COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TOTAL 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° RG 24/00268 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OU56

Pôle Civil section 2

Date : 05 Juin 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [L] [S] [C] [B]

né le 27 Octobre 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEUR

Monsieur [A] [Z] [J] [K] commerçant immatriculé au RCS de [Localité 7] sous le n° 387 696 602 Né le 03 Juillet 1963 à [Localité 9] (54), demeurant [Adresse 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juge unique

assisté de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier et de Philippe LE CORRE lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 03 Avril 2025

MIS EN DELIBERE au 05 Juin 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 05 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2011, un bail commercial a été conclu entre Madame [T] [I] et Monsieur [A] [K] exploitant une activité de dépôt vente de vêtements et accessoires, portant sur un local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7] (34) moyennant le loyer annuel de 7080 euros à payer d’avance par fractions mensuelles de 590 euros pour la première fois le 1er avril 2011, avec clause de révision annuelle de plein droit, outre le paiement d’une provision pour charges mensuelles de 15 euros, et un dépôt de garantie de 1108 euros.

Par acte authentique du 24 février 2016, Madame [T] [E] veuve [I] a cédé à Monsieur [D] [B], le lot n°4 composé d’un local professionnel bâtiment A situé [Adresse 2] à [Localité 7] (34), avec entrée indépendante située [Adresse 3].

Par acte d’huissier de justice du 25 juillet 2019, Monsieur [D] [B] faisait délivrer à Monsieur [A] [K] un congé pour le 31 mars 2020, sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction portant sur le bail commercial du local situé [Adresse 3] à [Localité 7] (34).

Suite à assignation de Monsieur [D] [B], une ordonnance du juge des référés de [Localité 7] en date du 21 janvier 2021 a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer l’indemnité d’éviction et commis Monsieur [V] [U].

L’expert a rendu son rapport en date du 21 octobre 2021.

Par acte d’huissier de justice du 16 mars 2022, Monsieur [D] [B] faisait délivrer à Monsieur [A] [K], un commandement de payer les loyers portant sur l’indemnité d’occupation du mois de mars 2022, évaluée à la somme de 660 euros, et par acte du 31 octobre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 1760,33 euros au titre des loyers des mois de septembre et octobre 2022, de la taxe d’ordures ménagères de 2022 et des charges locatives 2021.

Par assignation délivrée par acte d’huissier en date du 11 janvier 2024, Monsieur [D] [B] a assigné Monsieur [A] [K] devant la présente juridiction aux fins de voir, sans écarter l’exécution provisoire :

DECLARER valable et régulier le congé sans offre de renouvellement signifié à la requête de Monsieur [D] [B] le 25 juillet 2019 pour la date du 31 mars 2020 à Monsieur [A] [K] ;

CONSTATER que Monsieur [A] [K] a inexécuté son obligation de paiement des indemnités d’occupation résultant de l’article L145-28 du Code de commerce et que cette inexécution s’est poursuivie et renouvelée plus d’un mois après des mises en demeure du bailleur, d’avoir à la faire cesser, signifiées par acte extrajudiciaire précisant le motif invoqué et reproduisant les termes de l’article L145-17 I- du Code de commerce.

DECLARER prescrite toute demande de Monsieur [A] [K] tendant au paiement par Monsieur [B] d’une indemnité d’éviction ;

JUGER que Monsieur [D] [B] n’est pas tenu au paiement d’une quelconque indemnité notamment d’éviction à l’égard de Monsieur [A] [K] par suite du refus de renouvellement du contrat de bail commercial du 1er avril 2011 notifié par congé du 25 juillet 2019 sans offre de renouvellement ;

CONSTATER la résiliation du contrat de bail commercial en date du 1er avril 2011 relatif au local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 8] par l’effet du conge sans offre de renouvellement signifié le 25 juillet 2019, à la date du 31 mars 2020, sans paiement d’aucune indemnité notamment d’éviction ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [A] [K] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs, des locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 3] à [Localité 8];

CONDAMNER Monsieur [A] [K] a payer a Monsieur [D] [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel actuel soit 660,00 € TTC, à compter du 1er avril 2020 et ce jusqu’a la libération effective des lieux ;

CONDAMNER Monsieur [A] [K] a payer a Monsieur [D] [B] la somme de 10.743, 34 euros arrêtée au mois de décembre 2023 inclus au titre des indemnités d’occupation impayées depuis le mois d’octobre 2022 inclus,

CONDAMNER Monsieur [A] [K] a payer a Monsieur [D] [B] la somme de 2.500, 00 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [A] [K] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référés, les frais d’expertise judiciaire et le coût des commandements de payer signifiés;

RAPPELER que la décision à intervenir est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Prétentions et moyens des parties :

Au soutien de ses prétentions mentionnées à l’assignation, au visa de l’article L145-9 du code de commerce, Monsieur [D] [B] indique que le congé délivré n’a pas été contesté dans les délais, que le bail est résilié.

Au visa des articles L145-14, L145-28 et L145-17 I du code de commerce, il précise que les commandements de payer n’ont pas été régularisés et que celui du 31 octobre 2022 mentionne les modalités de l’article L145-17 s’agissant de l’absence de paiement de l’indemnité d’éviction résultant du non-paiement des loyers.

Il soutient ne pas avoir à régler d’indemnité d’éviction étant donné le non-paiement des indemnités d’occupation par le locataire pendant plusieurs mois.

Il souligne au visa de l’article L145-9 du code de procédure civile, que la prescription de deux ans doit s’appliquer, que le délai a été interrompu par la demande en référés et qu’un nouveau délai a commencé à partir du dépôt du rapport de l’expert le 21 octobre 2021.

Au visa de l’article L145-28 du code de commerce, il indique que l’expulsion doit être ordonnée.

Au visa des articles L145-28 et L145-60 du code de commerce, il fait valoir que le bail commercial a expiré le 31 mars 2020, que les indemnités d’occupation ont été versées jusqu’au mois de septembre 2022 inclus, que les demandes en paiement des indemnités à partir du mois d’octobre 2022 ne sont pas prescrites, qu’il justifie d’un arriéré de 10.743,34 euros arrêté au mois de décembre 2023 inclus.

Monsieur [A] [K], cité par acte déposé à étude de commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

******

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 3 avril 2025.

A cette date, le conseil du demandeur a déposé ses pièces et a été avisé de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de résiliation du bail commercial

Conformément à l’article L145-9 du code de commerce, applicable à la date de délivrance du congé le 25 juillet 2019, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Il est constant que le congé peut être délivré à l’avance, et que le congé avec offre d’indemnité d’éviction est suffisamment motivé.

En l’espèce,

Le bail commercial a été conclu, pour une durée de neuf ans, le 1er avril 2011 pour finir le 31 mars 2020.

Le congé sans offre de renouvellement, de Monsieur [D] [B], propriétaire bailleur, a été délivré à personne par acte d’huissier de justice le 25 juillet 2019, huit mois à l’avance. Il respecte donc le délai minimum de six mois, et les modalités de délivrance.

L’acte mentionne le délai de deux ans pour contester le congé, et précise qu’il prévoit le versement d’une indemnité d’éviction.

Le congé a été délivré pour le 31 mars 2020, Monsieur [A] [K] preneur avait donc jusqu’au 31 mars 2022 pour saisir le tribunal d’une contestation.

Il apparait qu’il a été représenté dans la procédure initiée par le bailleur en référés, qui a ordonné la désignation d’un expert pour détermination de l’indemnité d’éviction, l’expert judiciaire ayant rendu son rapport le 21 octobre 2021.

Monsieur [A] [K] n’a cependant engagé aucune procédure pour solliciter le paiement de cette indemnité d’éviction.

Ainsi, étant donné la validité du congé avec indemnité d’éviction délivré le 25 juillet 2019, en l’absence de procédure initiée par le preneur, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 1er avril 2011, entre Madame [T] [I] et Monsieur [A] [K], à la date du 31 mars 2020.

Sur le paiement de l’indemnité d’éviction

Conformément à l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l’article L145-17 du code de commerce,

I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

Conformément à l’article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.

Il est constant que le défaut de paiement de plusieurs termes de loyers dans le délai d’un mois constitue un motif grave et légitime de non-renouvellement du bail.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce n’est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d’éviction soit contesté.

En l’espèce,

Il a été constaté la résiliation du bail par l’effet du congé avec paiement d’une indemnité d’éviction.

Ainsi, conformément à l’article L145-28 du code de commerce, le preneur a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Celle-ci a été déterminée selon expertise judiciaire du 21 octobre 2021.

Le bailleur justifie de la délivrance d’un commandement de payer les loyers en date du 16 mars 2022 portant sur l’indemnité d’occupation du mois de mars 2022, évaluée à la somme de 660 euros, et d’un commandement de payer délivré par acte du 31 octobre 2022, portant sur la somme de 1760,33 euros au titre des loyers des mois de septembre et octobre 2022, de la taxe d’ordures ménagères de 2022 et des charges locatives 2021.

Il produit par la suite des décomptes locatifs mentionnés dans des lettres en date des 26 janvier 2023, 16 février 2023 et 14 mars 2023.

L’assignation délivrée en date du 11 janvier 2024 actualise le décompte et mentionne un arriéré d’indemnités d’occupation à partir du mois d’octobre 2022 jusqu’au mois de décembre 2023 inclus.

Le bail commercial fait état d’un loyer 590 euros mensuel, avec clause d’indexation annuelle applicable de plein droit, et il convient de relever que l’indemnité du mois de mars 2022, à hauteur de 660 euros, faisant l’objet du commandement de payer du 16 mars 2022 n’apparait pas dans les loyers réclamés, de sorte qu’il sera retenu qu’elle a été réglée.

Ainsi, au regard du commandement de payer délivré par acte déposé à étude de commissaire de justice en date du 31 octobre 2022, de l’état locatif établi au 14 mars 2023, et du décompte porté à l’assignation, il convient de constater que les indemnités d’occupation du local, à partir du mois d’octobre 2022 et jusqu’au mois de décembre 2023 n’ont pas été réglées, soit pendant une période de 15 mois.

Monsieur [A] [K] n’a pas constitué avocat, et ne justifie donc pas du paiement des arriérés.

Ce défaut de paiement de l’indemnité d’occupation non régularisé dans un délai supérieur à un mois constitue un motif grave et légitime exonérant le bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction.

Au surplus, il apparait que le délai de deux ans, relatif à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction interrompue dans le cadre de la procédure de référés pour détermination du montant de l’indemnité, a commencé à la date du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, et est donc expiré depuis le 21 octobre 2023.

L’expulsion de Monsieur [A] [K] du local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7] (34) sera donc ordonnée selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation réclamée à un occupant sans droit ni titre échappe à la prescription biennale applicable en matière de baux commerciaux; puisqu’il s’agit alors d’une indemnité de droit commun.

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce,

Eu égard au montant du loyer mentionné au bail, à sa révision annuelle de plein droit, et aux commandements de payer délivrés, il y a lieu de fixer à la somme mensuelle de 660 euros l’indemnité d’occupation du local commercial, à compter du 1er avril 2020, suite à la constatation de la résiliation du bail au 31 mars 2020.

Monsieur [D] [B] indique dans son assignation que les indemnités d’occupation ne sont plus réglées depuis le mois d’octobre 2022, il ne justifie pas d’arriérés de paiement avant cette date.

Selon le décompte porté à l’assignation, le preneur ne justifie pas des charges locatives appelées pour l’année 2021, ni des montants des taxe d’ordures ménagères des années 2022 et 2023. Ces sommes ne seront pas retenues.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les couts des commandements de payer ne constituent ni des loyers, ni des charges locatives, mais sont intégrées dans les dépens, de sorte que ces montants ne seront pas retenus à ce stade.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [A] [K] à régler à Monsieur [D] [B] :

la somme de 9900 euros au titre des indemnités d’occupation à partir du mois d’octobre 2022 et jusqu’au mois de décembre 2023 inclus.la somme mensuelle de 660 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation du local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7] (34) à compter du mois de janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il apparait de l’ordonnance de référé qu’elle mentionne que chaque partie conservera la charge de ses dépens. La décision a donc statué sur les dépens de la procédure de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 21 janvier 2021.

Par ailleurs, si Monsieur [D] [B] sollicite le paiement des frais résultant d’un commandement délivré le 15 juin 2022, il ne le produit pas.

Enfin il apparait de la page 18 de l’assignation qu’il sollicite l’application de l’article 699 du code de procédure civile, de sorte que la distraction sera retenue.

Monsieur [A] [K], sera condamné aux dépens de la présente instance, ainsi qu’au cout de l’expertise judiciaire selon ordonnance de taxe du 2 décembre 2021, et aux couts des commandements de payer des 16 mars 2022 et 31 octobre 2022 avec distraction au profit de la SELARL ACTHA & ASSOCIES

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner Monsieur [A] [K], au paiement de la somme de 1600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 1er avril 2011, entre Madame [T] [I] et Monsieur [A] [K], à la date du 31 mars 2020, suite au congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 25 juillet 2019 par Monsieur [D] [B] ;

DIT n’y avoir lieu au paiement par Monsieur [D] [B] d’une indemnité d’éviction à Monsieur [A] [K] ;

DIT que l’action en paiement d’une indemnité d’éviction a expiré au 21 octobre 2023

AUTORISE Monsieur [D] [B], à défaut de libération spontanée du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 7] (34) à faire procéder à l’expulsion Monsieur [A] [K] et à celle de tous occupants de son chef avec, le cas échéant, par le concours de la [Localité 6] Publique, dans le respect des dispositions des articles L 411-1, L412-1 et suivants et R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

FIXE à la somme de 660 euros (SIX CENT SOIXANTE EUROS) l’indemnité d’occupation mensuelle du local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7] (34) à compter du 1er avril 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [K] à régler à Monsieur [D] [B]

la somme de 9.900 euros (NEUF MILLE NEUF CENTS EUROS) TTC au titre des indemnités d’occupation à partir du mois d’octobre 2022 et jusqu’au mois de décembre 2023 inclus.

La somme mensuelle de 660 euros (SIX CENT SOIXANTE EUROS) TTC au titre de l’indemnité d’occupation du local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7] (34) à compter du mois de janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux

DEBOUTE Monsieur [D] [B] de ses demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE Monsieur [A] [K] à payer à Monsieur [D] [B], la somme de 1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [A] [K] aux entiers dépens en ce compris le cout de l’expertise judiciaire selon ordonnance de taxe du 2 décembre 2021, les couts des commandements de payer des 16 mars 2022 et 31 octobre 2022 avec distraction au profit de la SELARL ACTHA & ASSOCIES

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE