TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04107

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPCG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[M] [Y]

[B] [T]

C/

[G] [E]

[S] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [B] [T]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [E]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [S] [E]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 02 et 03 février 2022, signé électroniquement, M. [M] [Y] et Mme [B] [T], par l’intermédiaire de leur mandataire, l’agence CENTURY 21, ont donné à bail à M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 758 € et 40 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [M] [Y] et Mme [B] [T] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juin 2024 pour un montant de 2.053,77 € en principal.

M. [M] [Y] et Mme [B] [T] ont ensuite fait assigner M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 18 octobre 2024 afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— et de les condamner solidairement au paiement :

* de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024 à la somme de 3.013,57 € avec actualisation de la somme au jour de l’audience ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux, soit la somme de 851,95 euros révisable,

* de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 31 janvier 2025, M. [M] [Y] et Mme [B] [T], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.747,42 euros. Ils indiquent que les locataires ont réglé le loyer de janvier 2025 à hauteur de 851 euros mais qu’il manque la somme de 0,95 euros. Ils sollicitent de produire un décompte actualisé en délibéré.

M. [G] [E] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise avoir réalisé un virement de 0,95 € au jour de l’audience.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à personne le 18 octobre 2024, Mme [S] [E] épouse [E] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

Les demandeurs ont été autorisés à produire en délibéré et avant le 14 février 2025, un décompte locatif actualisé. Par mail en date du 05 février 2025 (avec M. [G] [E] en copie), ils ont produit ledit décompte, précisant que la dette s’élève ainsi à la somme de 3.604,22 euros au 31 janvier 2025. Ces éléments seront dès lors pris en considération.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, M. [M] [Y] et Mme [B] [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 02 et 03 février 2022 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 26 juin 2024, pour la somme en principal de 2.053,77 €.

Il ressort du décompte versé en procédure que les locataires ont réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de 800 euros le 03 juin 2024, un versement de 800 euros le 03 juillet 2024 ainsi qu’un versement de 798 euros le 05 août 2024, soit un total de 2398 euros. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour apurer les causes du commandement. Celui-ci est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [M] [Y] et Mme [B] [T] produisent en délibéré autorisé un décompte démontrant que M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] restent leur devoir au 31 janvier 2025, après soustraction des sommes dues au titre du loyer de février 2025, lequel n’était pas exigible au jour de l’audience (page 4 du contrat), la somme de 2.746,47€ à la date du 31 janvier 2025, incluant le mois de janvier 2025.

M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E], non comparante, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que M. [G] [E] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] seront donc condamnés solidairement à payer à M. [M] [Y] et Mme [B] [T] cette somme de 2.746,47€, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] ont effectué des versements afin d’apurer la dette, du montant de la dette, ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant en janvier 2025, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 100 €, soit 27 mensualités de 100 € et une 28ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de M. [G] [E] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [G] [E], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [M] [Y] et Mme [B] [T], M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] seront condamnés in solidum à leur payer une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 et 3 février 2022, signé électroniquement entre M. [M] [Y] et Mme [B] [T] et M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

CONDAMNE M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] à payer à M. [M] [Y] et Mme [B] [T] à titre provisionnel la somme de 2.746,47€ (décompte arrêté au 31 janvier 2025, incluant le mois de janvier 2025) ;

AUTORISE M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 100 € chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [M] [Y] et Mme [B] [T] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] soient condamnés solidairement à payer à M. [M] [Y] et Mme [B] [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement aux bailleurs ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] à payer à M. [M] [Y] et Mme [B] [T] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [E] et Mme [S] [E] épouse [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente