N° RG 25/03301 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQBS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 4]

[Localité 7]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/03301 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQBS

Minute n°

Expédition par LS

aux parties demandeur et défendeurs

le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT, société d’économie mixte

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante représentée par Madame [X] [U], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

Madame [W] [E] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/03301 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQBS

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, la S.E.M. ALSACE HABITAT, venant aux droits de la S.A.E.L.M. SIBAR “Société Immobilière du Bas-Rhin” a fait assigner Monsieur [F] [J] et Madame [W] [E] épouse [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection siégeant au Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ces derniers.

Elle expose venir aux droits de la SIBAR qui a, par contrat conclu le 12 mai 2016, donné à bail à Monsieur [J] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer réactualisé mensuel de 428,25 euros, augmenté de 80,09 euros d’acompte provisoire sur taxes, prestations, fournitures, conformément à la législation sur les H.L.M. Elle lui a également donné en location un garage sis [Adresse 9] à [Localité 8], moyennant un loyer net actuel de 41,14 euros.

En cours de bail, Monsieur [J] a épousé Madame [W] [E], de sorte que le bail est devenu commun aux deux époux.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle leur a fait délivrer un commandement de payer en date du 23 juillet 2024, visant la clause résolutoire contenue aux baux.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, elle demande au Tribunal :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion sans délais des défendeurs, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement :

— d’une somme de 6.705,70 euros, pour les loyers impayés,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 mai 2025.

ALSACE HABITAT, représentée par Madame [X] [U], munie d’un pouvoir spécial, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail, indique que la dette est portée à près de 9.000,00 euros, et souligne que Monsieur [J] a déposé un dossier de surendettement mais uniquement à son nom, et non à celui de son épouse.

Monsieur [J] comparaît en personne, indique son souhait de se maintenir dans le logement, sollicite des délais de paiement, et précise qu’il risque d’être licencié pour inaptitude. Il produit un ensemble de documents justificatifs de sa situation professionnelle et de sa procédure de surendettement.

Madame [E] épouse [J] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée par remise à une personne présente (son époux, Monsieur [J]).

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le Juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.

L’assignation doit en outre être notifiée par le commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX de la situation des impayés en date du 15 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la date d’assignation du 4 mars 2025.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par le commissaire de justice à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 mai 2025.

Cette dernière n’a pas adressé au Juge un bilan social relatif à la situation de Monsieur et Madame [J].

La demande formée par le bailleur est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 12 mai 2016, la SIBAR, aux droits desquels vient ALSACE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [J] un logement comprenant une cave, situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer réactualisé de 428,25 euros outre 80,09 euros de provisions sur charges.

Elle lui a également donné en location un garage 0083.03.01.2004 sis [Adresse 9] à [Localité 8] selon contrat sous seing privé du 18 mai 2016, dont le loyer s’élève à 41,14 euros par mois.

En cours de bail, Monsieur [J] a épousé Madame [W] [E], de sorte que le bail est devenu commun aux deux époux.

Ces baux comportent une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, les contrats stipulent une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 23 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 4.646,08 euros en principal a été signifié aux défendeurs, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de six semaines, conformément à la loi, mais n’emportant acquisition de la clause résolutoire qu’à deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Monsieur et Madame [J] ne justifient pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 24 septembre 2024.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur et Madame [J] restent redevables de la somme de 8.976,68 euros au 26 mai 2025.

Monsieur et Madame [J] seront solidairement condamnés au paiement de ce montant à ALSACE HABITAT avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [J] sollicite des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur la procédure de surendettement, aux termes de l’article 24 VI de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

[…]

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures.

En l’espèce, une décision de recevabilité a été rendue par la Commission de Surendettement des Particuliers du Bas-Rhin au profit de Monsieur [J] en date du 21 janvier 2025.

Le paiement du loyer courant a été repris selon virement de 550,00 euros le 28 avril 2025.

La Commission de Surendettement a imposé le 16 avril 2025 un réaménagement de ses dettes, à savoir le règlement de sa dette locative de 7.417,64 euros par un montant échelonné de 674,33 euros par mois pendant onze mois, puis un réaménagement de ses autres dettes pour une durée de 71 mois pour un montant total de 728,23 euros.

Ce dossier de surendettement n’est cependant applicable qu’à Monsieur [J], son épouse n’ayant pas déposé de dossier.

En outre, la dette a augmenté dans l’intervalle à un montant de 8.976,68 euros, soit 1.559,04 euros de plus.

N° RG 25/03301 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQBS

Par suite, afin de conserver une cohérence dans les délais, il y a lieu de dire que Monsieur et Madame [J] pourront se libérer de leur dette en 11 mensualités de 674,33 euros, puis en 25 mensualités de 62,36 euros, à payer en sus des loyers courants.

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible.

En ce cas, Monsieur et Madame [J] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation et leur expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ;

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Monsieur et Madame [J], malgré la résiliation du bail, cause à ALSACE HABITAT un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 550,00 euros par mois, charges comprises, pour le logement et le garage, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur et Madame [J] seront solidairement condamnés à son paiement, du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de non respect des délais de paiement, Monsieur et Madame [J] étant occupants sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’est pas invoqué de circonstances justifiant la suppression du délai légal d’évacuation.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur et Madame [J] ayant succombé à la présente instance, ils en supporteront solidairement les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, siégeant au Tribunal de Proximité de HAGUENAU, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.E.M. ALSACE HABITAT, venant aux droits de la S.A.E.L.M. SIBAR “Société Immobilière du Bas-Rhin” ;

CONSTATE que le bail conclu le 12 mai 2016 entre les parties est résilié de plein droit au 24 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [W] [E] épouse [J] à payer à la S.E.M. ALSACE HABITAT la somme de 8.976,68 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au 26 mai 2025 avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

CONSTATE que Monsieur [F] [J] fait l’objet d’une procédure de surendettement ;

ACCORDE à Monsieur [F] [J] et Madame [W] [E] épouse [J] des délais pour s’acquitter de cette dette en onze mensualités de 674,33 euros, suivies de 24 mensualités de 62,36 euros, et d’une trente-sixième du solde, frais et intérêts, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 550,00 euros par mois, charges comprises, pour le logement et le garage ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [W] [E] épouse [J] au paiement de cette indemnité à la S.E.M. ALSACE HABITAT du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [F] [J] et Madame [W] [E] épouse [J], et tous occupants de leur chef, du logement avec cave 0352.01.01.1001 sis [Adresse 1] à [Localité 6], ainsi que du garage 0083.03.01.2004 sis [Adresse 9] à [Localité 8], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE la S.E.M. ALSACE HABITAT de sa demande en suppression du délai d’évacuation ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [J] et Madame [W] [E] épouse [J] ;

dans tous les cas,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de plein droit par provision, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Madame [W] [E] épouse [J] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGE ET PRONONCE, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge,