [B] [N] [W] a adressé son préavis de départ au bailleur souhaitant que l’effet soit fixé à la date du 13 novembre 2024.

Par courrier du 29 octobre 2024, [Localité 12] METROPOLE HABITAT en a accusé réception et lui a indiqué comme date d’effet le 28 novembre 2024 et a proposé de fixer l’état des lieux de sortie à la même date à 9h.

Madame [B] [N] [W] étant absente le jour de l’état des lieux, et ne s’étant pas faite représentée, [Localité 12] METROPOLE HABITAT a mandaté un commissaire de justice aux fins de constat.

Selon procès-verbal de constat en date du 30 janvier 2025, le commissaire de justice a indiqué avoir constaté la présence de deux noms sur la boîte aux lettres, celui de la locataire et celui de Monsieur [V] [W].

Il a précisé avoir rencontré une personne dans le logement se présentant comme un amie de Madame [B] [N] [W], qui lui avait indiqué qu’elle était partie en cours et que le logement était occupé à ce jour par le frère de la locataire Monsieur [W].

Par ailleurs, le compte locataire présentant un solde débiteur, [Localité 12] METROPOLE HABITAT a en conséquence fait respectivement assigner Madame [B] [N] [W] et Monsieur [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé le 24 juin 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— Constater la résiliation du bail d’habitation en date du 30 juin 2021 concernant l’appartement n°3.1002 Bâtiment 3, situé [Adresse 6] à [Localité 13], à la suite du congé accepté pour le 28 novembre 2024,

— Ordonner la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner l’expulsion de Madame [N] [B] [W] et de Monsieur [V] [W] ainsi que de tout occupant introduit de leur chef sur les lieux de l’appartement, avec l’assistance de Monsieur le Commissaire de Police et de la [Localité 10] Publique si besoin est, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de fixer, et ce aux frais, risques et périls du défendeur,

— Condamner solidairement Madame [N] [B] [W] et Monsieur [V] [W] à une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges révisés par mois d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux soit, au jour de l’assignation, à la somme mensuelle de 551,41 €,

— Condamner solidairement Madame [B] [N] [W] et Monsieur [V] [W] à lui payer la somme de 1.809,30€, suivant décompte 23 juin 2025, sauf à parfaire, au titre des loyers et charges et des indemnités d’occupation dues depuis 28 novembre 2024,

— Condamner solidairement Madame [B] [N] [W] et Monsieur [V] [W] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de procès-verbal de constat du 30 janvier 2025.

A l’audience du 24 juillet 2025, [Localité 12] METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.360,71 euros arrêtée au 24 juillet 2025.

Assignés par acte de commissaire de justice signifié le 24 juin 2025 à personne concernant Monsieur [V] [W] et à une personne présente au domicile concernant Madame [B] [N] [W], ils n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- SUR LE CONGE DE LA LOCATAIRE ET SES EFFETS

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois pouvant être réduit à un mois selon les cas limitativement prévus par les 1° à 5° de l’article précité.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Madame [N] [B] [W] a adressé son congé par courrier du 22 octobre 2024, reçu par [Localité 12] METROPOLE HABITAT le 28 octobre 2024 et a donc fixé l’effet du congé au 28 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Le bail litigieux a donc été résilié par l’effet du congé le 28 novembre 2024 et Madame [N] [B] [W] s’étant maintenue dans les lieux après cette date est en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 29 novembre 2024.

En effet, il n’est pas établi au vu notamment de la présence des nom et prénom de Madame [N] [B] [W] sur la boîte aux lettres le 30 janvier 2025, date du constat du commissaire de justice, des indications données par la personne présente dans les locaux le jour du constat et des vérifications effectuées par le commissaire de justice au titre de la délivrance de l’assignation, que Madame [N] [B] [W] ait effectivement quitté les locaux litigieux à la date d’effet du congé.

Le constat de commissaire de justice du 30 janvier 2025 indique par ailleurs que le frère de Madame [N] [B] [W], à savoir Monsieur [V] [W], serait le nouvel occupant du logement, selon les déclarations de la personne présente lors de l’établissement du constat du commissaire de justice ; l”assignation lui a par ailleurs été délivrée à sa personne à l’adresse des locaux litigieux le 24 juin 2025.

Monsieur [V] [W] ne justifie d’aucun titre d’occupation du logement litigieux.

En conséquence, l’expulsion de Madame [B] [N] [W] et de Monsieur [V] [W] sera en conséquence ordonnée et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Par ailleurs, le concours de la force publique étant accordé, [Localité 12] METROPOLE HABITAT sera déboutée de sa demande d’astreinte.

Concernant la demande de suppression des délais, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, Madame [B] [N] [W] étant initialement locataire, n’a pu par définition entrer dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

[Localité 12] METROPOLE HABITAT n’établit pas que Monsieur [V] [W] est entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et ne caractérise pas la mauvaise foi des défendeurs.

Par conséquent, [Localité 12] METROPOLE HABITAT sera débouté de sa demande de suppression du bénéfice des délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [B] [N] [W] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail par l’effet du congé, soit à compter du 29 novembre 2024.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Si [Localité 12] METROPOLE HABITAT sollicite une condamnation solidaire de Monsieur [V] [W] à ce titre, ce dernier ne peut être tenu de l’arriéré de loyers et charges n’ayant pas eu antérieurement la qualité de locataire.

Par ailleurs, seul le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025 établit pour la première fois la présence de Monsieur [V] [W] dans le logement litigieux, confirmée par le procès-verbal de signification de l’assignation à son égard, de sorte qu’à défaut d’établir l’occupation sans droit ni titre de ce dernier antérieurement, il ne pourra être tenu au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation que pour la période courant à compter du 30 janvier 2025.

[Localité 12] METROPOLE HABITAT produit par ailleurs un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 2.360,71 euros arrêté au 24 juillet 2025, mensualité de juin 2025 incluse.

Madame [B] [N] [W] sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.350,71 euros et solidairement avec Monsieur [V] [W] à compter du 30 janvier 2025, ce dernier sera en effet condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant depuis le 30 janvier 2025, date du constat du commissaire de justice, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

L’arriéré est en partie compris au titre de la condamnation provisionnelle prononcée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 31 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [N] [W] et Monsieur [V] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé et le coût du procès-verbal de constat du 30 janvier 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Localité 12] METROPOLE HABITAT, Madame [B] [N] [W] et Monsieur [V] [W], seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 30 juin 2021 conclu entre l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine ([Localité 12] METROPOLE HABITAT) et Madame [B] [N] [W] relatif à un appartement à usage d’habitation (n°3.1002, Bâtiment 3) situé [Adresse 7] [Localité 1] à la date du 28 novembre 2025 par l’effet du congé donné par Madame [B] [N] [W] le 24 octobre 2024 et DISONS que Madame [B] [N] [W] est occupante sans droit ni titre depuis le 29 novembre 2025 ;

DISONS que Monsieur [V] [W] est occupant sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation (n°3.1002, Bâtiment 3) situé [Adresse 6] à [Localité 13], depuis le 30 janvier 2025, date du constat du commissaire de justice ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [N] [W] et Monsieur [V] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [N] [W] et Monsieur [V] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine ([Localité 12] METROPOLE HABITAT) pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande d’astreinte de l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine ([Localité 12] METROPOLE HABITAT) ;

DEBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine ([Localité 12] METROPOLE HABITAT) de sa demande de suppression du délai de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [B] [N] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine ([Localité 12] METROPOLE HABITAT) à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine ([Localité 12] METROPOLE HABITAT) à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DISONS que Monsieur [V] [W] et Madame [B] [N] [W] sont solidairement tenus du paiement à titre provisionnel de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 30 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [B] [N] [W] à verser l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine ([Localité 12] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.350,71 euros, selon décompte arrêté au 24 juillet 2025, mensualité de juin 2025 incluse, et solidairement avec Monsieur [V] [W] au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 30 janvier 2025 ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DISONS que l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation étant déjà liquidé en partie au titre de la condamnation provisionnelle prononcée, pour le futur, l’indemnité d’occupation courra donc du 30 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [N] [W] et Monsieur [V] [W] à verser à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine ([Localité 12] METROPOLE HABITAT) la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [N] [W] et Monsieur [V] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé et les frais de constat du commissaire de justice du 30 janvier 2025 ;

DEBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine ([Localité 12] METROPOLE HABITAT) de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge