TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

NAC: 5AA

N° RG 25/02568 – N° Portalis DBX4-W-B7J-ULT3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Décembre 2025

S.A. [Adresse 10], représentée par son président directeur général venant aux droits de la société NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL

C/

[J] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Décembre 2025

à [Adresse 10]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 10], représentée par son président directeur général venant aux droits de la société NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [D] [U], chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [J] [X], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 mars 2015, la S.A NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL a donné à bail à Madame [J] [X] un appartement à usage d’habitation [Adresse 6] [Localité 12] [Adresse 1]) pour un loyer mensuel initial de 559,87 euros et une provision sur charges mensuelle de 73,63 euros.

Par acte notarié du 27 décembre 2023, la S.A [Adresse 10] a acheté 13 appartements au [Adresse 4], dont celui loué à Madame [J] [X] auprès de la S.A NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL, aujourd’hui devenue la S.A CDC HABITAT SOCIAL.

Le 16 mai 2024, la S.A [Adresse 10] a fait signifier à Madame [J] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A HLM DES CHALETS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, la S.A [Adresse 10] a ensuite fait assigner Madame [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé afin :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 17 juillet 2024, et en conséquence

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [X] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution

— ordonner que faute par Madame [J] [X] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin en est

Il est, en outre, demandé au juge des contentieux de la protection de condamner Madame [J] [X] :

— au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.592,35 euros, mensualité de juin 2025 incluse, représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats.

— au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée, au montant actuel du loyer et es charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit

— au paiement de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du Code de procédure civile

— au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Madame [J] [X] (Article 696 du Code de procédure civile)

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 4 août 2025.

A l’audience du 16 octobre 2025, la S.A HLM DES CHALETS, représentée par Monsieur [D] [U], muni d’un pouvoir spécial de représentation, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.292,35 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise.

La S.A [Adresse 10] demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [J] [X] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [J] [X] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique qu’elle a trois enfants à charge, et qu’elle est aide soignante en contrat à durée déterminée et qu’elle perçoit 2.400 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 4 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 23 mars 2015 contient une clause résolutoire (article « Clause résolutoire » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.875,44 euros a été signifié le 16 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [J] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.544,39 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A [Adresse 10] produit un décompte du 15 octobre 2025 démontrant que Madame [J] [X] reste devoir la somme de 2.292,35 euros, mensualité de septembre 2025 comprise.

Madame [J] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.292,35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [J] [X], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 22 mensualités de 100 euros chacune et d’une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [J] [X], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [J] [X] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Toutefois, la SA H.L.M DES CHALETS sera débouté de sa demande concernant les dépens au titre des actes conservatoires, hypothétiques et non-justifiés à ce stade

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A [Adresse 10], Madame [J] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2015 entre la S.A HLM DES CHALETS et Madame [J] [X] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 5] à [Localité 13] sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] à verser à La S.A [Adresse 10] à titre provisionnel la somme de 2.292,35 euros (décompte arrêté au 15 octobre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [J] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 100 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A HLM DES CHALETS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [J] [X] soit condamnée à verser à la S.A [Adresse 10] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] à verser à la S.A HLM DES CHALETS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA H.L.M DES CHALETS de sa demande concernant les actes conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,