TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e HOFFMANN NABOT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 24/09263

N° Portalis 352J-W-B7I-C5IVM

N° MINUTE :

Assignation du :

18 juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. Cabinet HOMELAND

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

DÉFENDERESSE

S.A.S. MISSENARD ENERGIE

[Adresse 8]

[Localité 10]

non représentée

Décision du 14 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/09263 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IVM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Emilie GOGUET, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 3 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Brigitte BOURDON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 14 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 14] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Cegelec Missenard était en charge de l’entretien de la chaudière jusqu’au 30 septembre 2019, et la société Thop Thermique de l’ouest Parisien a pris sa suite à compter du 1er octobre 2019.

Un expert mandaté par l’assureur de l’immeuble en raison de désordres affectant la chaudière, a mis en cause la société Thop Thermique de l’ouest Parisien qui a par la suite établi des devis pour procéder aux réparations nécessaires.

Par lettres du 22 décembre 2022 et du 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Thop Thermique de l’ouest Parisien de prendre en charge le coût des réparations, ce que celle-ci a refusé par lettre en réponse du 2 février 2023.

Le 22 février 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Cegelec Missenard de prendre en charge le coût des réparations, ce qu’elle a refusé par lettre du 8 mars 2023.

Par exploits de commissaire de justice signifiés les 16, 22, 23 et 24 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignations en référé aux sociétés Thop Thermique de l’ouest Parisien, Cegelec Missenard, Vinci Energies et Viessmann France, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Suivant ordonnance du 7 juin 2023, le juge des référés a désigné M. [U] [X] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 6 mai 2024.

Le 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a adressé un courrier à la société Missenard Energie, qu’il met en cause au regard du rapport d’expertise, aux fins de recherche d’une issue amiable.

C’est dans ces conditions que par exploit de commissaire de justice signifié le 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer une assignation en ouverture de rapport, à la société Missenard Energie, aux fins de remise en état des lieux sous astreinte, outre une demande indemnitaire, et celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, et au visa de l’article 1231-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [12] 5ème demande au tribunal de:

«  – Dire et juger le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Homeland, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

— Condamner la société Missenard Energie à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Homeland, la somme de 32.721,08 euros au titre du préjudice matériel équivalent au coût de remplacement de la chaudière ;

— Condamner la société Missenard Energie à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Homeland, la somme de 1 080 euros au titre de frais du conseil technique de la copropriété ;

— Condamner la société Missenard Energie à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Homeland, la somme de 4 154 euros au titre des frais de syndic ;

— Condamner la société Missenard Energie à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Homeland, la somme de 7 020 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner la société Missenard Energie aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ".

Bien que régulièrement assignée, la société Missenard Energie n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

*

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 29 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les désordres, leur origine et les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires entend rechercher la responsabilité de la société Missenard Energie pour les désordres affectant la chaudière, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, au regard des constatations du cabinet Kevema, conseil technique qu’il a mandaté, ayant mis en évidence que la défenderesse n’avait pas prévu la mise en place d’un adoucisseur et/ou d’un pot à boues sur l’installation ; et du rapport d’expertise judiciaire la mettant en cause, au regard de la chronologie des évènements (page 6 du rapport), du compte-rendu de la société LNE ayant réalisé des analyses à la demande de l’expert judiciaire, concluant ainsi à la responsabilité de la société Missenard Energie (pages 17, 23 et 26 du rapport), puisqu’il relève la présence de carbonate de calcium dans les poches du corps de chauffe examinés i.e. d’une corrosion sous dépôt ayant conduit à des percements et dans certains cas comme constaté sur place à des bouchages très importants, découlant de l’absence de traitement d’eau lors du remplacement de la chaudière, constituant la cause du sinistre.

Sur ce,

Sur les désordres et l’origine des désordres

Au terme de son rapport, M. [X] a retenu des désordres affectant la chaudière de la copropriété consistant en des percements des tubes du corps de chauffe de la chaudière qui ont pour origine le non-respect de la qualité d’eau requise pour le bon fonctionnement des chaudières.

Le rapport du laboratoire LNE, qui a analysé les échantillons prélevés par l’expert dans le corps de chauffe, met en évidence la présence de carbonate de calcium dans les poches du corps de chauffe. Il s’agit d’une corrosion sous dépôt ayant engendré une montée en température dommageable au corps de chauffe, ce qui est à l’origine de percements et dans certains cas des bouchages très importants du corps de chauffe.

Les percements du corps de chauffe ont entraîné l’arrêt de la chaudière n°3 à compter du 31 janvier 2020.

Les désordres ont pour origine l’absence de traitement d’eau lors du remplacement de la chaudière de la copropriété, qui a fonctionné sans traitement d’eau de janvier 2019 à janvier 2020.

L’expert précise que la conception de l’équipement n’intégrait pas un traitement de l’eau mais que la notice d’installation précise clairement cette nécessité.

Sur les responsabilités et le partage des responsabilités

Vu l’article 1103 du code civil,

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, la responsabilité des désordres incombe à la société Missenard Energie, entreprise qui a procédé à l’installation de la chaudière au sein de la copropriété et qui n’a pas respecté les préconisations techniques d’installation, en s’abstenant de mettre en place un système de traitement de l’eau, type adoucisseur d’eau.

Ce manquement technique relève de la responsabilité contractuelle de ce professionnel à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Pour autant, il apparaît que la société Missenard Energie a proposé le 15 mars 2019 la pose d’un dispositif de traitement d’eau et désembouage y compris adoucisseur, suivant devis n°DE-P51084 adressé au syndicat des copropriétaires, lequel l’a refusé.

Il en résulte que la faute du syndicat des copropriétaires est partiellement exonératoire de la responsabilité de la société Missenard Energie, qui sera retenue à hauteur de 70% du dommage subi par le syndicat des copropriétaires.

2. Sur les préjudices

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la défenderesse en raison des préjudices qu’il expose avoir subis, d’un montant total de 37 955,08 euros TTC, retenus par l’expert judiciaire, à savoir :

—  32 721,08 euros TTC au titre du préjudice matériel équivalent au coût de remplacement de la chaudière (page 25 du rapport) ;

—  1 080 euros TTC au titre de frais du cabinet Kevema ;

—  4 154 euros TTC au titre des frais de syndic.

Sur ce,

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l’espèce, l’expert judiciaire chiffre les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires du fait des désordres comme suit :

— Montant des travaux de remplacement de la chaudière s’élevant à 29 746,44 euros HT soit 32 721,08 euros TTC, suivant devis de la société Delostal &Thibault du 28 mars 2024,

— Frais d’assistance à maitrise d’ouvrage, 900 euros HT, soit

1 080 euros TTC, suivants factures des 31 mars et 24 décembre 2023 de la société Kevema,

— Frais de syndic : 4 154 euros TTC.

S’agissant de ce dernier poste de préjudice, le syndicat des copropriétaires justifie d’une facture complémentaire de 1 292, 40 euros (pièce communiquée n°36), soit un total des frais de syndic s’élevant à 5 446,40 euros TTC au titre des frais de syndic

Ainsi, le montant total des préjudices s’élève à la somme de 39 247,48 euros TTC.

Eu égard à la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires retenue, il convient en conséquence de condamner la société Missenard Energie à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 27 473,23 euros, comprenant :

—  22 904,75 euros à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de remplacement de la chaudière,

—  756 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais d’assistance à maitrise d’ouvrage,

—  3 812,48 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de syndic.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Missenard Energie, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise dont le syndicat des copropriétaires a fait l’avance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société Missenard Energie sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE la société Missenard Energie responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 15] sur la chaudière n°3,

FIXE la part de responsabilité de la société Missenard Energie à 70%,

CONDAMNE la société Missenard Energie à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 11] la somme totale de 27 473,23 euros, comprenant :

—  22 904,75 euros à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de remplacement de la chaudière,

—  756 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais d’assistance à maitrise d’ouvrage,

—  3 812,48 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de syndic,

CONDAMNE la société Missenard Energie à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 15] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Missenard Energie aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 15] du surplus de ses demandes.

Fait et jugé à [Localité 13] le 14 novembre 2025.

La greffière La présidente