N° RG 21/09855 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WDWP

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

54G

N° RG 21/09855

N° Portalis DBX6-W-B7F-WDWP

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[N] [G] [J]

[B] [W] [S] épouse [J]

C/

SCI WIMOUYA

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Martin PEYRONNET

M^e Véronique REIX

1 copie M. [G] [Z], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier,

DÉBATS :

à l’audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [N] [G] [J]

né le 04 Novembre 1961 à [Localité 10] (GIRONDE)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Véronique REIX, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [B] [W] [S] épouse [J]

née le 05 Décembre 1962 à [Localité 8] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Véronique REIX, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCI WIMOUYA

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [N] [J] et Madame [B] [S] épouse [J] sont propriétaires d’un immeuble d’habitation sis [Adresse 3] mitoyen à celui dont est propriétaire la SCI WIMOUYA au [Adresse 4].

Se plaignant d’infiltrations à répétition, ils ont déclaré plusieurs sinistres à leur assureur qui a fait procéder à plusieurs expertises concluant à des fuites en provenance de l’immeuble mitoyen.

Déplorant la poursuite des infiltrations, ils ont fait assigner en référé la SCI WIMOUYA aux fins de voir ordonnée une expertise judiciaire. Suivant ordonnance en date du 08 juin 2020, il a été fait droit à leur demande et Monsieur [G] [Z] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. L’expert judiciaire a rendu son rapport le 06 janvier 2021.

Par acte en date du 14 décembre 2021, Monsieur et Madame [J] ont fait assigner au fond la SCI WIMOUYA aux fins de lui voir enjoindre de réaliser des travaux de reprise et de se voir indemniser d’un préjudice.

Par une ordonnance en date du 02 décembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le défendeur, puis, par une nouvelle ordonnance en date du 22 décembre 2023, rejeté une demande d’expertise judiciaire formulée par les demandeurs.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, Monsieur [N] [G] [J] et Madame [B] [W] [S] épouse [J] demandent au Tribunal de :

Vu les dispositions des articles 544 et 651 du code civil,

ENJOINDRE à la SCI WIMOUYA de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert Judiciaire aux termes de son rapport du 06 janvier 2020 sous astreinte de 300 € par jour à compter d’un mois après la signification du jugement,

Condamner la SCI WIMOUYA à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 3 581,48 € en réparation de leur préjudice matériel, avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise,

Condamner la SCI WIMOUYA à payer à Monsieur et Madame [J] 12 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamner la SCI WIMOUYA à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice moral,

Condamner la SCI WIMOUYA à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

La condamner aux entiers dépens, ce compris le coût de l’expertise judiciaire et de la procédure de référé.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, la SCI WIMOUYA demande au Tribunal de :

Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile, Vu l’article 1353 du Code Civil, Vu l’article 651 du Code Civil,

— JUGER que les travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire ont été réalisés par elle au cours de l’année 2021 à la suite du dépôt du rapport d’expertise et que le trouble n’existe plus,

— JUGER que Monsieur et Madame [J] ont participé au préjudice dont ils demandent réparation dans la mesure où ils n’ont pas procédé aux travaux qu’ils s’étaient engagés à faire,

Par conséquent,

— DÉBOUTER les époux [J] de leur demande d’exécution des travaux réparatoires sous astreinte de 300 € par jour de retard, comme étant sans objet,

— DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de versement de la somme de 3.581,48 € avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise au titre d’un préjudice matériel,

— DÉBOUTER les époux [J] de leurs demandes formulées au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral,

En tout état de cause,

— DÉBOUTER les époux [J] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER les époux [J] à verser à la SCI WIMOUYA la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— STATUER ce que de droit sur les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 544 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

C’est sur le fondement de cette disposition que la notion de trouble anormal du voisinage a été dégagée par la jurisprudence. Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Le Juge n’a pas à caractériser une faute à la charge de l’auteur du trouble, s’agissant d’une responsabilité objective.

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté dans l’immeuble de Monsieur et Madame [J] la présence d’humidité à saturation sur les murs et sol de la cave, ainsi que sur les murs des pièces du rez-de-chaussée et de l’étage du côté mitoyen à celui de l’immeuble de la SCI WIMOUYA.

Il a également constaté l’existence d’humidité à saturation sur les murs et le sol de la cave de l’immeuble appartenant à la SCI WIMOUYA et dans les salles de bain des trois appartements mitoyens de celui des demandeurs, l’existence de réseaux d’évacuation des eaux usées et de réseaux d’alimentation EC/EF fuyants, un affaissement de la baignoire ou des bacs à douche et des joints de baignoire ou de bac à douche défectueux, une absence de ventilation haute et basse des doublages en présence de mur en pierre, une absence d’étanchéité en interface entre la faïence murale et le doublage/cloison, une absence d’étanchéité en interface entre le carrelage et le plancher bois, de l’humidité à saturation en plafond, et sur les murs concernant la salle de bain du second étage outre de l’humidité à saturation sur les coffres d’habillage des réseaux en pied de mur concernant la salle de bain du premier étage. Il a en outre relevé sur les murs de façade et de refend en rez-de-chaussée de l’humidité à saturation sur les murs sur une hauteur de 2 mètres et sur le mur de façade mitoyen, au niveau de la couverture, une absence de traitement étanche en retombées de couverture, la présence de joints délités sur le mur mitoyen de façade, des défauts d’étanchéité sur l’édicule au deuxième et la présence de souches de cheminées non étanches.

Il a indiqué qu’hormis pour la cave de l’immeuble de Monsieur et Madame [J] où les désordres étaient consécutifs à des remontées de nappe phréatique dans les murs, pour le reste, les désordres affectant leur immeuble provenaient de la défectuosité des installations et du bâti provenant de la SCI WIMOUYA. Il a précisé que les désordres affectant les salles de bains des appartements de l’immeuble de cette dernière provenaient de malfaçons et de non-façons lors de l’exécution des travaux de rénovation de l’immeuble, et que, s’agissant des désordres provenant de la couverture, de la terrasse étanchée, des murs pignons de façade et des cheminées, ceux-ci avait pour origine un défaut d’entretien de l’immeuble de la SCI WIMOUYA.

Le fait de subir de l’humidité à saturation provoquant des infiltrations en provenance de l’immeuble voisin excède les inconvénients normaux du voisinage et engage de plein droit la responsabilité de la SCI WIMOUYA.

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L’expert judiciaire a défini les mesures réparatoires à réaliser de la manière suivante :

— en ce qui concerne la cave, la mise en œuvre d’une coupure de capillarité sur les murs de façade et les murs de refend ;

— en ce qui concerne les salles de bains des appartements de la SCI WIMOUYA, le dépôt intégral des équipements des revêtements de sol et des doublages, la mise en œuvre d’une étanchéité au sol et de doublage ventilé avec une étanchéité, l’installation complète de la plomberie et des équipements, la mise en œuvre de carrelage, de faïence et la mise en peinture ;

— en ce qui concerne les extérieurs, la reprise des joints de pierre en façade pignons, la reprise de la protection de la rive de couverture en jonction avec les façades, la reprise intégrale de l’étanchéité du terrasson, la révision des souches de cheminées et la mise en œuvre d’une protection de tête de mur sur le mur mitoyen côté jardin ;

— en ce qui concerne le logement des époux [J], la reprise des embellissements au rez-de-jardin et à l’étage sur le mur pignon et la reprise des peintures au rez-de-chaussée et à l’étage en plafond.

Monsieur et Madame [J] font valoir que les infiltrations subsistent et que la SCI WIMOUYA n’a pas procédé à l’intégralité des travaux nécessaires à leur reprise.

La SCI WIMOUYA fait valoir qu’ils ne prouvent pas que les infiltrations continuent, qu’ils ont eux-mêmes tardé à réaliser les travaux leur incombant outre qu’elle a réalisé l’ensemble des travaux nécessaires.

Monsieur et Madame [J] versent aux débats de procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 16 juin 2023 et 24 décembre 2024 dans lesquels il est constaté dans la chambre mitoyenne à l’immeuble voisin la présence de taches humidité importantes, de morceaux d’enduit et d’un mur humide, de même qu’au rez-de-chaussée sur le mur mitoyen avec l’immeuble voisin. Ces constats de commissaire de justice font foi jusqu’à preuve contraire en application des dispositions de l’ordonnance du 02 juin 2016 et, en l’absence de toute preuve contraire, il est établi que les infiltrations en provenance de l’immeuble mitoyen perdurent.

La SCI WIMOUYA justifie de ce qu’elle a fait procéder aux travaux de reprises jugés nécessaires par l’expert judiciaire en ce qui concerne la réfection des salles de bain.

Pour le surplus, elle justifie concernant les extérieurs, de ce qu’elle a fait procéder à un remplacement de tuiles sur la couverture pour un montant de 132 euros et à une prestation dénommée “infiltration conduit cheminée” consistant en la fourniture et la pose d’un solin pour “réparation infiltration mur pignon” d’un montant de 554,40 euros.

Il en résulte que l’ensemble des travaux jugés nécessaires à la reprise des infiltrations par l’expert judiciaire n’ont pas été réalisés, et plus précisément la reprise des joints de pierre en façade pignons, la reprise de la protection de la rive de couverture en jonction avec les façades, la reprise intégrale de l’étanchéité du terrasson, la révision des souches de cheminées et la mise en œuvre d’une protection de tête de mur sur le mur mitoyen côté jardin, seul un remplacement de tuiles et une infiltration au niveau du conduit de cheminée ayant été traités.

En conséquence, il y a lieu d’enjoindre à la SCI WIMOUYA de faire procéder à ces travaux, ce dans un délai de 5 mois à compter de la signification de la présente décision, puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, astreinte d’une durée de 120 jours, et de débouter Monsieur et Madame [J] de leur demande tendant à enjoindre à la SCI WIMOUYA de faire procéder au surplus de travaux, ceux concernant les salles de bain ayant déjà été effectués.

S’agissant des demandes indemnitaires, Monsieur et Madame [J] sollicitent en premier lieu d’être indemnisés du coût de la moitié des travaux de coupure de capillarité du mur mitoyen en cave à hauteur d’une somme de 1 211,70 euros. La SCI WIMOUYA conteste avoir à les indemniser de cette somme au motif que les travaux étaient à la charge des demandeurs et qu’ils ont tardé à les faire, contribuant à leur propre préjudice.

L’expert judiciaire a néanmoins indiqué que les travaux réparatoires du désordre de remontées capillaires étaient du seul ressort de Monsieur et Madame [J] “pour leur propriété” et “à partager avec la SCI WIMOUYA en ce qui concerne le mur mitoyen”. Il a en outre précisé que les travaux avaient été réalisés pendant le cours des opérations expertales, sans que la photographie versée aux débats datée du 22 février 2022 montrant l’affichage d’une déclaration préalable devant la propriété des demandeurs ne vienne remettre en cause la réalité de ces travaux. L’expert judiciaire a précisé que les demandeurs avaient fait réaliser l’intégralité des travaux de barrière anti-capillaire pour un montant de 12 995, 29 euros, “y compris les 1 211,70 euros de travaux du seul ressort de la propriété WIMOUYA”. En conséquence, la SCI WIMOUYA sera condamnée à payer cette somme à Monsieur et Madame [J], s’agissant de leur part de réparation des remontées capillaires provenant du mur mitoyen qui, faute de réparation de l’une des parties, constituent un trouble anormal de voisinage et alors que rien ne démontre que Monsieur et Madame [J], ont contribué à leur préjudice, ayant effectué les réparations en cours d’expertise.

Monsieur et Madame [J] sollicitent en outre d’être indemnisés d’une somme de 1 369,78 euros correspondant au coût de la remise en état des pièces affectées par les infiltrations d’eau à hauteur de 5 100,54 euros, auquel ils ont soustrait le montant des indemnités qu’ils ont perçues de leur assureur.

L’expert judiciaire a évalué à 5 100,55 euros le coût des embellissements à effectuer suite aux infiltrations sur la base d’un devis de la société DECOMUR 33, évaluation que rien ne remet en cause. Les demandeurs justifient en outre de ce qu’ils ont été indemnisés par leur assureur à hauteur de 2 317,92 euros et 1 412,84 euros et il convient alors de les indemniser du montant restant à leur charge à hauteur demandée de 1 369,78 euros. Enfin, ils justifient par un écrit de l’artisan Monsieur [N] [F] en date du 27 novembre 2019 avoir versé un acompte pour des travaux d’assèchement à hauteur de 1 000 euros, somme qu’il convient également de leur accorder en réparation de leur préjudice, les travaux d’assèchement ayant été évalués par l’expert judiciaire à ce montant et étant en lien direct avec les infiltrations.

Seule la somme de 1 369,78 euros sera indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le la date de dépôt du rapport de l’expert judiciaire le 06 janvier 2021 et jusqu’au présent jugement, les deux autres sommes ayant déjà été exposées.

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Monsieur et Madame [J] sollicitent l’octroi d’une somme de 12 000 euros en réparation du préjudice de jouissance. S’ils ne produisent pas de pièce spécifique à l’appui de cette demande, il résulte des rapports d’expertise en assurance produits qu’ils subissent les infiltrations depuis à tout le moins février 2015, que ces infiltrations ont causé une humidité importante et particulièrement dans la chambre du 1er étage et qu’elles perduraient encore en 2025, outre que l’expert judiciaire a indiqué que les désordres affectaient la santé des personnes. Il est ainsi établi que les infiltrations ont entravé l’usage normal de l’habitation des demandeurs pendant une durée de 9 ans et il leur sera alloué la somme de 3 000 euros en réparation de celui-ci que la SCI WIMOUYA sera condamnée à leur payer.

Monsieur et Madame [J] ne justifient pas avoir subi du fait des infiltrations une atteinte psychologique, une atteinte à leurs sentiments d’affection, d’honneur et/ou de considération et ils seront déboutés de leur demande en réparation d’un préjudice moral.

Partie perdante, la SCI WIMOUYA sera condamnée aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire. Au titre de l’équité, elle sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

ENJOINT à la SCI WIMOUYA de procéder aux travaux de reprise des joints de pierre en façade pignon de l’immeuble sis [Adresse 5], de reprise de la protection de la rive de couverture en jonction avec les façades de l’immeuble mitoyen du [Adresse 3], de reprise intégrale de l’étanchéité du terrasson, de révision des souches de cheminées et de mise en œuvre d’une protection de tête de mur sur le mur mitoyen côté jardin avec l’immeuble du [Adresse 3], ce dans un délai de 5 mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, astreinte d’une durée de 120 jours.

CONDAMNE la SCI WIMOUYA à payer à Monsieur [N] [J] et Madame [B] [S] épouse [J] la somme de 1 211,70 euros en réparation du coût des travaux de reprise des remontées capillaire sur le mur mitoyen.

CONDAMNE la SCI WIMOUYA à payer à Monsieur [N] [J] et Madame [B] [S] épouse [J] la somme de 1 369,78 euros, indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 06 janvier 2021 et jusqu’au présent jugement, en réparation du coût des travaux d’embellissement.

CONDAMNE la SCI WIMOUYA à payer à Monsieur [N] [J] et Madame [B] [S] épouse [J] la somme de 1 000 euros en réparation des travaux d’assèchement.

CONDAMNE la SCI WIMOUYA à payer à Monsieur [N] [J] et Madame [B] [S] épouse [J] la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

CONDAMNE la SCI WIMOUYA à payer à Monsieur [N] [J] et Madame [B] [S] épouse [J] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Monsieur [N] [J] et Madame [B] [S] épouse [J] du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE la SCI WIMOUYA aux dépens, en ce compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT