TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02458

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDJP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 11 Avril 2025

S.A. 3F OCCITANIE, anciemment dénommée IMMOBILIRE MIDI-PYRENEES SA VALLE [F] THORE

C/

[O] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à M^e Jean-Philippe MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 11 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, anciemment dénommée IMMOBILIRE MIDI-PYRENEES SA [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 4] [Adresse 1], représentée par son président du conseil d’administration en exerice et domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-Philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [O] [B]

demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 15 décembre 2021, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Mme [O] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], avec parking N°5350P-0020, pour un loyer mensuel de 380,63 €, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2024 pour un montant en principal de 592,83€.

Par un acte de commissaire de Justice du 08 octobre 2024, elle a ensuite fait assigner Mme [O] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;

— et la condamner au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1050,24 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 18 février 2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 1115,91€.

Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles de la défenderesse en ce que des règlements ont été réalisés mais qu’il n’y a pas eu reprise du paiement du loyer courant.

Mme [O] [B] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré.

Elle indique exercer un emploi d’aide ménagère qui lui procure un revenu de 700 euros et qu’elle a un enfant de cinq ans à charge. Elle ne conteste pas ne pas avoir repris le paiement des loyers courants.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir préalablement avisé le 26 juin 2024 (Ar du 27 juin 2024) la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Mme [O] [B], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 29 juillet 2024, pour la somme en principal de 592,83 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA 3F OCCITANIE produit un décompte démontrant que Mme [O] [B] reste devoir la somme de 1115,91 € à la date du 11 février 2025, quittancement de janvier 2025 inclus.

Mme [O] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA 3F OCCITANIE cette somme de 1115,91 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1050,24€ à compter de l’assignation (08 octobre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Mme [O] [B] fait valoir qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par la bailleresse et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant du 10 décembre 2024 et les quittancements de décembre 2024 et janvier 2025 n’ayant pas été réglés.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Mme [O] [B] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 30 septembre 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Mme [O] [B] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Mme [O] [B] sera donc ordonnée.

Mme [O] [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 janvier 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [O] [B] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er février 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [O] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Mme [O] [B] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de

procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2021 entre la SA 3F OCCITANIE et Mme [O] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], avec parking N°5350P-0020 sont réunies à la date du 30 septembre 2024;

DEBOUTE Mme [O] [B] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F OCCITANIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [O] [B] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 1115,91 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 11 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (08 octobre 2024) sur la somme de 1050,24€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [O] [B] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 30 septembre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNE Mme [O] [B] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [B] aux dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente