Tribunal Judiciaire,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

tel :, [XXXXXXXX01],

[Courriel 1]

N° RG 25/00871 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76H2Y

JUGEMENT DU : 26 Mars 2026

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

,

[F], [Y]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

Jugement rendu le 26 Mars 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Romain BRONGNIART,avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEURS

Mme, [F], [Y], demeurant, [Adresse 4]

Comparante

DÉBATS : 29 Janvier 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00871 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76H2Y et plaidée à l’audience publique du 29 Janvier 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 26 Mars 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2023, Mme, [W], [Q] a consenti un bail d’habitation à Mme, [F], [Y] sur un logement situé au, [Adresse 5], rez-de-chaussée à, [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 10 du mois de 450,00 euros et d’une provision pour charges de 20,00 euros.

Par acte sous seing privé conclu 24 novembre 2023, Mme, [W], [Q] a souscrit auprès de la SAS Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10320053793 en garantie des loyers et des charges de Mme, [F], [Y].

Suite au non-paiement par Mme, [F], [Y] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par Mme, [W], [Q], par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1124,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme, [F], [Y] le 29 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 juin 2025, la SAS Action Logement Services a ensuite assigné Mme, [F], [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs de la défenderesse ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la défenderesse au paiement :

*de la somme de 1228,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1124,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

*d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 octobre 2025 où elle a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties.

L’affaire a été finalement retenue à l’audience du 29 janvier 2026.

À cette audience, la SAS Action Logement Services a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé la demande en paiement à la somme de 502,61 euros arrêtée au 22 janvier 2026.

Mme, [F], [Y] a demandé des délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire à hauteur 14,00 euros, en plus du loyer courant.

Elle a fait valoir qu’elle a repris le paiement des loyers courants et qu’elle a eu des difficultés en raison d’une retenue de la Caisse d’Allocations Familiales suite à sa séparation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le droit de la SAS Action Logement Services de venir aux droits de la bailleresse :

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’action Logement Services, la société Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par Mme, [Q] et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de Mme, [Q].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

La SAS Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1124,00 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juillet 2024.

En l’espèce, il ressort des pièces produites au débat que la locataire a repris le paiement des loyers courants à l’audience. De plus, au vu du diagnostic social et financier, elle a un reste à vivre de 1673,00 euros.

Ainsi, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation lui seront accordés, suivant les modalités ci-après précisées.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la SAS Action Logement Services sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et où l’acquisition de la clause résolutoire reprendrait son plein effet, l’occupation sans droit ni titre causerait nécessairement un préjudice à la SAS Action Logement Services, dès lors que la propriétaire aura actionner le cautionnement.

Par conséquent, il conviendra dans ce cas de condamner Mme, [Y] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 485,12 euros, qui se substituera à ces derniers à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que son paiement à Mme, [Q] sera justifié par une quittance subrogative.

Sur la dette locative :

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler les loyers et les charges aux termes convenus.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives démontrant qu’à la date du 22 janvier 2026, Mme, [Y] lui devait la somme de 502,61 euros au titre des loyers et charges.

Mme, [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la SAS Action Logement Services, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024, date du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme, [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme, [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique de la défenderesse, la SAS Action Logement Services sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de Mme, [W], [Q] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 22 novembre 2023 entre la Mme, [W], [Q] (bailleresse), d’une part, et Mme, [F], [Y] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 5], rez-de-chaussée à, [Localité 2], sont réunies depuis le 10 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme, [F], [Y] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 502,61 euros (cinq cent deux euros et soixante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 ;

AUTORISE Mme, [F], [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 14,00 euros (quatorze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal e intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme, [F], [Y] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme, [F], [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme, [F], [Y] sera condamnée à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 485,12 euros (quatre cent quatre-vingt-cinq euros et douze centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, dès lors que le paiement par la SAS Action logement services à Mme, [W], [Q] sera justifié par une quittance subrogative,

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme, [F], [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 12 juin 2025 et de la notification à la préfecture,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,