TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 23/03327 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SHX7

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Février 2025

[E] [B] [C] [D]

[W] [X]

C/

[G] [O] [S] [J] [K]

[T] [N] [A] épouse [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Février 2025

à M^e BENETEAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 28 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [E] [B] [C] [D], demeurant [Localité 1] – USA

Mme [W] [X], demeurant [Adresse 2] – USA

représentés par M^e Myriam BENETEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [G] [O] [S] [J] [K], demeurant [Adresse 4]

Mme [T] [N] [A] épouse [K], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Ludovic RIVIERE de la SELARL LUDOVIC RIVIERE, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [D] et Madame [W] [X] représentés par leur gestionnaire de bien, l’agence A2J IMMOBILIER, ont donné à bail à Madame [T] [N] [A] épouse [K] et à Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] une maison à usage d’habitation avec jardin située [Adresse 3], par contrat du 28 janvier 2019 prenant effet au 18 février 2019, moyennant un loyer mensuel initial de 1900€ outre 100€ de provision pour charges.

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 18 février 2019.

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] ont par la suite donné congé à Monsieur [E] [B] [C] [D] et Madame [W] [X] par courrier du 03 août 2022.

L’état des lieux de sortie a été réalisé de manière contradictoire le 02 septembre 2022.

Invoquant des dégradations locatives et après mises en demeures demeurées sans effet, Monsieur [E] [B] [C] [D] et Madame [W] [X] ont fait assigner respectivement par actes de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023 Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, Monsieur [E] [D] et Madame [W] [X] ont demandé de :

— condamner in solidum Monsieur [G] [J] [K] et Madame [T] [A] épouse [K] à leur payer la somme de 8 069,49 € au titre des retenues locatives,

— déduire le montant du dépôt de garantie de 1 900 €,

— condamner in solidum Monsieur [G] [J] [K] et Madame [T] [A] épouse [K] à leur payer la somme de 1 900 € au titre des dommages et intérêts pour la perte de loyer consécutive aux travaux de remise en état de la maison d’habitation,

— condamner in solidum Monsieur [G] [J] [K] et Madame [T] [A] épouse [K] à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’au entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Après renvois, à l’audience du 12 décembre 2024, Monsieur [E] [D] et Madame [W] [X] ont comparu représentés par leur conseil, sollicité de débouter les défendeurs de leurs demandes, maintenu leurs demandes dans les termes de leur assignation, actualisé la somme demandée au titre des retenues locatives à 8.029,49€ avec intérêts au taux légal depuis la lettre de mise en demeure du 29 décembre 2022, et sollicité que soit écartée l’exécution provisoire en cas de succès de l’action des défendeurs.

Au soutien de leurs prétentions, ils ont fait valoir que les lieux avaient été restitués dans un état de dégradation important.

Ils ont également fait valoir une perte de loyer durant la période de travaux de remise en état.

Concernant la majoration relative à l’absence de restitution du dépôt de garantie, ils ont soutenu qu’elle n’était pas justifiée dès lors qu’il existait une contestation sur les sommes à restituer.

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] ont comparu représentés par leur conseil à l’audience et ont sollicité de :

— débouter Monsieur [E] [D] et Madame [W] [X] de l’ensemble de leurs demandes.

Reconventionnellement, ils ont sollicité leur condamnation solidaire à leur payer les sommes suivantes :

—  1.900 € au titre de la restitution de leur dépôt de garantie,

—  5.130 € de majoration en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à parfaire au jour du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

—  2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] ont fait valoir dans leurs dernières conclusions qu’ils avaient entretenu la maison de façon constante pendant les 3 ans et demi de son occupation.

Ils ont fait valoir une incohérence des sommes indiquées sur les devis qui selon eux ne correspondraient pas à ceux pratiqués sur le marché.

Ils ont soutenu que les bailleurs faisaient preuve d’une extrême mauvaise foi en affirmant que des équipements avaient été dégradés, alors qu’à l’entrée des lieux ils étaient manquants.

Ils ont relevé également des incohérences tant dans les conclusions des bailleurs sur des dégradations imputées que dans leurs demandes.

Ils ont par ailleurs soutenu que les bailleurs tentaient d’obtenir l’amélioration ou la remise à neuf de leur bien aux frais de chaque locataire se succédant dans leur maison.

Concernant la majoration relative à la non restitution du dépôt de garantie, ils ont soutenu que leur adresse était parfaitement connue des bailleurs, figurant sur l’état des lieux de sortie et qu’ils ont adressé un courrier de mise en demeure au mandataire des bailleurs de restituer le dépôt de garantie en vain, ce dernier préférant leur imputer des dégradations inexistantes.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025 puis prorogée au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. ».

L’article 1755 du code civil précise par ailleurs qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie du logement a été réalisé de manière contradictoire le 02 septembre 2022.

Monsieur [E] [B] [C] [D] et Madame [W] [X] versent aux débats différents devis ainsi que des factures concernant des dégradations locatives contestées par Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K].

— Concernant le ramonage de l’insert

Il ressort de l’état des lieux d’entrée (pièce 2, page 4 [D]) que la cheminée avec insert était en état d’usage, « vitre noircie /fumées » tandis que l’état des lieux de sortie qui établit une similitude d’état indique en notes la mention « A ramoner ».

Il est constant que par courrier du 23 novembre 2022 (pièce 6 [D]), la société A2J IMMOBILIER mandataire des bailleurs a indiqué aux locataires sortant être toujours en attente du justificatif dudit ramonage.

Monsieur [E] [B] [C] [D] et Madame [W] [X] versent aux débats un certificat de ramonage en date du 20 septembre 2022 pour la somme de 85€ qui sera en conséquence mise à la charge des locataires sortants, qui ne contestent ni la somme ni ne fournissent le justificatif de l’entretien requis.

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 85€ à ce titre.

— Concernant le meuble de la salle de bain

Le meuble sous vasque de la salle de bain stratifié initialement neuf est indiqué en mauvais état à la sortie des lieux, écaillé, gondolé, coulissant mal et présentant un problème de charnière, 4 tiroirs décalés avec chocs sur rebords bas de deux tiroirs, justifiant son changement à la charge des locataires sortants.

Monsieur [E] [B] [C] [D] et Madame [W] [X] versent aux débats un devis établi par l’entreprise H2M SERVICES (pièce 12 [D]) qui indique au titre de la dépose du caisson double sous vasque, la fourniture et le montage d’un caisson double Lapeyre un total de 955€ HT, ainsi qu’un devis pour l’achat d’un caisson et deux tiroirs auprès de la société Lapeyre pour un montant TTC de 704,80€ (pièce 13 [D]).

Ils indiquent n’avoir sollicité à ce titre que la somme de 764€ après une déduction de 20%.

Si les défendeurs leur opposent que la dégradation du meuble a pour origine des projections d’eau liées à la taille de l’évier et du robinet non adapté à celui-ci, ce qui rendait inévitable sa dégradation prématurée, et font valoir suivant avis de la société GROUPE EXPERT BATIMENT (pièce 7 [K]) non contradictoire un coût de remplacement HT excessif alors que l’examen des prix du marché permet de constater des prix variant entre 200 et 500€.

Le tribunal relève que le montant retenu à la charge des locataires sortants inclus en sus du coût du meuble, la dépose de l’ancien et le montage du nouveau de sorte que la somme de 764€ n’apparaît pas disproportionnée et sera retenue à leur charge.

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 764€ à ce titre.

— Concernant la fourniture et le changement d’ampoule cuisine et séjour

La comparaison des état des lieux permet de retenir à la charge des locataires sortants le remplacement de l’une des ampoules de la hotte avec cartouche filtre, ainsi que l’une de celle du globe lumière du plafonnier du séjour dont l’état des lieux d’entrée en l’absence de mention spécifique laisse présumer un bon fonctionnement initial.

Les sommes de 20€ HT et 15€ HT cependant sollicitées à ce titre apparaissent excessives et seront réduites à la somme de 10€ chacune soit une somme totale de 20€ au titre desdits remplacements.

— Concernant la fixation de la bouche de la VMC

Elle apparaît justifiée après comparaison des états des lieux mais sera limitée à la somme de 10€, s’agissant d’une simple refixation la somme de 20€ HT apparaît excessive.

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 10 € à ce titre.

— Concernant la fourniture et le remplacement d’un balconnet et un tiroir de congélation

Le remplacement d’un balconnet et d’un tiroir de congélation apparaît après comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie fondée et la somme de 67€ mise à la charge des locataires sortants n’apparaît pas excessive.

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 67€ à ce titre.

— Concernant la fourniture et le remplacement de poignées de porte

Il résulte du devis de la société H2M SERVICES précité (pièce 12 [D]) le remplacement de 5 poignées de porte dans la cuisine.

Si la serrure avec clé de la cuisine initialement indiquée en bon état est rayée en sortie de bail, il est relevé des incohérences notables tel que relevées par les défendeurs versant aux débats les conclusions antérieures des demandeurs auxquelles ils se réfèrent expressément sur la localisation du dommage localisé d’abord dans le séjour puis dans la salle de bain avant d’être référencé dans la cuisine, facturant par ailleurs 5 unités pour un total de 180€ HT.

La somme réclamée ainsi que le nombre allégué apparaissent disproportionnées et incohérents de sorte qu’il ne sera retenu à la charge des locataires sortants que la somme de 20€ correspondant au coût moyen d’un remplacement d’une paire de poignée de porte.

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 20€ à ce titre.

— Concernant la reprise du nez de marche du couloir 2 niveau 1

Le tribunal relève que la reprise du nez de marche en carrelage du couloir 2 niveau 1 (pièce 4 page 32) apparaît justifiée dès lors que l’état des lieux d’entrée l’indiquait en bon état.

La somme de 80€ HT apparaît cependant disproportionnée dès lors qu’un seul éclat est relevé sur le bord de la première marche.

Il convient en conséquence de ne retenir que la somme de 40€ à laquelle Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] seront condamnés in solidum au paiement.

— Concernant la réparation du mécanisme bonde vasque

Il apparaît sur l’état des lieux de sortie que la bonde double de la cuisine en bon état ne fonctionne qu’en mode manuel (pièce 4, page 12 [D]), le bouton étant inactif.

Si le devis de la société H2M SERVICES (pièce 12 [D]) prévoit sa réparation pour la somme de 60€, il sera relevé que l’état des lieux d’entrée (pièce 2 [D]) indiquait que la bonde mécanique était hors service ne fonctionnant pas de sorte que la réparation envisagée sera laissée à la charge des bailleurs.

— Concernant la fourniture et le remplacement du store accordéon

Le store accordéon de la chambre 1 initialement en bon état est indiqué en état d’usage avec la mention « 1BE et ME déchirée » sur l’état des lieux de sortie (pièce 4 page 31 [D]) de sorte que sa reprise apparaît justifiée et sera mise à la charge de Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K].

Les époux [D] indiquent n’avoir retenu à la charge des locataires que la somme de 37,20€.

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] en conséquence condamnés in solidum à leur payer la somme de 37,20€.

— Concernant la reprise de la porte de la chambre et sa remise en peinture

Il est relevé que la porte de la chambre 4 initialement indiquée en état d’usage avec présence de traces de colle côté intérieur (pièce 2, page 14 [D]) est en bon état en sortie de bail avec taches et traces de colle.

La reprise envisagée aux frais des locataires sortants ne se justifie pas étant relevé au surplus qu’un simple nettoyage de ladite porte aurait permis d’enlever les taches relevées.

Les époux [D] seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Concernant la fourniture et la mise en place de deux embouts de tringles

Il n’y a pas lieu de statuer dès lors que les époux [D] font valoir que l’absence de mention expresse dans l’état des lieux de sortie justifie de ne plus réclamer le coût de son remplacement.

— Concernant les frais de déplacement au titre du devis H2M SERVICES

Il ne sera retenu que la somme de 30€ aux frais des locataires sortants dès lors que certaines reprises alléguées ne sont pas justifiées.

— Concernant les reprises de peinture des murs et plafonds du logement

Les époux [D] sollicitent dans leurs dernières conclusions la somme de 1151,62€ ainsi qu’une somme complémentaire de 1718,02€ au titre des reprises de peinture des murs et plafonds du logement et fournissent à ce titre un devis de la société SUP PEINTURE (pièce 14 [D]).

Il apparaît de la comparaison des états des lieux que les murs de l’entrée du logement initialement en bon état, comportant deux crochets et un peu ternis sont en fin de bail défraîchis, présentant des taches et traces noires.

La peinture du plafond initialement en bon état présente en fin de bail 3 chocs des traces noires, et est défraîchie avec des taches.

Quant au mur du placard, considéré en bon état en l’absence de mention expresse dans l’état des lieux d’entrée, ce dernier présente des trous rebouchés et les murs intérieurs sont tachés.

La peinture du plafond de la cuisine initialement en bon état est indiquée en état d’usage présentant des fissures, défraîchie et noircie.

La peinture des murs de la cuisine en bon état initial sauf accroc côté frigo est indiquée dans un état moyen, défraîchie, noircie avec traces noires et traces de frottement, 10 trous rebouchés et des éraflures, en conséquence la reprise envisagée à ce titre apparaît justifiée.

Les murs du séjour en toile de verre peinte en bon état à l’entrée dans les lieux comportait 3 trous de cheville et à l’angle haut de la cheminée des traces noires sont indiquées en sortie de bail défraîchis, noircis, présentant des traces noires, de frottement et 18 trous rebouchés.

Quant au plafond, initialement en bon état, il présente des fissures, est noirci, défraîchi avec des taches.

Le mur de l’escalier en toile de verre avec une peinture en bon état antérieurement est à la sortie des lieux dans un état moyen, défraîchi, comportant des traces noires et des retouches visibles. Il est par ailleurs indiqué la présence de morceaux de toile de verre pour couvrir des défauts d’une couleur différente.

Il est par ailleurs relevé des désordres affectant au même titre le couloir et les chambres 2, 3 et 4 entre autres, dont de multiples trous rebouchés ou des reprises grossières des murs.

Ainsi, la comparaison des états des lieux permet de retenir que des reprises de peinture apparaissent nécessaires eu égard au nombre important de désordres, il est cependant relevé que le devis fourni par les bailleurs (Pièce 24 [D]) indique au titre des murs du logement une reprise sur 561,22 m2 au prix unitaire hors taxe de 17,90€ et une reprise sur 218 m2 au prix unitaire de 16,90€ pour une surface de logement de 194,83m2 indiquée au contrat de bail.

Si les défendeurs contestent les surfaces totales considérées, il y a lieu de prendre en compte, la préparation, le rebouchage, ponçage, époussetage et l’application pour chaque surface de deux couches de peinture nécessitant de travailler plusieurs fois sur la même surface.

Néanmoins, aucune précision justifiant le métrage retenu pour chaque surface mise à la charge des défendeurs n’est fournie et si les demandeurs présentent dans leurs dernières conclusions un tableau indiquant la superficie des différentes surfaces, elle n’est pas justifiée par des données objectives, ne pouvant en conséquence permettre d’établir prise isolément la superficie desdites surfaces.

Aussi, s’il est relevé un nombre important de désordres dans tout le logement (trous rebouchés, reprises inadaptées ou grossières…) dont certains sont accentués par une usure normale des lieux (peintures défraîchies) le montant indiqué de 11516,19€ apparaît nécessairement disproportionné pour des murs et plafonds indiqué initialement seulement en bon état pour la quasi-totalité et en état moyen ou d’usage en fin de bail au delà des désordres relevés.

Il est cependant relevé que les époux [D] ont réalisé un abattement tenant compte de la vétusté ne laissant à la charge des locataires sortant que la somme de 1151,62€ soit 10% du montant arrêté.

S’il n’est pas justifié de la superficie réelle des murs et plafonds concernés par les désordres et l’étendue réelle des reprises incombant aux locataires, il apparaît cependant au regard du nombre important des désordres relevés, résultant par ailleurs d’une utilisation d’un peu plus de trois années du logement, que la somme de 1151,62€ n’apparaît pas disproportionnée et sera en conséquence mise à la charge des locataires.

Il y a lieu de débouter par ailleurs les époux [D] de leur demande de ne pas faire application du coefficient de vétusté et de condamner les locataires sortants au paiement de la somme de 1718,02€ supplémentaire compte tenu de l’importance des dégradations dont il n’est nullement justifié, comme ils le soutiennent, qu’elles résultent d’un usage non raisonnable des locaux.

Les époux [K] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 1151,62€ au titre des reprises de peinture des murs et plafonds du logement.

— Concernant les reprises de peinture des radiateurs

Il ressort de la comparaison des états des lieux que la reprise de peinture des radiateurs n’apparaît pas justifiée dès lors que celui de la chambre 2 est passé d’un bon état à un état d’usage normal, et que les radiateurs du séjour, de la cuisine, des chambres 3, 4 et 5 fonctionnent mais présentent des taches, traces noires et pour certains des chocs ou rayés pouvant justifier éventuellement un nettoyage mais non une reprise de peinture complète.

Il y a lieu en conséquence de débouter les époux [D] de leur demande de condamnation à ce titre.

— Concernant les reprises de peinture des portes et huisseries

La comparaison des états des lieux permet de relever que les reprises des portes des WC, de la cuisine, du séjour, de la salle de bain, de la chaufferie, de la chambre 2 n’apparaissent pas justifiées dès lors que lesdites portes sont indiquées en état similaire à l’entrée ne présentant au surplus que des tâches dont il n’est pas justifié que leur nettoyage n’aurait pas résolu la difficulté.

Par ailleurs, si la porte de la chambre 6 est indiquée en état d’usage présentant chocs et tâches, celle de l’escalier en bon état présentant des taches et la mention “rayé”, et celle de la chambre 1 également en bon état comportant des taches et chocs, une reprise de peinture desdites portes n’apparaît pas non plus justifiée, leur état résultant de leur utilisation régulière pendant un peu plus de trois années.

Les époux [D] seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Concernant les reprises de peinture des fenêtres

Les époux [D] indiquent n’avoir retenu à l’encontre des locataires sortants qu’une imputation des désordres affectant 8 fenêtres, seules les fenêtres du WC, du séjour, de la cuisine, des chambres 2 et 3 ainsi que la salle de bain 2, soit 6 fenêtres sont indiquées.

Il est relevé que l’ensemble des fenêtres considérées qui étaient en bon état initialement sont indiquées pour la totalité défraîchies et écaillées en fin de bail, s’analysant comme une usure normale des lieux.

Aussi, s’il est indiqué au titre de la fenêtre du séjour que la boiserie est abîmée, ladite dégradation n’a pas de lien avec la reprise de la peinture.

Les reprises alléguées seront en conséquence laissées à la charge des époux [D].

— Concernant les reprises de peinture des volets

Les époux [D] font valoir que seul le volet de la chambre 4 a été retenu. Cependant si ledit volet était initialement en bon état il apparaît après un peu plus de trois années d’occupation en état d’usage défraîchi, ce qui est consécutif à une usure normale, de sorte que sa reprise ne peut être mise à la charge des locataires sortants.

Les époux [D] seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Concernant les reprises de peinture des grilles de défense

Si les demandeurs sollicitent une somme de 400€ HT au titre de la reprise des grilles de défense, il n’est pas spécifié leur emplacement.

Le tribunal relève à la lecture des états de lieux qu’il est fait mention d’une grille de défense au titre de la fenêtre du WC sous la désignation 1 barreaudage anti-effraction indiqué en bon état initialement mais en état d’usage en fin de bail avec la mention « défraîchi, écaillé » sans distinction avec la fenêtre du WC.

Une autre grille apparaît également sur les photographies des pages 42 et 43 de l’état des lieux de sortie correspondant à la salle de bain/WC du niveau 1 présentant un aspect également écaillé et défraîchi.

Lesdits désordres ne résultant pas d’un usage anormal des lieux par les locataires sortants le coût de leur reprise sera en conséquence laissé à la charge des époux [D].

Les époux [D] seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Concernant les frais d’installation chantier

La somme de 92,40€ sollicitée à ce titre n’apparaît pas disproportionnée dès lors qu’ont été retenues à la charge des locataires sortants la reprise de certains murs et plafonds du logement.

Les époux [K] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 92,40€ à ce titre.

— Concernant l’entretien du jardin et l’élagage

Les époux [D] versent aux débats deux devis de la société BILOBA CREATION (pièce 15 et 16 [D]) au titre de l’entretien du jardin.

Ils font valoir que l’entretien régulier du jardin était à la charge des locataires.

En réponse les époux [K] versent aux débats des photographies (pièce 11 [K]) qu’ils indiquent prises les 19 et 23 février, 5, 8 et 9 mars 2019 du garage, de l’entrée, de la piscine et de l’abri piscine qui démontreraient l’état réel de la maison à leur arrivée ne justifiant pas les frais réclamés par les époux [D].

Il ressort cependant de la comparaison des états des lieux le bon état de la haie, un massif et un arbuste étaient taillés ainsi qu’un arbre élagué à l’entrée dans les lieux.

En fin de bail, il est relevé que l’arbre était en état usage non taillé, que la hauteur de la haie n’était pas taillée et était irrégulière sur le dessus, indiquant une hauteur de plus de 3,5 m haut.

Il est également relevé au titre de la jardinière, en mauvais état, que le massif à droite des escaliers avant d’arriver à l’entrée principale n’était pas entretenu, le gravier descendu et des plantes en fouillis.

Il en ressort que les reprises alléguées sont justifiées.

Les sommes de 1140€ pour la remise au propre du jardin et de 600€ pour l’élagage du murier platane et l’élagage du figuier qui n’apparaissent pas disproportionnées seront mises à la charge des locataires sortants.

Les époux [K] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme 1740€ à ce titre.

— Concernant l’entretien de la piscine

La piscine pleine et couverte qui était indiquée en bon état à l’entrée dans les lieux dont le fonctionnement n’était pas connu est en état d’usage, présente un mauvais fonctionnement à la sortie des lieux.

Il est relevé au titre des notes mentionnées sur l’état des lieux de sortie que la piscine présente une couleur verte venant du fond non nettoyé, le robot n’ayant pas tourné de la semaine. Il est précisé que les locataires ont indiqué le faire tourner une fois par semaine.

Si les époux [K] se prévalent d’un entretien réalisé au mois de juillet 2022 et fournissent à ce titre une facture (pièce 8 [K]), la comparaison des états des lieux permet de retenir à leur charge la reprise alléguée.

Les factures versées aux débats par les époux [D] d’un montant de 129€ et 270€ seront en conséquence mises à la charges des locataires sortants.

Les époux [K] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 399€ à ce titre.

— Concernant le nettoyage de l’abri de piscine

Il est précisé sur l’état des lieux de sortie que la toiture coulissante rigide est noircie et à nettoyer, qu’une des fixations au sol est cassée ce qui entraîne un décalage des arceaux à la fermeture alors que l’état des lieux d’entrée indique un bon état de la piscine couverte.

Par ailleurs, il est indiqué que les molettes d’ancrage au sol sont dans le cabanon ne pouvant être en l’état positionnées pour sécuriser la toiture coulissante désaxée sans que la fixation de droite du départ ne soit remplacée.

Ainsi, le coût du nettoyage sollicité doit être mis à la charge des locataires sortants.

Si les époux [D] versent aux débats un devis de la société MBT CLEAN (pièce 18 [D]) la somme de 600€ réclamée apparaît disproportionnée.

Il y a lieu de ne retenir à la charge des époux [K] que la somme de 300€ au paiement de laquelle ils seront en conséquence condamnés in solidum.

— Concernant l’entretien de la chaudière

Il ressort de l’état des lieux de sortie (page 1, pièce 4 [D]), que le ramonage cheminée et l’entretien chaudière gaz ne sont pas produits avec la mention « déjà envoyé à A2j, ».

Si les époux [D] indiquent que l’entretien de la chaudière incombait aux locataires sortants et que ceux-ci devaient fournir un justificatif d’entretien après l’état des lieux de sortie, il est relevé que la facture fournie (pièce 19 [D]) en date du 21 décembre 2021 concerne une facturation au titre du contrat d’entretien pour la période du

1er septembre 2021 au 1er septembre 2022 au nom des bailleurs, ce qui suppose que le prochain entretien devait intervenir le 02 septembre 2022 pour la période annuelle à venir.

Si les locataires sortants font valoir que la facture d’entretien est réglée avec les charges récupérables, le courrier du 15 octobre 2020 fournis par les demandeurs (pièce 21, [D]) indique clairement que ledit entretien leur incombe et ne constitue pas une charge récupérable.

Il leur appartenait en conséquence de faire procéder à l’entretien de la chaudière en sortie de bail. La facture versée au débat à ce titre bien qu’elle soit ancienne permet d’évaluer le montant de l’entretien à réaliser.

Les époux [K] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 131€ à ce titre.

— Concernant la reprise du cache de désarmement du portail automatique

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le portail motorisé en bois était en état d’usage, vétuste, écaillé et terni.

L’état des lieux de sortie l’indique en état d’usage fonctionnel, défraîchi avec un des caches de désarmement sur le bras droit cassé manquant.

Si les époux [D] soutiennent ne retenir que 10% du montant de la réparation réalisée, il est relevé que le portail était antérieurement présenté comme vétuste et que le devis fourni ne concerne pas la réparation de la dégradation relevée mais un remplacement du kit motorisation du portail dans son entièreté.

Par ailleurs, le devis fourni ne précise pas le coût de réparation du cache de désarmement de sorte que la somme de 162 euros retenue après application du coefficient de vétusté ne se justifie pas.

Il y a lieu en raison de l’état de vétusté initial dudit portail de laisser le coût de sa réparation à la charges des époux [D].

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Il convient de retenir en conséquence au titre des réparations locatives (85€ + 764€ +20€ + 10€ +67€ +20€ +40€ +37,20€ +30€ +1151,62€ +92,4€ +1740€ + 399€ +300€ + 131€) à la charge des époux [K] la somme de 4887,22€.

Le dépôt de garantie d’un montant de 1900€ n’ayant pas été restitué, il y a lieu de le déduire des sommes dues par Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K].

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 2987,22€ (4887,22€- 1900€).

II- Sur les dommages et intérêts liés à la durée des travaux et à la perte financière

En application des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Cette responsabilité doit être établie par l’existence d’un dommage ou d’un préjudice, un fait générateur, faute ou fait personnel, volontaire ou non et un lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.

En l’espèce, les époux [D] soutiennent que les travaux de remise en état ont duré plus d’un mois et que pendant ce laps de temps l’immeuble est demeuré indisponible à la location.

Ils précisent n’avoir pu louer leur logement avant le 06 octobre 2022 (pièce 22 [D]) sans procéder à des travaux, les locataires entrants ayant demandé que les travaux soient effectués avant leur entrée dans les lieux.

S’il a été relevé des dégradations locatives à la charge des époux [K], le tribunal relève que certaines des dégradations qui leurs étaient imputées n’étaient pas justifiées et incombaient aux bailleurs, de sorte qu’il aurait été nécessaire pour les bailleurs d’effectuer en tout état de cause des travaux préalables, une relocation immédiate d’un logement dès le départ d’un précédent locataire n’étant en tout état de cause pas garantie.

Monsieur [E] [B] [C] [D] et Madame [W] [X] seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

III- Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie et la majoration de 10%

Aux terme de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. ( …)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. (…) ».

En l’espèce, il est relevé que le dépôt de garantie était inférieur aux sommes dues par les locataires sortants au titre des réparations locatives du logement.

La restitution du dépôt de garantie majoré sollicitée par Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] n’est en conséquence pas fondée.

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [B] [C] [D] et Madame [W] [X] les frais qu’ils ont dû engager pour assurer leur défense.

Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE in solidum Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] à payer à Monsieur [E] [B] [C] [D] et Madame [W] [X] la somme de 2987,22€ au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 1900€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [E] [B] [C] [D] et Madame [W] [X] de leur demande de dommages et intérêts pour perte de loyer consécutive aux travaux de remise en état de la maison d’habitation ;

DEBOUTE Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE en conséquence Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] de leur demande de majoration du dépôt de garantie ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] à payer à Monsieur [E] [B] [C] [D] et Madame [W] [X] la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [N] [A] épouse [K] et Monsieur [G] [O] [S] [J] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente