TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04726

N° Portalis DBX4-W-B7I-TURM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. [Adresse 9],

C/

[R] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Mme [S]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM DES CHALETS,

Prise en la personne de son président directeur général,

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur [P] [T], muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [R] [O],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05 août 2020, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Madame [R] [O] un appartement à usage d’habitation n°55, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 450,78 euros et une provision sur charges mensuelle de 55,07 euros.

Le 05 juin 2024, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Madame [R] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA [Adresse 9] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 juin 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Madame [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 9.718,84 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— des loyers et charges impayés du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec les intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA [Adresse 9], représentée par Monsieur [P] [T], muni d’un pouvoir de représentation spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 14.000,50 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. Il précise que la dette est constituée principalement du supplément de solidarité facturé depuis janvier 2024.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 18 octobre 2024, Madame [R] [O] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

Autorisée à produire en cours de délibéré et jusqu’au 03 avril 2025 les justificatifs relatifs au supplément de loyer de solidarité, la SA HLM DES CHALETS a justifié le 03 avril 2025 d’une enquête du 10 octobre 2023 assortie d’un constat d’huissier du même jour, d’une enquête du 13 décembre 2023 et d’un constat de commissaire de justice relatif à l’enquête du 13 décembre 2024, du listing complet relatif au supplément de loyer de solidarité pour 2025, d’une enquête du 10 octobre 2024, d’une enquête du 11 décembre 2024 et d’un constat de commissaire de justice relatif à l’enquête du 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 9] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 4 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, d’ordre public et sa version applicable à la date de conclusion du contrat, dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article L.441-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. »

L’article L.441-9 du Code la construction et de l’habitation précise les conditions dans lesquelles ce supplément de solidarité peut être réclamé aux locataires : « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En l’espèce, le bail conclu le 05 août 2020 contient une clause résolutoire (article 9. Clause résolutoire) mentionnant qu’elle peut être acquise en cas de « défaut de paiement des loyers, du supplément de loyer de solidarité éventuel ou des charges aux termes convenus » deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Si cette clause résolutoire fait mention du supplément de solidarité au titre des sommes pouvant entraîner l’acquisition de la clause résolutoire, sa conformité à l’article 4 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’apparaît pas évidente et constitue une difficulté sérieuse en matière de référé. Il n’est d’ailleurs pas précisé si cette clause a vocation à jouer pour les suppléments de loyer de solidarité liquidés à titre provisoire, en cas de non-réponse à l’enquête annuelle, ou si elle joue uniquement pour les suppléments de loyers de solidarité dont le locataire est redevable après réponse à l’enquête, ce qui oblige le juge à interpréter la clause et dépasse ses pouvoirs en matière de référé.

Ces difficultés sont d’autant plus importantes au cas d’espèce que le commandement de payer signifié le 05 juin 2024, pour la somme en principal de 4.858,32 euros, ne porte que sur des sommes dues au titre du supplément de loyer de solidarité, liquidé à titre provisoire en l’absence de réponse à l’enquête selon les déclarations du bailleur.

Or, le bailleur ne justifie pas avoir mis en œuvre la procédure prévue à l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitat, lui permettant de réclamer au locataire le paiement d’un éventuel supplément de loyer de solidarité, à défaut de justifier d’une mise en demeure préalable de justifier de ses ressources et charges reproduisant les dispositions de l’article L.441-9 du code précité. En effet, le constat de Commissaire de justice du 13 décembre 2024 n’établit pas l’envoi de la lettre recommandée reproduisant les dispositions de l’article 444-9 du Code de la construction et de l’habitat à Madame [R] [O], n’ayant procédé que par sondage et n’ayant pas établi que Madame [R] [O] était l’une des personnes dont la lettre recommandée avait été contrôlée par sondage.

En l’état, il n’est donc pas démontré que Madame [R] [O] soit redevable de sommes au titre d’une liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité, alors que ses loyers ont été régulièrement réglés et que seul est resté impayé le supplément de loyer de solidarité, selon le décompte joint au commandement de payer.

Ainsi, il existe des difficultés sérieuses qui font obstacle au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire et d’une mesure d’expulsion en référé. Il convient de renvoyer le bailleur à mieux se pourvoir.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte du 17 mars 2025 indiquant que Madame [R] [O] reste devoir la somme de 14.000,50 euros, mensualité de février 2025 comprise. Or, cette somme est intégralement constituée par les sommes liquidées provisoirement au titre du supplément de loyer de solidarité, sans qu’il ne soit démontré par la SA [Adresse 9] que l’enquête ait été réalisée, la mise en demeure envoyée et la procédure respectée avant liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité, dans la mesure où les constats de commissaire de justice produits ne mentionnent pas le nom de Madame [R] [O] parmi les personnes dont les lettres d’enquête et de mise en demeure ont été effectivement sondées.

Aussi, il convient de considérer que l’obligation au paiement de Madame [R] [O] est sérieusement contestable et de renvoyer la SA HLM DES CHALETS à se pourvoir au fond.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SA [Adresse 9], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA HLM DES CHALETS aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,