NAC : 5AA

N° RG 24/00470 – N° Portalis DBZM-W-B7I-DHES

Monsieur [Q] [A]

Rep/assistant : M^e Magalie PROVOST, avocat au barreau de NEVERS

C/

Monsieur [W] [L]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001993 du 30/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NEVERS)

Rep/assistant : M^e Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Magalie PROVOST, avocat au barreau de NEVERS

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001993 du 30/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NEVERS)

représenté par M^e Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : […] […]

Greffière : […] […]

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 par […] […], Juge des contentieux de la protection, assisté de […] […], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 02/07/2025

à :

— M. [Q] [A]

— M^e Magalie PROVOST

Ccf délivrées le : 02/07/2025

à :

— M. [Q] [A]

— M^e Magalie PROVOST

— M. [W] [L]

— M^e Florence BOYER

— Mme la Préfète

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signatures privées du 05 avril 2017, Monsieur [Q] [A] a consenti à Monsieur [W] [L], le bail d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2] (Nièvre) moyennant un loyer initial de 440 euros outre la somme de 30 euros au titre de la provision pour charges.

Suivant courrier recommandé daté du 30 septembre 2023 distribué le 03 octobre 2023 à Monsieur [L], Monsieur [A] a donné congé à son locataire pour le 05 avril 2024, lui offrant d’acquérir le bien dont il lui a consenti bail au prix de 60 000,00 euros.

Selon acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, Monsieur [Q] [A] a fait délivrer à Monsieur [W] [L], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour obtenir paiement, dans un délai de six semaines, la somme de 1604 euros au titre des loyers impayés d’avril 2023 à avril 2024.

Exposant que Monsieur [L] s’est maintenu dans les lieux en dépit du congé qu’il lui a délivré et que subsidiairement le bail était résolu du fait de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2024, Monsieur [Q] [A] a assigné Monsieur [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers, aux fins d’expulsion, paiement et indemnisation de son préjudice.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 06 novembre 2024 puis a été successivement renvoyée pour permettre à Monsieur [L] de bénéficier de l’assistance d’un avocat, dans un premier temps et à la demande des parties dans un second temps.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [Q] [A], représenté par son Conseil, s’est référé oralement aux moyens et prétentions de ses dernières conclusions déposées à l’audience et aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal :

— Valider le congé donné par Monsieur [Q] [A] à Monsieur SylvainVaillant par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 septembre 2023 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de la maison à usage d’habitation située [Adresse 2], à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution :

— Condamner Monsieur [W] [L] à payer et porter à Monsieur [Q] [A] la somme de 1.134 € au titre de l’arriéré de loyers pour la période d’avril 2023 à avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 :

— Condamner Monsieur [W] [L] à payer et porter à Monsieur [Q] [A], à compter du 06 avril 2024 date des effets du congé et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, une indemnité d’occupation d’un montant de 470 €, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à la date du 18 juin 2024 du bail conclu entre Monsieur [Q] [A] et Monsieur [W] [L] le 5 avril 2017 et portant sur les locaux situés [Adresse 2] :

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de la maison à usage d’habitation située [Adresse 2], à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution :

— Condamner Monsieur [W] [L] à payer et porter à Monsieur [Q] [A] la somme de 1.348 € au titre de l’arriéré de loyers pour la période d’avril 2023 à juin 2024, outre :

Intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.604 € correspondant aux loyers impayés pour la période d’avril 2023 à avril 2024. Intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, sur la somme de 214 € correspondant aux loyers impayés pour la période de mai 2024 et juin

2024 ; – Condamner Monsieur [W] [L] à payer et porter à Monsieur [Q] [A], à compter du 18 juin 2024 date d’effet du commandement visant la clause résolutoire et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, une indemnité d’occupation d’un montant de 470 € correspondant au montant du loyer augmenté de la provision mensuelle sur charges, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [W] [L] à payer et porter à Monsieur [Q] [A] la somme de 3.265,39 € au titre des frais de remise en état de la salle de bain ;

— Condamner Monsieur [W] [L] à payer et porter à Monsieur [Q] [A] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance, pour Monsieur [A], d’obtenir une condamnation solidaire à l’encontre de Madame [V] épouse [C] ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts pourvus qu’ils soient dus pour une année entière ;

— Débouter Monsieur [W] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Monsieur [W] [L] à payer 1.675 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens, outre le coût du commandement de payer (110,18 €) et la dénonciation dudit commandement à la Préfecture.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] fait notamment valoir qu’il a consenti bail d’un logement situé à [Adresse 2] ; il expose que Monsieur [L] a cessé de régler ses loyers en avril 2023 et qu’il a donné congé de ce bail à Monsieur [W] [L] par courrier recommandé du 30 septembre 2023 distribué à Monsieur [L] le 03 octobre 2023. Il indique que le bail est venu à expiration le 05 avril 2024 mais que Monsieur [L] s’est maintenu dans les lieux. Il précise avoir fait délivrer à Monsieur [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 avril 2024. Su la validité du congé, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [A] fait valoir que son congé mentionne le motif et le prix de vente et les conditions de la vente projetée, qu’il a été adressé par courrier recommandé et que le bail ayant été consenti pour une durée d’un an il a respecté le délai de préavis de 6 mois dès lors qu’il n’y avait pas nécessité de mentionner la date d’effet du congé. Il ajoute avoir reproduit les mentions des 5 alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Il en conclut à la validité de son congé et indique qu’au terme du congé, Monsieur [L] est devenu occupant sans droit ni titre précisant qu’il entend conserver le dépôt de garantie et précise que Monsieur [L] qui ne lui a pas restitué les lieux est tenu d’une indemnité d’occupation. Subsidiairement, il indique qu’il entend se prévaloir de la clause mentionnée au contrat de bail et du commandement délivré le 18 avril 2024 précisant que Monsieur [L] n’a pas justifié du paiement de son arriéré locatif, ni de son assurance. Il fait valoir que le moyen tiré de la nullité du commandement n’a pas été soulevé avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir « in limine litis ». Pour ce qui concerne le délai accordé au commandement de payer les loyers, il indique qu’il a été délivré conformément aux dispositions légales de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit un délai de 6 semaines. Il en conclut à la demande d’expulsion de Monsieur [L], au paiement de l’arriéré de loyer et au paiement d’une indemnité d’occupation, en l’absence de remise de clés par Monsieur [L]. Il demande par ailleurs la condamnation de Monsieur [L] à la remise en place de la douche initialement prévue au bail précisant qu’il n’a pas donné son accord pour cette modification non faite dans les règles de l’art. Il entend encore solliciter le paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance liée à l’absence d’information par Monsieur [L] de ce qu’il vivait en concubinage dans les lieux avec Madame [C]. S’agissant de la demande reconventionnelle de Monsieur [L] au titre de la décence du logement, il fait valoir que le rapport d’indécence est établi au bénéfice de Madame [C] et qu’il n’est pas établi que ce rapport lui a été remis ni à Monsieur [L]. Il ajoute que Monsieur [L] est occupant sans droit ni titre depuis la date d’effet du congé et qu’il ne peut se prévaloir d’une indécence du logement. Il ajoute que Monsieur [L] ne saurait se prévaloir de cette indécence alors même qu’il ne l’a pas avisé de la nécessité de procéder à des travaux et qu’il a quitté les lieux une année et demie après le constat de non décence.

En défense, Monsieur [L], représenté par son Conseil, s’est référé oralement aux moyens et prétentions de ses dernières conclusions déposées à l’audience et aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

Dire que le bail signé le 5 avril 2017 aurait dû être d’une durée de 3 ans ayant été improprement qualifié de contrat de location meublée.

Prononcer la nullité du congé donné par Monsieur [A] par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 septembre 2023 pour le 5 avril 2024, la date d’échéance du bail étant le 5 avril 2026.

Débouter Monsieur [A] de ses demandes au titre de ce congé.

Subsidiairement

Prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire délivré à Monsieur [L] le 18 avril 2024.

Débouter Monsieur [A] des demandes formulées sur le fondement de ce commandement.

Débouter Monsieur [A] de ses plus amples demandes.

Faisant droit à la demande reconventionnelle de Monsieur [L], prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur à effet au 31 octobre 2024.

Constater que le montant des loyers dus par le locataire à cette date, hors allocation logement suspendue pour non-décence, s’élevait à 2 246 €.

Condamner Monsieur [A] à payer cette somme à titre de dommages et intérêts à Monsieur [L].

Ordonner la compensation entre les créances respectives des parties.

Condamner Monsieur [A] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Monsieur [L] fait notamment valoir qu’il y a lieu de requalifier le bail qui lui a été consenti le 05 avril 2017 en bail d’habitation non meublé. Il indique qu’en raison de cette requalification, le congé ne pouvait lui être donné doit être déclaré nul au motif qu’il ne pouvait être donné que pour l’échéance du 05 avril 2026. Subsidiairement, s’agissant de la demande de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [L] fait valoir que le commandement qui lui a été délivré le 18 avril 2024 devra être déclaré nul alors que le délai qui lui a été donné pour régulariser sa dette était de 6 semaines alors que les dispositions nouvelles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne pouvaient être applicables au bail en cause et que devait lui être accordé un délai de 2 mois. Pour ce qui concerne la transformation des lieux et notamment l’installation d’une baignoire au lieu d’une douche, il fait valoir que le propriétaire ne peut pas s’opposer aux travaux dès lors qu’il n’y a pas transformation de la chose louée. Reconventionnellement, à l’appui d’un rapport de l’UNPI, Monsieur [L] se prévaut d’une indécence du logement qui a conduit à une suspension de l’allocation logement versée au propriétaire depuis septembre 2023. Il indique avoir déménagé avec sa famille en octobre 2024 et demande de prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur. Il indique que s’il ne conteste pas devoir la somme de 107 euros mensuellement jusqu’en octobre 2024, il demande la condamnation de Monsieur [A] au paiement de la somme de 2 246 euros dont il demande la compensation avec son arriéré locatif. Il fait encore valoir que si le rapport d’indécence a été établi au bénéfice de Madame [C], le relevé CAF permet d’établir que les prestations ont été versées à Monsieur [A] qui ne contestait pas la qualité de Madame [C] à ce titre. Il indique encore que le rapport d’indécence lui a été notifié par la CAF.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé au contenu de leurs conclusions respectives conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, la partie comparante ayant été avisée.

MOTIFS

Sur la requalification du bail consenti par Monsieur [A] à Monsieur [L] :

Aux termes de l’article 25-4 de la loi n°89-462 dans sa version applicable au bail litigieux, « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, applicable à compter du 1er septembre 2015 précise en son article 2 que le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Étagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En l’espèce, pour se prévaloir du statut du logement meublé, Monsieur [A] produit aux débats, le bail l’original et une copie du « contrat de location meublée » signé des parties le 05 avril 2017 ainsi qu’une copie de l’inventaire et de l’état du mobilier signé également des parties le 05 avril 2017.

Il convient de relever que cet inventaire fait état d’un meuble, de neuf meubles marrons et d’un placard 4 portes en cuisine, d’un miroir et d’un meuble en salle de bains, d’un bar et un living en séjour, et d’un meuble en grange. Il en résulte que l’ensemble du mobilier décrit à l’inventaire signé des parties ne saurait suffire à répondre aux exigences de mobilier minimum présent dans les lieux dès lors que ne sont notamment pas fournis, les éléments permettant au locataire de dormir et de manger (literie, plaques de cuisson, micro-ondes ou four, ustensiles de cuisine…).

Le bail consenti le 05 avril 2017 ne répondant pas aux critères requis pour être qualifié de bail meublé, il convient de le requalifier en bail d’habitation de locaux dits nus, soumis aux dispositions des articles 2 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé délivré par Monsieur [Q] [A] :

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précise par ailleurs que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant, au visa de cet article que le congé donné pour date prématurée n’est pas nul mais prend effet à la date à laquelle il aurait dû être donné (voir en ce sens Civ. 3e 11 juillet 2007).

En l’espèce, le bail initialement consenti par Monsieur [A] à Monsieur [L] et requalifié a été consenti, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 pour une durée initiale de 3 années commençant à courir le 05 avril 2017 pour venir à expiration le 04 avril 2020 puis s’est tacitement reconduit par périodes de trois années pour venir à expiration le 04 avril 2026.

Par courrier recommandé du 30 septembre 2023, Monsieur [A] a donné congé à Monsieur [W] [L] pour le 05 avril 2024. Ce courrier a été distribué à Monsieur [L] le 03 octobre 2023 ainsi qu’il résulte de l’avis de réception du courrier recommandé. Il résulte de l’examen de ce congé qu’il a été donné en offrant à Monsieur [L] d’acquérir le bien immobilier qu’il occupait au prix de 60 000 euros et en lui laissant un délai de réflexion commençant à courir pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Il résulte par ailleurs que le congé reproduisait les 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et comportait une notice d’information relative aux obligations du bailleur. Il résulte de ce qui précède que le congé ainsi délivré est valable en la forme.

Enfin, s’il est exact que le congé a été donné pour une date manifestement prématurée dès lors que le bail requalifié est supposé prendre fin le 04 avril 2026 à minuit, l’indication de cette date prématurée, alors que le délai de préavis minimum de six mois a été respecté, ne saurait remettre en cause le congé ainsi délivré qui sera déclaré valable et pourra produire effet à compter du 05 avril 2026.

Sur la demande aux fins de constat de la résiliation du bail :

Au soutien de ses demandes, Monsieur [W] [Q] se prévaut de la nullité de forme du commandement de payer les loyers délivré le 18 avril 2024 par Monsieur [Q] [A].

Aux termes de l’article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

En l’espèce, si Monsieur [L] entend se prévaloir de la nullité du commandement de payer les loyers qui lui a été signifiée le 18 avril 2024, il convient de relever que cette exception, soulevée postérieurement à des moyens de défense au fond (sur la requalification du bail notamment), doit être rejetée. La nullité potentielle de cet acte étant dès lors couverte, il y a lieu d’examiner la demande en résiliation du bail.

Une copie de l’assignation a été notifiée et reçue à la Préfecture de la Nièvre par la voie électronique le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [A] justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, en vertu du paragraphe « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, deux mois après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que Monsieur [W] [L] a laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois. En tout état de cause, le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est pas établi au cas d’espèce. Du reste, il appartenait au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de cette loi, soit, en cas de non-exécution, par le bailleur, de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’obtenir l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, et contenant les mentions exigées à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [W] [L] le 18 avril 2024, lui impartissant un délai de six semaines pour régulariser sa situation.

Monsieur [W] [L] n’a pas apuré intégralement sa dette dans le délai imparti, ni même dans le délai de deux mois contractuellement prévu et applicable au cas d’espèce et reste toujours redevable d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [Q] [A] et donc de constater la résiliation du bail à la date du 19 juin 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Monsieur [W] [L] étant occupant sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de location, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [W] [L] sera condamné à payer à Monsieur [Q] [A], à titre provisionnel à compter du 19 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer actualisé augmenté de la provision mensuelle sur charges.

Sur la demande en paiement de loyers et charges :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [Q] [A] verse aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer les loyers signifié le 18 avril 2024.

Monsieur [W] [L] indique ne pas s’être acquitté de la somme de 107 euros par mois à compter du mois de juillet jusqu’à octobre 2024. Il ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement du bailleur qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [W] [L] sera condamné à payer à Monsieur [Q] [A], la somme de 1 348,00 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 470 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2024 outre, intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 18 avril 2024.

Il sera par ailleurs précisé que montant des sommes dues par Monsieur [L] ne saurait être arrêté au 31 octobre 2024, date prétendue de son départ des lieux, dont il ne rapporte pas la preuve de la remise des clés notamment.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est sollicitée et dès lors qu’elle remplit les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, celle-ci sera ordonnée.

Sur la demande au titre des frais de remise en état de la salle de bains :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

En l’espèce, il n’est pas contesté par Monsieur [L] qu’il a changé l’équipement de douche se trouvant dans la salle de bains pour y mettre une baignoire. Contrairement à ce que prétend Monsieur [L], la transformation d’un emplacement de douche pour y mettre une baignoire ne constitue pas un simple aménagement du bien immobilier mais une réelle transformation des lieux en ce qu’elle implique une modification de la surface utilisable de la pièce dans laquelle le changement a été opéré, et qu’elle nécessite une modification de la plomberie existante dans la pièce.

Par ailleurs, il résulte de l’attestation produite par Monsieur [A], que l’installation telle que présentée sur la photographie de la baignoire est équipée d’une prise électrique amenée par un fil volant en gaine, situé à quelques centimètres de la robinetterie de la baignoire. La transformation ainsi opérée par Monsieur [L] met en péril la sécurité du bâtiment et des personnes, sans qu’il soit nécessaire de disposer de connaissances en bâtiment.

Conformément aux dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [A] est bien fondé à demander la remise en état immédiate des lieux aux frais de Monsieur [L].

Les frais de remise en état ne doivent pas toutefois conduire à mettre à la charge de Monsieur [L] une réfection à neuf d’autant que rien n’indique qu’à l’entrée dans les lieux se trouvait une cabine de douche d’une valeur de plus de 2 000 euros hors taxe.

Monsieur [W] [L] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [Q] [A], la somme de 1 500 euros au titre de la remise en état de la salle de bains.

Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de chance :

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécuté de bonne foi.

L’article 1217 du code civil précise que La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution. Le même article précise in fine que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ;

En l’espèce, Monsieur [A], directement destinataire des prestations d’allocation logement attribuées à Madame [C], ne peut feindre d’ignorer la présence de Madame [C] dans son logement. Il résulte en effet des attestations de paiement produites par Monsieur [L], que la Caisse d’Allocations Familiales de la Nièvre lui a versé des sommes au titre de l’année 2023 (rappel de janvier à juillet 2023).

Monsieur [A] sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre de la perte de chance liée à la solidarité.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 1315 du code civil dans sa version applicable au contrat, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et se doit de lui en assurer une jouissance paisible, en le garantissant des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Aux termes de l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

La charge de la preuve du caractère indécent du logement incombe aux locataires.

En l’espèce, il ressort de la grille de diagnostic de l’UNPI que le logement ne respecte pas le règlement sanitaire départemental, qu’il ne présente pas les caractères de décence quant à l’habitabilité, le confort, l’entretien, que ne sont pas conformes aux critères de décence les équipements électriques et de chauffage et que le logement ne répond pas aux critères de décence liés à l’humidité et l’aération du logement. Il importe peu que la démarche ait été entreprise par une occupante du chef du locataire principal dès lors que la situation concerné également ce locataire principal. L’ensemble de ces éléments que depuis le 10 mai 2023, le logement donné à bail à Monsieur [Q] [L] ne répond pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002.

A cet égard, il n’est pas nécessaire que le locataire ait mis préalablement son bailleur en demeure de respecter son obligation de délivrance (Cass., Civ. 3ème, 4 juin 2014, n° 13-12.314). Toutefois, en l’absence d’une telle mise en demeure, le locataire ne saurait se prévaloir de l’état d’indécence du logement pour solliciter la résiliation du bail aux torts exclusifs du propriétaire.

La non-conformité du logement a nécessairement causé à Monsieur [W] [A] un préjudice de jouissance particulièrement important en ce qu’il a vécu dans un logement anormalement humide et ne répondant pas de ce fait aux normes sanitaires en vigueur. L’importance du préjudice et la durée du trouble constaté justifient que Monsieur [L] soit indemnisé à hauteur de 2 246 euros au titre du préjudice de jouissance eu égard à la superficie du logement et à la nature des troubles

Monsieur [L] n’ayant pas mis préalablement en demeure Monsieur [A] d’accomplir les travaux nécessaires pour rendre le logement décent sera débouté de sa demande de résiliation du bail aux torts de Monsieur [A].

En raison de l’existence d’une créance d’indemnité d’occupation au bénéfice de Monsieur [A], cette créance n’étant pas déterminée, il n’y a lieu d’ordonner la compensation des créances réciproques des parties.

Sur les autres demandes :

Partie succombant principalement à l’instance, Monsieur [W] [L] supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers signifié le 18 avril 2024.

Monsieur [Q] [A] a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits. Monsieur [W] [L] sera condamné à lui payer la somme de 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Requalifie en bail d’habitation non meublé, le contrat de location portant sur les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] (Nièvre) et consenti le 05 avril 2017 par Monsieur [Q] [A] à Monsieur [W] [L] ;

Déclare valable le congé donné par Monsieur [Q] [A] le 30 septembre 2023, reçu par Monsieur [W] [L], le 03 octobre 2023 et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2] (Nièvre) et dit qu’il est susceptible de produire effet à compter du 05 avril 2026;

Rejette l’exception de nullité du commandement de payer soulevée par Monsieur [W] [L] ;

Condamne Monsieur [W] [L] à payer à Monsieur [Q] [A], la somme de 1 348,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 470,00 euros, outre le paiement d’intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 18 avril 2024 .

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Constate à la date du 19 juin 2024 l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location et la résiliation du bail conclu le 05 avril 2017 entre Monsieur [Q] [A] et Monsieur [W] [L] et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2] (Nièvre) ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [W] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2] (Nièvre) , à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [W] [L] à payer à Monsieur [Q] [A] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 19 juin 2024, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

Condamne Monsieur [W] [L] à payer à Monsieur [Q] [A] la somme de 1 500,00 euros au titre des frais de remise en état de la salle de bains du logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] (Nièvre) ;

Déboute Monsieur [Q] [A] de sa demande indemnitaire au titre de la perte de chance de solidarité ;

Condamne Monsieur [Q] [A] à payer à Monsieur [W] [L] la somme de 2 246,00 euros en réparation de son trouble de jouissance du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 2] (Nièvre) ;

Déboute Monsieur [W] [L] de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [W] [L] ;

Dit n’y a voir lieu à compensation des créances réciproques ;

Condamne Monsieur [W] [L] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers signifié le 18 avril 2024 ;

Condamne Monsieur [W] [L] à payer à Monsieur [Q] [A] la somme de 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,