TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00356

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYR3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[T] [V] [U]

[Y] [X] [Z] épouse [U]

C/

[S] [O] [W]

[A] [N] [R] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [V] [U]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [Y] [X] [Z] épouse [U]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [S] [O] [W]

demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [A] [N] [R] [P]

demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 6 et 7 août 2020 prenant effet au 7 août 2020, Monsieur [T] [U] et Madame [Y] [U] ont donné par l’intermédiaire de leur mandataire QUIETIS GESTION à bail à Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] un appartement à usage d’habitation (n°C104) et un emplacement de stationnement (n°43) situés [Adresse 4] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 526,82 euros et une provision sur charges mensuelle de 46 euros.

Le 23 septembre 2024, Monsieur [T] [U] et Madame [Y] [Z] épouse [U] ont fait signifier à Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, Monsieur [T] [U] et Madame [Y] [Z] épouse [U] ont ensuite fait assigner Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc de la résiliation du bail intervenue le 23 novembre 2024,

— leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— l’enlèvement et la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls,

— leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 2.580,27 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtée au 28 novembre 2024,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 24 novembre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective du logement par ses occupants et remise des clés,

* d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 avril 2025, Monsieur [T] [U] et Madame [Y] [Z] épouse [U], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 4.746,92 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 22 janvier 2025, Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [T] [U] et Madame [Y] [Z] épouse [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ces dispositions n’étant pas prescrites à peine d’irrecevabilité dès lors que les bailleurs sont des personnes physiques.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 6 et 7 août 2020 prenant effet au 7 août 2020 contient une clause résolutoire (article 2.11) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.919,38 euros a été signifié le 23 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 283 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 novembre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P], devenus occupants sans droit ni titre, sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [T] [U] et Madame [Y] [Z] épouse [U] produisent un décompte du 28 mars 2025 démontrant que Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] restent devoir la somme de 4.584,72 euros, mensualité de avril 2025 comprise, après soustraction des taxes d’ordures ménagères pour un total de 162,20 euros (48,20 + 114) non justifiés au dossier.

Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P], absents à la procédure, n’apportent de fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.584,72 euros.

Par ailleurs, Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] devenus occupants sans droit ni titre, seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [U] et Madame [Y] [Z] épouse [U], Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] seront condamnés à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 et 7 août 2020 prenant effet au 7 août 2020 entre Monsieur [T] [U] et Madame [Y] [Z] épouse [U] et Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] concernant un appartement à usage d’habitation (n°C104) ainsi qu’un emplacement de stationnement (n°43) situés [Adresse 3], immeuble sis à [Adresse 7] à [Localité 11] sont réunies à la date du 24 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [T] [U] et Madame [Y] [Z] épouse [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] à verser à Monsieur [T] [U] et Madame [Y] [Z] épouse [U] à titre provisionnel la somme de 4.584,72 euros (décompte arrêté au 28 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] à payer à Monsieur [T] [U] et Madame [Y] [Z] épouse [U] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] à verser à Monsieur [T] [U] et Madame [Y] [Z] épouse [U] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [W] et Monsieur [A] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-présidente,