COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00471 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KHOE

Minute N° :

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 24 Février 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CORU

le :24/02/2026

DEMANDEUR

S.C.I. IMMOCENA prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Perrine CORU, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [C] [D] [H] [F] [M]

né le 18 Mars 1979 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 20 Janvier 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 août 2018, la SCI IMMOCENA, a consenti à Monsieur [W] [M] un bail portant sur un local à usage d’habitation, ainsi qu’une place de parking, sis : [Adresse 4] – pour un loyer mensuel de 679,48 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 29 avril 2024, la SCI IMMOCENA, a fait délivrer à Monsieur [W] [M] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2.179,73 euros au 12 avril 2024, outre les frais.

Suite à ce commandement de payer, un échéancier a été mis en place le 15 juillet 2024 avec le locataire afin de solder la dette de façon échelonnée ; le bailleur expose que cet échéancier n’a toutefois pas été respecté.

Suite à cela, et par exploit du 06 août 2025, la SCI IMMOCENA, a fait délivrer à Monsieur [W] [M] un nouveau commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 4.289,02 euros au 29 juillet 2025, outre les frais.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 24 octobre 2025, la SCI IMMOCENA a fait citer Monsieur [W] [M] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 06 octobre 2025 ;

— constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard ;

— lui payer à titre provisionnel l’arriéré locatif pour la somme de 5.675,54 euros ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 770,84 euros, du au 06 octobre 2025 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;

— lui payer les frais des deux commandements de payer, à savoir 135,12 euros pour l’acte délivré le 29 avril 2024 et 182,72 euros pour celui délivré le 06 août 2025 ;

— condamner le locataire à payer à la SCI Immocena la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit, dire n’y avoir lieu à écarter cette exécution provisoire ;

— payer les entiers dépens.

L’affaire est retenue à l’audience du 20 janvier 2026, lors de laquelle la SCI IMMOCENA comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation. Elle ajoute qu’un règlement a été effectué le 12 janvier 2026 pour un montant de 1.000 euros. Elle s’oppose néanmoins à la suspension de la clause résolutoire ainsi qu’à l’octroi des délais de paiement.

Monsieur [W] [M] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 24 février 2026.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ni été représenté, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 24 octobre 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX de [Localité 4] a été saisie le 07 août 2025 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par la SCI IMMOCENA est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, le bailleur fourni un décompte actualisé au 19 janvier 2026, portant la dette locative à hauteur de 4.988,06 euros, arrêtée au 19 janvier 2026. La dette n’étant pas contradictoire mais favorable au locataire, il conviendra de la retenir.

Après examen des décomptes produits par la SCI IMMOCENA, la créance apparaît ainsi incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 4.988,06 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 19 janvier 2026, et terme de janvier 2026 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de l’assignation, le 24 octobre 2025.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SCI IMMOCENA que Monsieur [W] [M] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis dans le commandement de payer et le bail (plus favorable que les dispositions légales donc retenu en l’espèce) soit avant le 07 octobre 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SCI IMMOCENA depuis le 07 octobre 2025.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décompte produits atteste d’efforts de paiement et notamment quatre règlements de 1.000,00 euros chacun au mois d’octobre, novembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026. Bien que le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire, les efforts du locataire permettent de lui octroyer des délais de paiements.

Bien que le locataire ne soit pas présent à l’audience et n’a pas pu expressément formuler son souhait d’obtenir des délais de paiement, sa mobilisation en payant les derniers loyers permet d’en déduire qu’il souhaite rester dans le logement de façon pérenne. De plus, le juge peut décider d’office d’instaurer ces délais de paiement afin d’offrir une possibilité au locataire de rester dans le logement et solder la dette locative.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Monsieur [W] [M] un délai de paiement de vingt-quatre mois, correspondant à vingt-trois mensualités de 200 euros, et le solde restant dû à la vingt-quatrième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer à la SCI IMMOCENA, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié le cas échéant, indexation contractuelle comprise.

4) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [W] [M] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer du 29 avril 2024 et du 06 août 2025.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Monsieur [W] [M] à verser une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI Immocena a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SCI IMMOCENA concernant le contrat de bail du 29 août 2018, consenti à Monsieur [W] [M] et portant sur un local à usage d’habitation ainsi qu’une place de parking sis : [Adresse 4] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 07 octobre 2025 ;

Condamnons Monsieur [W] [M] à payer à la SCI IMMOCENA la somme de 4.988,06 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de janvier 2026 inclus et décompte arrêté au 19 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025, date de l’assignation ;

Autorisons Monsieur [W] [M] à se libérer de cette somme sur une durée de vingt-quatre mois par versements mensuels de 200 euros les vingt-trois premiers mois, le solde au vingt-quatrième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [W] [M] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas Monsieur [W] [M] à payer à la SCI IMMOCENA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

Condamnons Monsieur [W] [M] aux entiers dépens de l’instance dont les deux commandements de payer du 29 avril 2024 et du 06 août 2025 ;

Condamnons Monsieur [W] [M] à payer à la SCI IMMOCENA la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 24 février 2026.

Le Greffier Le Juge