TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00101

N° Portalis DBX4-W-B7J-TV4F

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

La S.C.I. LA MARTINE représentée par la SA CDC HABITAT,

C/

[B] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DURAND-RAUCHER

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. LA MARTINE,

Représentée par la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [A],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 3]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05 juin 2019, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [A] un appartement à usage d’habitation n°B24 et une cave n°B07, situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 535,06 euros et une provision sur charges mensuelle de 54,59 euros.

Par contrat distinct du 05 juin 2019, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [A] deux places de stationnement n°107 et 108, situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 60 euros et une provision sur charges mensuelle de 7,18 euros.

La SCI LAMARTINE est devenue propriétaire de ces biens et en a confié la gestion locative à la SA CDC HABITAT, celle-ci ayant mandat pour exercer toutes poursuites et la représenter en justice.

Le 06 mars 2024 et le 04 septembre 2024, la SCI LAMARTINE, représentée par la SA CDC HABITAT, a fait signifier à Monsieur [B] [A] des commandements de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 septembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la SCI LAMARTINE, représentée par la SA CDC HABITAT, a ensuite fait assigner Monsieur [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4.180,02 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 31 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 747,10 euros, avec indexation selon les prévisions du bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la CDC HABITAT et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, la SCI LAMARTINE, représentée par la SA CDC HABITAT, elle-même représentée par la SCP Cabinet MERCIER, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.695,57 euros, pour inclure les mensualités jusqu’à celle de février 2025 comprise. La SCI LAMARTINE indique ne pas être d’accord avec l’octroi de délais de paiement, mais précise que le paiement des loyers courants a repris et qu’une décision constatant la recevabilité de la procédure de surendettement a été rendue le 05 décembre 2024 par la commission de surendettement concernant le défendeur, une contestation de cette décision ayant été élevée par un autre débiteur du défendeur.

Monsieur [B] [A] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [B] [A] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré. S’agissant de sa situation personnelle, il fait valoir qu’il a déposé un dossier de surendettement et qu’il doit comparaître devant le juge le 05 avril 2025 s’agissant de la contestation de la décision de recevabilité de son dossier de surendettement. Il précise qu’il est fonctionnaire, mais se trouve placé en congé proche aidant sans solde, ayant dû se rendre en Guyane Française pour s’occuper de son père et engager des frais autour de 4.000 euros. Il ajoute qu’il va rapatrier son père en France métropolitaine pour limiter les frais et qu’il a récemment repris un emploi chez DONJON comme mécanicien poids lourd, avec un salaire de 1.700 à 1.800 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

Par notes en délibéré autorisées, la SCI LAMARTINE a transmis la décision de la commission de surendettement du 05 décembre 2024, ainsi que le mandat de gestion locative et le bail de parking complets, visés dans ces pièces mais transmis partiellement.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI LAMARTINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 05 juin 2019, concernant tant le logement que les places de parking accessoires à celui-ci, contiennent une clause résolutoire (article 7- Clause résolutoire et article 8 – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un premier commandement a été signifié le 06 mars 2024, mais a été régularisé dans le délai de deux mois par le locataire.

Un second commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.823,21 euros a été signifié le 04 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [B] [A] n’a procédé à aucun paiement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 05 novembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI LAMARTINE, représentée par la SA CDC HABITAT, produit un décompte du 31 janvier 2025 démontrant que Monsieur [B] [A] reste devoir la somme de 5.695,57 euros, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [B] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.695,57 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 04 septembre 2024 sur la somme de 2.823,21 euros, du 16 décembre 2024 sur la somme de 4.180,02 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En application du VI du même article, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Le VII du même article ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [B] [A] a déposé un dossier de surendettement, qui a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers le 05 décembre 2024. Une procédure est pendante devant le juge des contentieux de la protection, l’audience sur la contestation de cette décision devant se tenir le 10 avril 2025.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [B] [A], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 150 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ou jusqu’à ce qu’une décision soit rendue concernant son dossier de surendettement, prévoyant d’autres modalités de remboursement que celles prévues dans la présente décision.

A la demande de Monsieur [B] [A], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [B] [A] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Il convient de rejeter la demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formée au profit de la SA CDC HABITAT, qui n’est pas partie à la procédure mais seulement représentante de la SCI LAMARTINE, seule recevable à former cette demande. En outre, l’équité commande de rejeter cette demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 05 juin 2019 entre la SCI LAMARTINE, représentée par la SA CDC HABITAT, et Monsieur [B] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation n°B24, une cave n°B07 et deux places de stationnement n°107 et n°108, situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 05 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [A] à verser à la SCI LAMARTINE à titre provisionnel la somme de 5.695,57 euros (décompte arrêté au 31 janvier 2025, incluant une dernière facture de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 04 septembre 2024 sur la somme de 2.823,21 euros, du 16 décembre 2024 sur la somme de 4.180,02 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [B] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI LAMARTINE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [B] [A] soit condamné à verser à la SCI LAMARTINE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,