COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00043 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J62F

Minute N° : 25/00450

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

SCI [Z] Societé Civile Immobilière au capital social de 373.500,09 €, immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le numéro 352 389 282

Activité :

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [U] ([W]) [X]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 27/5/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2022, avec effet à compter du 15 septembre 2022, la SCI [Z] a consenti à [U] ([W]) [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 850,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 850,00 euros.

Une première procédure a été portée devant la juridiction de céans et a donné lieu à un jugement du 16 juillet 2024 par lequel le Tribunal a :

Constaté que la demande en résiliation pour défaut de paiement est irrecevable, Constaté que la demande d’expulsion et la demande en paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet, Condamné [U] [X] à verser à la SCI [Z] la somme de 8870,00 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés arrêtés au 10 juin 2024, terme de juin 2024 inclus Rejeté la demande de délais de paiement, Condamné [U] [X] à régler à la SCI [Z] la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Un échéancier à l’amiable entre les parties a été mis en place suite à cette décision aux fins d’apurement de la dette. A ce titre, les parties ont signé un plan d’apurement le 15 octobre 2024 sur la base d’une dette fixée à la somme de 9145,20 euros pour la période de Janvier 2023 au 31 juillet 2024, payable en 26 mensualités de 351,63 euros.

Par courrier simple du 15 octobre 2024, la SCI [Z] a mis en demeure [U] [X] de lui régler la somme de 9142,50 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier simple du 09 janvier 2025, la SCI [Z] a mis en demeure [U] [X] de lui régler la somme de 9142,50 euros au titre des loyers et charges impayés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées et de respect du plan d’apurement, la SCI [Z] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [U] ([W]) [X] par acte de commissaire de justice délivré le 21 janvier 2025 aux fins d’obtenir :

La résiliation du bail aux torts du locataire, l’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,la condamnation du locataire à lui régler la somme de 272,50 euros au titre de la dette locative selon décompte de juillet 2024 à janvier 2025,la condamnation du locataire à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 863,00 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux, le rejet de toute demande reconventionnelle, 6 la condamnation du locataire à lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

*

A l’audience du 27 mai 2025, la SCI [Z], représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé les demandes suivantes :

La résiliation du bail aux torts du locataire, l’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,la condamnation du locataire à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 863,00 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux, le rejet de toute demande reconventionnelle, 6 la condamnation du locataire à lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Elle a précisé que la créance avait été réglée dans son ensemble le 17 mai 2025.

Au cours de cette audience, [U] ([W]) [X] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 27 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action,

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 22 janvier 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 25 mars 2025.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du [U] ([W]) [X] de remplir leurs engagements.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l’obligation au paiement des loyers du locataire prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En vertu de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c’est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d’apporter la preuve de l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Les décomptes produits montrent que le locataire a irrégulièrement payé ses loyers ou de façon incomplète. En outre, si la dette locative est désormais soldée, force est de constater que le paiement n’est pas régulier et complet de sorte que cette instabilité dans le paiement du loyer constitue une faute grave du locataire au préjudice du bailleur qui ne sait pas chaque mois s’il sera réglé, dans quelle proportion et à quelle date. Or, il convient de rappeler que le paiement des loyers est la nécessaire contrepartie de l’occupation des lieux. De plus, il importe de souligner que cette instabilité dans le règlement des loyers n’est pas épisodique et s’étend sur plusieurs années.

La créance des bailleurs est établie, elle est certaine et exigible.

Le locataire, absent et non excusé ne fait valoir aucune explication sur sa situation et ne formule aucune demande sur la résiliation formulée, sa situation personnelle ou les conséquences attachées à la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision soit le 25 juillet 2025.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de la résiliation du bail à compter du 25 juillet 2025, [U] ([W]) [X] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [U] ([W]) [X] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [U] ([W]) [X] constitue une faute et cause un préjudice à la SCI [Z] qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SCI [Z].

En l’espèce, il convient de condamner [U] ([W]) [X] à verser à la SCI [Z], une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 25 juillet 2025, lendemain de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[U] ([W]) [X] sera donc condamné à verser à la SCI [Z] la somme de 863,00 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[U] ([W]) [X] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [U] ([W]) [X] à verser une somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI [Z] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SCI [Z] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par [U] ([W]) [X] suivant contrat de bail du 12 septembre 2022,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 12 septembre 2022 entre la SCI [Z] et [U] ([W]) [X] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à compter du 25 juillet 2025,

CONSTATE que [U] ([W]) [X] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 26 juillet 2025,

AUTORE l’expulsion de [U] ([W]) [X] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [U] ([W]) [X] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 863,00 euros,

CONDAMNE [U] ([W]) [X] à régler à la SCI [Z] une indemnité d’occupation de 863,00 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 26 juillet 2025 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8],

CONDAMNE [U] ([W]) [X] à régler à la SCI [Z] la somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [U] ([W]) [X] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 juillet 2025

Le Greffier Le Juge