TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04216

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPXB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. ICF ATLANTIQUE,

C/

[B] [E] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

la SELARL DBA

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ICF ATLANTIQUE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Maître Christine DUSAN, de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [E] [H],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 octobre 2022, la SA ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [B] [E] [H] un appartement à usage d’habitation n°411, situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 279,47 euros et une provision sur charges mensuelle de 147,54 euros.

Le 15 mai 2024, la SA ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Monsieur [B] [E] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA ICF ATLANTIQUE a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 mai 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, la ICF ATLANTIQUE a ensuite fait assigner Monsieur [B] [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 14.797,98 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA ICF ATLANTIQUE, représentée par Maître [L] [V], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 23.076,86 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise, incluant le supplément de loyer de solidarité facturé depuis janvier 2024.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à étude le 30 octobre 2024, Monsieur [B] [E] [H] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ICF ATLANTIQUE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 9. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 15 mai 2024, pour la somme en principal de 5.666,02 euros.

Toute d’abord, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Par ailleurs, la somme de 5.666,02 euros inclut 3.280,08 euros facturés au titre du supplément de loyer de solidarité. Toutefois, la SA ICF ATLANTIQUE ne justifie pas de l’envoi d’une enquête et d’une mise en demeure du locataire conforme à l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation, reproduisant les dispositions de cet article, avant la délivrance du commandement de payer. Or, le supplément de loyer de solidarité ne peut être facturé au locataire qu’après cette mise en demeure, de sorte qu’il convient d’écarter les sommes réclamées par la SA ICF ATLANTIQUE à ce titre et de vérifier si le locataire a réglé la somme de 2.375,94 euros dans le délai de deux mois.

Monsieur [B] [E] [H] n’a pas réglé cette somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2024.

La résiliation est intervenue le 16 juillet 2024 et Monsieur [B] [E] [H] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [B] [E] [H] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

S’agissant des sommes réclamées au titre du supplément de loyer de solidarité, la SA ICF ATLANTIQUE ne justifie que de mails adressés à une adresse dont il n’est pas démontré qu’elle est celle du locataire et de ses commandements d’avoir à justifier des avis d’imposition pour 2023 et 2024. Néanmoins, ni ces mails, ni les commandements délivrés ne reproduisent les dispositions de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitat, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme des mises en demeure régulières permettant de liquider provisoirement le supplément de loyer de solidarité en l’absence de réponse. Il convient donc de ne pas accorder les sommes demandées au titre de solidarité, s’agissant tant des loyers passés, que de l’indemnité d’occupation, laquelle sera fixée au seul montant du loyer contractuel et des charges.

La SA ICF ATLANTIQUE produit un décompte du 01 mars 2025 démontrant que Monsieur [B] [E] [H] reste devoir la somme de 7.546,94 euros, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite et des sommes facturées au titre du supplément de loyer de solidarité.

Monsieur [B] [E] [H] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.546,94 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [B] [E] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 16 juillet 2024 au 28 février 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sans application du supplément de loyer de solidarité.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [E] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ICF ATLANTIQUE, Monsieur [B] [E] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2022 entre la SA ICF ATLANTIQUE et Monsieur [B] [E] [H] concernant un appartement à usage d’habitation n°411, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 16 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [E] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [E] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ICF ATLANTIQUE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [E] [H] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE à titre provisionnel la somme de 7.546,94 euros (décompte arrêté au 01 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [E] [H] à payer à la SA ICF ATLANTIQUE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [E] [H] à verser à la SA ICF ATLANTIQUE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [E] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,