DU 25 Juin 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00344 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OJOO

Code NAC : 30B

Société LF OPPORTUNITE IMMO

C/

Société SOGELEASE

S.A.S.U. HTP 95

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE,

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Société LF OPPORTUNITE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Séverine GALLAS de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, M^e Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U 004

DÉFENDEURS

Société SOGELEASE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non representé

S.A.S.U. HTP 95, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 25 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 3 mai 2022, la société LF OPPORTUNITE IMMO a consenti un bail commercial à la société HTP 95, portant sur un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 42 000 euros.

Le 19 novembre 2024, la société LF OPPORTUNITE IMMO a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société HTP 95, portant sur la somme de 34 233,83 euros en principal.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 2 mai 2025 et les clés restituées à la société bailleresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, la société LF OPPORTUNITE IMMO a fait assigner en référé la société HTP 95 devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Recevoir la société LF OPPORTUNITE IMMO en toutes ses demandes et y faire droit,Constater que la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer en date du 19 novembre 2024 est acquise,En conséquence,

Ordonner l’expulsion immédiate de la société HTP 95 ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], objets du bail signé le 3 mai 2022,Dire que l’expulsion se fera en la forme ordinaire ou avec l’assistance du commissaire de police et du serrurier si besoin est,Autoriser la société LF OPPORTUNITE IMMO à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la partie expulsée,Condamner la société HTP 95 à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO une provision de 57 296,20 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 janvier 2025 (avis d’échéance du 1er trimestre 2025 et appel reddition charges 2023 inclus),Condamner la société HTP 95 à verser à la société LF OPPORTUNITE IMMO une provision de 5 729 euros, majorée d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points sur les sommes dues à compter de l’échéance contractuelle,Condamner la société HTP 95 à verser à la société LF OPPORTUNITE IMMO à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025, égale au montant du loyer majorée de 50% et augmentée des charges, taxes et impôts normalement exigibles, avec possibilité de réviser le montant de cette indemnité et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s’il n’avait été résilié, et d’obtenir paiement du solde des charges, taxes et impôts récupérables sur justificatifs jusqu’à son départ des lieux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion,Déclarer acquise à la société LF OPPORTUNITE IMMO le montant du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire irréductible,Condamner la société HTP 95 à verser à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société HTP 95 aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 novembre 2024, dont distraction au profit de maître Severine GALLAS, Avocat à la Cour, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 mai 2025 à laquelle la société HTP 95, citée selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société LF OPPORTUNITE IMMO abandonne ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion mais maintient ses autres demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élève à 57 296,20 euros au 20 janvier 2025. La société demanderesse verse à l’audience du 21 mai 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 29 867,03 euros arrêtée au 2 mai 2025, sur lequel il apparait deux virements de 16 949,35 euros et de 16 923,48 euros chacun le 1er avril 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite à la hausse mais la dette peut être actualisée à la baisse.

Ainsi, au vu des pièces produites, l’obligation de la société HTP 95 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 29.867,03 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 2 mai 2025 et il convient de condamner la société HTP 95 par provision au paiement de cette somme.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 3 mai 2022 contient une clause RETARDS DE PAIEMENT (article 11 – page 7) qui stipule « en cas de non-paiement à échéance exacte de toute somme due par le preneur en vertu du présent bail, le preneur sera en application de l’article 1231-5 du code civil de plein droit débiteur envers le bailleur d’une majoration forfaitaire de 10% des sommes exigibles, le tout augmenté d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points sur les sommes dues à compter de l’échéance contractuelle sans mise en demeure préalable, tout mois commencé étant dû. »

La demande au titre de la majoration forfaitaire s’analyse en une clause pénale et doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat, qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, la société HTP 95 sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 2.986,70 euros, soit 10 % de la dette, à la société LF OPPORTUNITE IMMO au titre de la clause pénale.

En revanche, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil et susceptible de se heurter à une contestation sérieuse puisqu’elle s’ajoute à la majoration forfaitaire.

Sur l’indemnité d’occupation et le dépôt de garantie

En l’espèce, le bail stipule en son article 18 « au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les locaux loués ne seraient pas restitués au bailleur à la date exigible, libres de toute occupation et de tout encombrement, l’indemnité d’occupation journalière due par le preneur ou ses ayants-droits jusqu’à la restitution, sera égale au dernier loyer journalier en principal majoré de 50% augmentée des charges et accessoires en vertu du présent bail et de la T.V.A. au taux en vigueur.

Cette indemnité restera due au bailleur après le départ du preneur pendant la durée nécessaire à la remise des locaux loués en état conformément au présent bail, si le preneur n’y a pas procédé lui-même avant son départ.

De plus, en pareil cas, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire irréductible et les frais de procédure seront à la charge du preneur, le tout sans préjudice de tous autres sommages et intérêts. »

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. Le demandeur ayant abandonné sa demande d’acquisition de la clause résolutoire à l’audience, la demande relative à l’indemnité d’occupation est devenue sans objet.

S’agissant du dépôt de garantie prévu contractuellement, qui s’élève à la somme de 10.500 euros correspondant à un quart du loyer annuel hors taxes, il a été versé dans le courant de l’année 2022 selon le décompte produit.

Il ressort des éléments du dossier que le bail n’a pas été résilié par le jeu de la clause résolutoire et que les clés ont été restituées au bailleur le 2 mai 2025 selon l’état des lieux de sortie. Or, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit, de sorte qu’il n’est pas établi que le bailleur va devoir remettre les locaux loués en état conformément au présent bail.

En outre, cette clause s’analysant elle aussi en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, elle est susceptible de se heurter à des contestations sérieuses puisqu’elle s’ajoute à la majoration forfaitaire. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société HTP 95, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société HTP 95 ne permet d’écarter la demande de la société LF OPPORTUNITE IMMO formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la société LF OPPORTUNITE IMMO abandonne ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;

CONDAMNONS la société HTP 95 à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme provisionnelle de 29.867,03 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 2 mai 2025 ;

CONDAMNONS la société HTP 95 à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme provisionnelle de 2.986,70 euros au titre de la clause pénale ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’acquisition du montant du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire irréductible ;

CONDAMNONS la société HTP 95 au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société HTP 95 à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 25 Juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT