TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX-EN-PROVENCE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00045 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MRII

COMPOSITION : Madame Hélène JUDES, Présidente assistée de Madame Coralie GATOUILLAT, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [M] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Vincent MARQUET de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Vincent MARQUET de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Yves ROLL de la SELARL CABINET D’AVOCATS ROLL, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 21 Octobre 2025

Le 21 Octobre 2025

Grosse à :

Maître [U] [A] de la SELARL CABINET D’AVOCATS [A],

Maître [J] [T] de l’ASSOCIATION CM AVOCATS [Localité 8]

Suivant acte notarié du 12 juillet 2022, Messieurs [M] [K] et [Y] [O] (consorts [K]-[O]) ont acquis auprès de Monsieur [Z] [H] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] cadastrée OZ n°[Cadastre 5] à [Localité 7].

Les parcelles cadastrées OZ n°[Cadastre 4] et [Cadastre 6], toutes deux restant appartenir à Monsieur [H], et la parcelle OZ n° [Cadastre 5] sont issues de la division d’une même parcelle de plus grande superficie anciennement cadastrée OZ n° [Cadastre 1], originairement propriété du vendeur.

Le titre de propriété des consorts [K]-[O] stipule une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée OZ n°[Cadastre 4], propriété de Monsieur [Z] [H], au profit de leur fonds ainsi acquis. Ce droit de passage figure en quadrillage orangé sur le plan établi par Monsieur [W] [C], géomètre-expert, le 17 mars 2022 et annexé à l’acte de vente susvisé.

Se plaignant de la mise en place par Monsieur [H] d’obstacles sur l’assiette de ladite servitude, Messieurs [M] [K] et [Y] [O] ont fait constater ces désordres par acte de commissaire de justice de Maître [D] le 6 août 2024.

Le 23 septembre 2024, le conseil des consorts [K]-[O] a sollicité auprès de celui de Monsieur [Z] [H] de :

— Respecter la convention de servitude, en supprimant les palissades, créant un chemin carrossable et libérant l’assiette de cette servitude de toute entrave, comme il résulte des plans annexés à l’acte de vente définitif,

— Terminer les travaux entrepris pour séparer les deux parcelles et remettre en état toitures et murs qui ont été touchés sans l’accord des consorts [K]-[O], ainsi que le portail qui est hors d’usage normal puisque partiellement condamné,

— Ne plus pénétrer chez Messieurs [K] et [O] sans leur accord et, a fortiori, ne pas déplacer leurs biens mobiliers ou d’entreprendre des travaux qui impactent leur propriété.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, Monsieur [Z] [H] a fait assigner Messieurs [M] [K] et [Y] [O] devant le juge du fond du Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROCENCE, aux fins de voir sur le fondement des articles 685-1 et 1240 du code civil :

— Juger que la servitude de passage octroyée sur le fonds de Monsieur [H] au profit de Messieurs [K] et [O] par acte en date du 12 juillet 2022 est éteinte en raison de la cessation de l’état d’enclave de leur fonds du fait de l’autorisation d’accès à la voie publique accordée par la déclaration préalable du 19 septembre 2023,

— Juger en outre qu’il leur appartiendra d’obtenir les autorisations administratives et faire réaliser les travaux permettant de créer physiquement l’accès à la voie publique, ayant contesté le permis de construire accordé à Monsieur [H] pour procéder aux travaux, et ce sous astreinte de 200 euros par jours de retard commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir,

— Juger que le refus fautif de voir constater la cessation de l’état d’enclave et de ce chef l’extinction de la servitude querellée cause un préjudice à Monsieur [H],

— Condamner les requis à payer à Monsieur [H] :

— La somme de 1 000 euros par mois à compter de l’autorisation administrative du 19 juillet 2023 créant l’accès du fonds de Messieurs [K] et [O] à la voie publique,

— La somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Yves ROLL, avocat postulant, sur son affirmation de droit,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, sauf à ce qu’elle soit de droit.

Cette affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 15 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, Messieurs [M] [K] et [Y] [O] ont fait assigner Monsieur [Z] [H] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROCENCE, aux fins de voir au visa des articles 872 et 873 du code de procédure civile :

— Condamner Monsieur [Z] [H] à rétablir exactement l’assiette de la servitude de passage telle qu’elle est fixée aux termes de l’acte de vente du 12 juillet 2022 et au plan y annexé,

— Condamner en tout état de cause le défendeur à permettre aux requérants le libre accès à leur fonds conformément aux conventions des parties,

— Assortir la condamnation prononcée d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner Monsieur [Z] [H] à payer aux requérants les sommes suivantes :

— Une provision de 2 500 euros à titre d’indemnisation à valoir sur le préjudice souffert du fait de l’attitude manifestement fautive du requis,

— La somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance,

— Condamner Monsieur [Z] [H], en cas d’exécution forcée de l’ordonnance à intervenir, à supporter le droit de recouvrement dû à l’Huissier de Justice en application des dispositions de l’article 10-2 du Décret n° 96/1080 du 12 Décembre 1996 modifiés par le Décret n°2001-212 du 8 Mars 2001.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2025, Monsieur [Z] [H] a sollicité de voir :

In limine litis :

— Juger irrecevable l’assignation délivrée par Messieurs [K] et [O], faute de fondement pour saisir le juge des référés du tribunal judiciaire de céans,

— Juger que le juge des référés est incompétent, en raison de l’existence d’un contestation sérieuse relative à la servitude litigieuse, actuellement soumise au Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence statuant au fond,

— En conséquence, se déclarer incompétent pour connaître des demandes de Messieurs [K] et [O], et les renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge du fond,

Subsidiairement :

— Ordonner le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes formées par Messieurs [M] [K] et [Y] [O] jusqu’à ce qu’il ait été définitivement statué dans l’instance au fond pendante sous le RG n°24/05114, conformément aux articles 378 à 380-1 du code de procédure civile,

En tout état de cause :

— Juger mal fondées les demandes de suppression des obstacles, de rétablissement forcé de la servitude et d’octroi d’une provision,

— Débouter Messieurs [K] et [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement Messieurs [K] et [O] à verser à Monsieur [H] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025. Les avocats des parties y ont déposé leur dossier de plaidoirie. Notamment, par l’intermédiaire de leur conseil, les requérants y ont déposé leurs dernières écritures.

Messieurs [M] [K] et [Y] [O] ont sollicité de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 701 du code civil :

— Condamner Monsieur [Z] [H] à rétablir exactement l’assiette de la servitude de passage telle qu’elle est fixée aux termes de l’acte de vente du 12 juillet 2022 et au plan y annexé,

— Condamner en tout état de cause le défendeur à permettre aux requérants le libre accès à leur fonds conformément aux conventions des parties,

— Assortir la condamnation prononcée d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner le requis à payer aux requérants une somme provisionnelle de 2 500 euros à titre d’indemnisation à valoir sur le préjudice souffert du fait de l’attitude manifestement fautive de Monsieur [H],

— Condamner le requis à payer aux requérants une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner le requis, en cas d’exécution forcée de l’ordonnance à intervenir à supporter le droit de recouvrement dû à l’Huissier de Justice en application des dispositions de l’article 10-2 du Décret n° 96/1080 du 12 Décembre 1996 modifiés par le Décret n°2001-212 du 8 mars 2001

— Condamner le requis aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur les exceptions soulevées in limine litis par Monsieur [Z] [H] :

Sur l’irrecevabilité de l’assignation en référé du 24 janvier 2025 :

L’article 112 du code de procédure civile dispose que « La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité ».

En l’occurrence, conformément à l’article 56 du même code, « L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

[…]

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ».

Toutefois, l’article 114 alinéa 2 dudit code poursuit comme suit : « La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

A cet égard, l’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Au demeurant, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

En l’espèce, Monsieur [Z] [H] soulève l’irrecevabilité de l’assignation délivrée par Messieurs [O] et [K] à son encontre, au motif que cet acte introductif d’instance vise les dispositions des articles 872 et 873 du code de procédure civile applicables à la procédure des référés devant le tribunal de commerce, non devant le tribunal judiciaire. Etant souligné que la compétence matérielle de la présente juridiction n’est contestée par aucune des parties à l’instance.

Toutefois, il y a lieu de relever, nonobstant en tout état de cause la compétence du juge des référés pour trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, en l’occurrence les articles 834 et 835 du code de procédure civile relatifs à la procédure des référés devant le tribunal judiciaire, que par conclusions déposées à l’audience du 9 septembre 2025, les consorts [K]-[O] ont expressément fondé leurs prétentions sur ces deux dernières dispositions. La procédure des référés en 1ère instance étant orale, les demandeurs pouvaient régulariser leurs prétentions lors de ladite audience sur le fondement des textes pertinemment applicables à la procédure des référés devant le tribunal judiciaire.

Au surplus, il y a lieu de relever que Monsieur [H], qui invoque lui-même dans ses dernières écritures page 9 l’article 873 du code de procédure civile à l’appui de ses prétentions, ne rapporte pas la preuve que l’irrégularité frappant l’assignation lui cause un quelconque grief. Le requis a en effet pu valablement conclure devant le juge des céans pour faire valoir ses prétentions et, en conséquence, exercer ses droits de la défense.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer recevable l’assignation délivrée par Messieurs [M] [K] et [Y] [O] à l’endroit de Monsieur [Z] [H] et, en conséquence, de rejeter l’exception de nullité pour vice de forme soulevée par le défendeur.

Sur l’incompétence du juge des référés en l’état de la procédure au fond n° RG 24/5114

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à

522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été

ordonnées ».

L’article 776 alinéa 1er du même code dispose que « Sous réserve des dispositions de l’article 1108, au jour de l’audience d’orientation, l’affaire est appelée devant le président de la chambre saisie ou à laquelle l’affaire a été distribuée ».

Conformément à l’article 778 alinéa 1er dudit code, « Le président renvoie à l’audience de plaidoirie les affaires qui, d’après les explications des avocats et au vu des conclusions échangées et des pièces communiquées, lui paraissent prêtes à être jugées sur le fond ».

L’article 779 dernier alinéa poursuit comme suit « Le président renvoie au juge de la mise en état, les affaires qui ne sont pas en état d’être jugées. Il fixe la date de l’audience de mise en état. Le greffe en avise les avocats constitués ».

En l’espèce, Monsieur [Z] [H] soulève l’incompétence du juge des référés, au motif qu’une procédure au fond entre les parties est actuellement pendante devant le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, saisie à son initiative et tendant précisément à voir juger l’extinction de la servitude conventionnelle consentie dans l’acte notarié du 12 juillet 2022, en vertu de laquelle les consorts [K]-[O] demandent au juge des référés de condamner sous astreinte le requis à en rétablir l’assiette et permettre le libre accès. Monsieur [H] fait valoir que ces demandes en référé sont directement et indissociablement liées à l’objet-même de son action au fond.

Il n’est pas contesté en effet que par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, Monsieur [H] a fait assigner Messieurs [M] [K] et [Y] [O] devant le juge du fond du Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROCENCE, aux fins de voir notamment juger que la servitude de passage octroyée sur son fonds cadastré OZ n°[Cadastre 4] au profit de celui des consorts [K]-[O] cadastré OZ n°[Cadastre 5] par acte notarié du 12 juillet 2022 est éteinte en raison de la cessation de l’état d’enclave de cette dernière parcelle du fait de l’autorisation d’accès à la voie publique accordée par la déclaration préalable du 19 septembre 2023.

Cette affaire est appelée à l’audience d’orientation du 15 décembre 2025, lors de laquelle le Président de la chambre sera susceptible de la renvoyer devant le juge de la mise en état si cette affaire n’est pas en état d’être jugée au fond. Dans cette hypothèse, ce dernier juge sera désigné à compter seulement du terme de cette audience d’orientation.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent qu’au jour où le juge de céans statue, le juge de la mise en état n’a pas encore été désigné dans le cadre de la procédure au fond initiée par Monsieur [H] à l’encontre des consorts [K]-[O].

Dans ces conditions, il convient de rejeter l’exception d’incompétence du juge des référés soulevée par Monsieur [Z] [H].

Sur la demande de sursis à statuer :

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

En l’espèce, Monsieur [Z] [H] sollicite de voir le juge de céans surseoir à statuer, au motif que la présente instance en référé trouve directement sa cause dans le différend au fond relatif à l’existence ou non d’une servitude de passage grevant son fonds au profit de celui de Messieurs [K] et [O]. Cette procédure au fond viserait précisément à voir constater l’extinction de ladite servitude sur le fondement de l’article 685-1 du code civil, dès lors que l’état d’enclave du fonds des consorts [K] et [O] a cessé à la suite de l’autorisation administrative de division parcellaire devenue définitive.

Toutefois, il y a lieu de relever que les demandes formées dans chacune des deux instances considérées, au fond et en référé, sont bien distinctes. En effet, Monsieur [H] demande à ce que la servitude prévue à l’acte notarié du 12 juillet 2022 soit déclarée éteinte, sans en contester sa validité initiale lors de la conclusion de l’acte notarié du 12 juillet 2022. Alors que les consorts [K]-[O] sollicitent en référé que l’assiette de cette servitude, non contestée dans son principe ni dans son contenu au moment de cette même vente en 2022, soit respectée.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [Z] [H] de sa demande de sursis à statuer.

Sur les demandes principales :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article précité.

Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite qu’il constate.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit perdurer. Dès lors, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines. Un dommage purement éventuel ne saurait être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés.

Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit être constaté à la date où le premier juge statue et avec l’évidence requise en référé.

Conformément à l’article 637 du code civil, « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».

L’article 639 dudit code poursuit qu'« Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ».

En application de l’article 647 du même code, « Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682 », aux termes duquel « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

L’article 701 alinéa 1er de ce code dispose que « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode ».

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qu’initialement, aux termes du compromis de vente en date du 1er avril 2022, page 5, un accès depuis la voie publique à la parcelle OZ n°[Cadastre 5], propriété des consorts [K]-[O], passant exclusivement sur ce fonds à l’exclusion de la propriété de Monsieur [H], devait être créé aux termes et conditions suivantes :

« ACCES AU BIEN

[…]

Les soussignés conviennent expressément que :

1°) l’accès existant (directement depuis la voie publique [Adresse 3] en passant sur la parcelle OZ n°[Cadastre 4] propriété de Monsieur [H] vendeur) bénéficiera qu’à la propriété restant appartenir au VENDEUR et dénommée « OZ-130 partie A »

2°) un nouvel accès devrait être créé pour la propriété vendue « OZ-130 partie B », par le VENDEUR et à ses frais exclusifs.

Par conséquent, à titre de condition essentielle et déterminante, sans quoi l’ACQUEREUR n’aurait pas contracté, afin de permettre l’accès direct au bien vendu depuis la voie publique, le VENDEUR s’oblige, dès avant la réitération des présentes par acte authentique, savoir :

* A procéder, à la démolition de la toiture, de l’abri édifié sur le bien vendu ;

* À la création d’une ouverture d’une largeur minimum de 4 mètres dans le mur de l’abri, donnant sur la voie publique.

* À l’installation de deux piliers (au même niveau des piliers existants, situés sur la propriété restant à appartenir au VENDEUR)

Etant ici précisé que les piliers seront espacés de 4 mètres minimum, d’une hauteur de deux (2) mètres et d’une section de 40 cm par 40 cm, avec réseau électrique en attente pour le branchement d’un portail.

L’ACQUEREUR déclare vouloir faire son affaire personnelle de l’acquisition et de l’installation d’un portail, à compter de la réitération des présentes.

* À la construction de deux murs d’une hauteur de deux (2) mètres avec crépi identique au mur existant (sans génoises), partant du mur extérieur (partie de l’abri conservé) jusqu’aux piliers.

Étant ici préciser qu’il existe un coffret EDF dans le mur extérieur de l’abri, lequel sera maintenu.

* La voie d’accès sera réalisée en tout venant jusqu’aux piliers ».

Toutefois, l’acte notarié du 12 juillet 2022, conjointement conclu et signé par les parties à l’instance et donc faisant la loi de celles-ci en application de l’article 1103 du code civil, stipule expressément, pages 7 et 8, que l’autorisation administrative de créer ce nouvel accès n’a pas été accordée comme suit :

« 2°) Non-réalisation de la condition suspensive (opposition à déclaration préalable)

Les parties déclarent qu’une déclaration préalable pour la modification du mur et la création d’un portail a été déposée en mairie le 26 avril 2022.

Suivant arrêté rendu par Monsieur Jean-Louis VINCENT, adjoint au Mairie, délégué à l’Urbanisme et à l’Aménagement du Territoire, en date du 13 juin 2022, la déclaration a été refusée.

Une copie de ladite opposition à déclaration préalable est demeurée ci-annexée Annexe n°3.

[…]

ARRETE

Article Unique – La déclaration est REFUSEE pour le projet décrit dans la demande sus-visée.

2°) Renonciation à conditions suspensives

Par suite de la décision d’opposition à la création d’un nouvel accès, l’ACQUEREUR déclare renoncer purement et simplement aux conditions suspensives prévues aux termes de l’avant-contrat et ci-dessus relatées ».

En conséquence, l’acte notarié du 12 juillet 2022 stipule expressément, pages 7 à 10, sans que le juge des référés n’ait à en interpréter les dispositions en recherchant la commune intention des parties, qu’une servitude de passage grève la parcelle cadastrée OZ n°[Cadastre 4] appartenant à Monsieur [Z] [H] au profit du fonds OZ n°[Cadastre 5], propriété des demandeurs. En effet, aux termes exprès de cet acte authentique :

« CECI EXPOSE, les parties déclarent et acceptent expressément que l’accès au BIEN vendu s’effectuera au moyen de l’accès existant, depuis la voie publique dénommée « [Adresse 3] », par la parcelle cadastrée section OZ numéro [Cadastre 4], au moyen de la servitude de passage ci-après constituée.

En outre, les parties déclarent vouloir faire leur affaire personnelle de tout changement d’accès de leur chef, en suite de la présente vente.

[…]

A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs, – une servitude de passage en tout temps et heures tant à pied qu’avec tous véhicules, gens et bêtes.

Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur l’assiette du chemin existant, tel que l’emprise de cette servitude est matérialisée par un quadrillage orange sur le plan de division susvisé, ci-annexé.

Etant ici précisé que ce chemin est en tout venant concassé.

Si l’un des fonds vient à être divisé sous quelque forme que ce soit, cette servitude sera maintenue au profit des divers propriétaires de ce fonds, sans que le maintien de ces servitudes ne puisse aggraver la condition du fonds servant.

Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.

Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.

En conséquence, les frais d’entretien et de réparation seront supportés par les propriétaires utilisateurs dudit chemin à concurrence du nombre de logements desservis.

Etant ici également précisé qu’en cas de division du fonds dominant, les frais d’entretien et de réparation seront supportés par les propriétaires utilisateurs du chemin à concurrence du nombre de logements desservis en ce compris les nouveaux logements éventuellement créés.

L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds.

Etant ici précisé que ce passage existe déjà ».

Ce droit de passage figure en sus en quadrillage orangé sur le plan établi par Monsieur [W] [C], géomètre-expert, le 17 mars 2022 et annexé à l’acte de vente susvisé.

Dès lors, le juge des référés ne trouve, dans les éléments soumis à son appréciation, particulièrement dans l’acte notarié du 12 juillet 2022, aucune pièce confirmant les allégations du défendeur selon lesquelles cette servitude a été concédée de manière temporaire dans l’attente des autorisations administratives, ledit acte stipulant expressément que la servitude en question est concédée à titre réel et perpétuel.

Il sera relevé en sus qu’aux termes de ce même acte, page 7, les parties ont expressément, indiscutablement renoncé à créer un accès direct à la parcelle OZ n°[Cadastre 5] depuis la voie publique sans passer par la propriété de Monsieur [H], aucune précision quant au caractère temporaire de ladite servitude n’y étant au demeurant mentionnée. Si le plan annexé à l’acte du 12 juillet 2022 mentionne « accès existant à supprimer et à déplacer » concernant l’accès par la parcelle OZ n°[Cadastre 4] de Monsieur [H] au fonds des demandeurs, et « accès à créer » s’agissant d’un accès direct à la propriété de ceux-ci depuis la voie publique, il y a lieu de relever que ce document a été dressé le 17 mars 2022, soit antérieurement à l’acte du 12 juillet 2022, et n’a tout simplement pas été mis à jour à cette dernière date. En tout état de cause, les stipulations susvisées quant à la renonciation par les parties à la condition suspensive initialement prévue par le compromis de vente du 1er avril 2022 font foi.

Le juge de céans ne trouve pas davantage, dans les éléments soumis à son appréciation, excepté les allégations du requis, de pièces confirmant que la déclaration préalable n° 1300123J0429 du 19 juillet 2023 délivrée par la Mairie d'[Localité 7] autorise expressément Monsieur [H] à créer un nouvel accès à la parcelle OZ n°[Cadastre 5] directement depuis la voie publique sans passer par sa propriété. En effet, ledit arrêté mentionne pour seul objet la « Division en vue de construire » de la parcelle OZ n°[Cadastre 4], à l’exclusion de toute référence à une quelconque création d’un nouvel accès à la propriété des consorts [K]-[O] depuis la voie publique sans passer par le fonds servant du défendeur. Alors que l’acte du 12 juillet 2022 stipule expressément, page 7, que la déclaration préalable relative à la création dudit accès a été refusée par les services de l’urbanisme le 13 juin 2022.

Monsieur [Z] [H] ne peut donc valablement arguer que l’autorisation d’urbanisme n° DP 1300123J0429 du 19 juillet 2023 porte indiscutablement sur la création du nouvel accès en question, alors qu’il n’a pas jugé opportun de verser aux débats l’intégralité de sa déclaration préalable y relative, ce qui aurait mis le juge de céans en mesure de vérifier si tel était le cas. Il ne peut pas davantage soutenir que dès lors, le fonds OZ n°[Cadastre 5] appartenant aux consorts [K]-[O] n’est plus enclavé à raison de cette autorisation d’urbanisme.

Pour preuve, au surplus, Monsieur [H] ne conteste pas avoir déposé par suite un permis de construire n° PC 1300117J0079 M02 pour la création physique de l’accès sur la voie publique depuis le fonds OZ n°[Cadastre 5] des demandeurs. Toutefois, ce permis de construire délivré le 16 septembre 2024 a été par suite retiré pour fraude par les services de l’urbanisme le 13 février 2025. En tout état de cause, comme ci-avant évoqué, les parties avaient expressément renoncé à la création de ce nouvel accès aux termes de l’acte notarié du 12 juillet 2022.

Par ailleurs, cet acte, page 10, crée la servitude de passage litigieuse dans les termes et conditions suivantes :

« Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur l’assiette du chemin existant, tel que l’emprise de cette servitude est matérialisée par un quadrillage orange sur le plan de division susvisé, ci-annexé.

[…]

Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.

Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties ».

A la lecture du plan définitif établi par Monsieur [C] le 17 mars 2022 annexé à l’acte précité, la palissade édifiée par Monsieur [H] y est représentée par une ligne noire parallèle à la façade au Nord de la maison de ce dernier. Elle ne doit pas dépasser l’arrête de ce bien qui se trouve au bout de la partie de façade parallèle à l’assiette de la servitude litigieuse et qui décroche ensuite à la façon d’un octogone en direction du Nord-Est pour se prolonger à l’Ouest par une partie de façade parallèle à la limite de propriété.

Or, il s’évince des pièces versées aux débats, particulièrement du procès-verbal de constat établi par Maître [D] le 6 août 2024, que :

— La séparation entre le fonds de Monsieur [H] et le chemin servant d’assiette à la servitude conventionnelle précitée et matérialisée par des palissades se situe beaucoup plus loin de la maison du requis, en comparaison avec le plan, à savoir à environ 3 mètres la distance qui existe entre la façade de la maison et ladite palissade,

— Sur une partie de la servitude, sont entreposés sur le sol divers objets, et notamment des briques, des pneumatiques, des tuyaux plastique, des grosses pierres et également le début de ladite palissade,

— Concernant l’ouverture du portail desservant les parcelles OZ n° [Cadastre 4] et OZ n°[Cadastre 5], après avoir appuyé sur le bouton de l’interphone à l’intérieur de la maison des consorts [K]-[O], le vantail électrique du portail ne s’ouvre pas.

A l’étude des clichés photographiques joints audit constat, particulièrement la photo n°7, mis en comparaison avec le plan du 17 mars 2022 annexé à l’acte notarié du 12 juillet 2022, il apparaît que la palissade empiète sur l’assiette de la servitude de passage, telle que celle-ci figure sur ledit plan en hachuré orange. En effet, ladite palissade, dépasse indiscutablement de l’arrête précitée de la maison de Monsieur [H]. De même, des parpaings, tuyaux et autres objets entreposés au niveau du décroché de la façade du défendeur empiètent sur l’assiette dudit droit de passage.

Il suit de là que Messieurs [M] [K] et [Y] [O] justifient d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile qu’il y a lieu de faire cesser en condamnant Monsieur [Z] [H] à rétablir les requérants dans leurs droits au titre de la servitude de passage dont ils bénéficient en vertu de l’acte notarié du 12 juillet 2022, en rétablissant exactement l’assiette de ce droit de passage et, en tout état de cause, en permettant aux requérants le libre accès à leur fonds conformément aux termes et conditions dudit acte et au plan du 17 mars 2022 y annexé, ces deux documents faisant la loi entre les parties.

Les circonstances de l’espèce, tenant aux relations particulièrement conflictuelles de longue date entre les parties, justifient d’assortir ces obligations d’une astreinte de 50€ par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une durée limitée à 60 jours.

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Enfin, il est souligné que dans l’exposé des moyens à l’appui de leurs prétentions dans leurs dernières écritures, les requérants sollicitent en sus de voir Monsieur [H] condamné, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à remettre en état la toiture de l’abri-garage situé sur le fonds leur appartenant en en supprimant toute fissure et ouverture créées par les travaux initiés par le requis.

Toutefois, les consorts [K]-[O] n’ont pas réitéré cette demande dans le dispositif de leurs conclusions, étant précisé que l’affaire n’a pas été plaidée à l’audience du 9 septembre 2025, les conseils des parties y ayant déposé leur dossier de plaidoirie.

Dans ces conditions, en application de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, aux termes duquel « Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion », le juge des référés n’est pas saisi de cette demande.

Sur la demande de provision à valoir sur la réparation du préjudice subi par les consorts [K]-[O] :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, le juge des référés ne trouve, dans les éléments soumis à son appréciation, aucune pièce rapportant la preuve de la réalité et l’étendue du trouble de jouissance allégué par Messieurs [M] [K] et [Y] [O]. A cet égard notamment, les clichés photographiques pris par le commissaire de justice et joint à son procès-verbal de constat du 6 août 2024 révèlent que, nonobstant l’empiètement de la palissade sur l’assiette de la servitude de passage conventionnelle litigieuse, un véhicule terrestre à moteur peut emprunter le chemin servant d’assiette à ce droit de passage et permettant d’accéder à la propriété des requérants.

Dans ces conditions, se heurtant à des contestations sérieuses, la demande de provision formée par Messieurs [M] [K] et [Y] [O] à l’endroit de Monsieur [Z] [H] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens dès lors que sa décision met fin à l’instance en référé.

En application de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [H], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Il ne paraît pas équitable que Messieurs [M] [K] et [Y] [O] supportent l’intégralité des frais par eux exposés pour assurer leur défense et non compris dans les dépens. Une indemnité de 1 000€ leur sera par suite allouée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de déroger aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe après débats publics, exécutoire de plein droit par provision et susceptible d’appel ;

In limine litis,

REJETONS l’exception de nullité de l’assignation en référé du 24 janvier 2025 soulevée par Monsieur [Z] [H] ;

En conséquence,

DECLARONS l’assignation en référé du 24 janvier 2025 recevable ;

Et,

REJETONS l’exception d’incompétence du juge des référés soulevée par Monsieur [Z] [H] ;

En conséquence,

NOUS DECLARONS compétent matériellement pour connaître du présent litige, nonobstant une procédure au fond pendante entre les parties devant le Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE enregistrée au Répertoire Général sous le numéro 24/5114 ;

Et,

DEBOUTONS Monsieur [Z] [H] de sa demande de sursoir à statuer ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à rétablir exactement l’assiette de la servitude de passage et, en tout état de cause, à permettre à Messieurs [M] [K] et [Y] [O] le libre accès à leur fonds sis [Adresse 3] cadastrée OZ n°[Cadastre 5] à [Localité 7] et ce, conformément aux termes et conditions de l’acte notarié du 12 juillet 2022 et au plan du 17 mars 2022 y annexé faisant la loi entre les parties ;

ASSORTISSONS ces obligations pd’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que l’astreinte sera limitée à une période de 60 jours ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes respectives plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à verser à Messieurs [M] [K] et [Y] [O] une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu de déroger aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein-droit par provision ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,