TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/02466 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4OG

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, situé [Adresse 3]

représenté par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 4] (SUISSE)

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 février 2026 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [S] est propriétaire des lots numéros 102 et 203 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] / [Adresse 6] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis1 [Adresse 7] / [Adresse 6] à MASSY (91300), représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE a assigné M. [I] [S] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de:

— Condamner M. [I] [S] à lui payer la somme de 5 772, 63 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023 et à compter de l’assignation en justice,

— Condamner M. [I] [S] à lui payer la somme de 453,88 euros en règlement des frais de recouvrement,

— Condamner M. [I] [S] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ,

— Condamner M. [I] [S] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamner M. [I] [S] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me [Localité 4] Eric de Biasi en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien, il explique que le défendeur ne règle plus les appels de fonds émis par le syndic et reste devoir à la date du 1er avril 2025 la somme de 5 772, 63 euros purgée de tous frais, qu’il n’a cessé de tenter de parvenir au règlement amiable de sa créance, et que M. [I] [S] n’a jamais pris attache avec le syndic ni n’a procédé à un quelconque règlement depuis plus de deux ans.

Il ajoute que, le non paiement des charges de copropriété occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain en ce qu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaireset désorganise la gestion de la copropriété.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [I] [S] , bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue 5 février 2026.L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 février 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [I] [S] qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juni 2023, 22 avril 2024, 2 juin 2025;

— un décompte, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er avril 2025, sur la période du 19 octobre 2022 au 1er avri 2025, provisions charges courantes 1/04/2025 et appel fonds travaux ALUR 01/04/2025 inclus, présentant un solde débiteur de 5 772, 63 euros;

— les appels de fonds et charges sur la période considérée;

— le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la créance réclamée les appels de fonds travaux alur pour l’année 2023, aucun procès-verbaux d’assemblée générale approuvant ladite cotisation n’étant produit.

Ainsi, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2025, sur la période du 19 octobre 2022 au 1er avril 2025 appel provision charges courantes 01/04/2025 et appel fonds travaux ALUR 01/04/2025 inclus, s’élève à la somme de 5 677,67 euros (= 5 772, 63 € – (23,74 € X4)).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 2174, 54 euros à compter du 21 août 2023, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation en justice.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [I] [S] , laquelle ne se présume pas.

Au surplus, il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 453,88 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés, “TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

De même les frais de mise en demeure et de relance ne sont pas fondés, en ce qu’il n’est pas produit les modalités de leur envoi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera débouté au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 5] / [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 5 677,67 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2025, sur la période du 19 octobre 2022 au 1er avril 2025 appel provision charges courantes 01/04/2025 et appel fonds travaux ALUR 01/04/2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 174, 54 euros à compter du 21 août 2023, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation en justice, et ce jusqu’à parfait paiement;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 8] / [Adresse 6] à [Localité 3] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 8] / [Adresse 6] à [Localité 3] de sa demande présentée au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE M. [I] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 9] / [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [I] [S] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Me [Localité 4]-Eric de Biasi conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,