TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13835 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZB5Q

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

S.A. VILOGIA

C/

[K] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [R] [O], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 février 2020 à effet du 28 février 2020, la SA VILOGIA a donné à bail à M. [K] [N] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 338,51 euros, outre une provision sur charges de 223,60 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Suivant acte sous seing privé en date du 6 mai 2020, la SA VILOGIA a donné à bail à M. [K] [N] un emplacement de stationnement n°12, accessoire au local d’habitation, sis [Adresse 4], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 35,04 euros majoré d’une provision sur charges de 0,58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la SA VILOGIA a fait signifier à M. [K] [N] un commandement de payer la somme principale de 1 917,43 euros, au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant les clauses résolutoires insérées aux baux.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la SA VILOGIA a fait assigner M. [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation des baux, et à défaut, prononcer la résiliation des baux ;Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à libérer les lieux à intervenir et, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner M. [K] [N] à lui payer :la somme de 2 021,74 euros, au titre des loyers et charges impayés au jour de la résiliation des baux,les loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation des baux et jusqu’au jour du jugement,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer courant et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux,les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ; Rappeler l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la SA VILOGIA comparaît représentée par M. [R] [O], Chargé de Procédures, régulièrement muni d’un pouvoir.

La SA VILOGIA s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 6 novembre 2025, à la somme de 1 626,74 euros.

Elle indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de M. [K] [N].

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, M. [K] [N] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [K] [N], assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La SA VILOGIA justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 3 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus les 27 février 2020 et 6 mai 2020 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié à M. [K] [N] le 4 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 917,43 euros, au titre des loyers et charges impayés pour le local d’habitation et l’emplacement de stationnement accessoire.

Toutefois, ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24 I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à M. [K] [N] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

— sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, la SA Vilogia produit un décompte détaillé arrêté au 31 octobre 2025 démontrant que M. [K] [N] reste lui devoir à cette date la somme de 1 626,74 euros, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens.

M. [K] [N], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Le montant de l’impayé représente plus de 2 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis le mois de mars 2024 et le dernier versement du locataire date du 11 août 2025.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 28 novembre 2024.

L’expulsion de M. [K] [N] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

M. [K] [N] sera en outre condamné au paiement de cette somme de 1 626,74 euros créance arrêtée au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers, augmentés des charges, qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, soit la somme actuelle de 656,43 euros (616,64 euros + 39,79 euros) pour le local d’habitation et l’emplacement de stationnement. Cette indemnité d’occupation court pour la période courant du mois de novembre 2025 inclus à la date de libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la SA VILOGIA de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

M. [K] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la SA VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VILOGIA recevable en son action ;

DEBOUTE la SA VILOGIA de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE, à la date du 28 novembre 2024, pour non paiement des loyers et charges aux torts de M. [K] [N] la résiliation des baux liant les parties, relatifs à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3] et à l’emplacement de stationnement n°12, accessoire au local d’habitation, sis [Adresse 5] ;

ORDONNE à défaut pour M. [K] [N] d’avoir volontairement libéré le local d’habitation et l’emplacement de stationnement sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef desdits lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [K] [N] à payer à la SA VILOGIA la somme de 1 626,74 euros, créance arrêtée au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 non incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date pour le local d’habitation et l’emplacement de stationnement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE M. [K] [N] à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 656,43 euros pour le local d’habitation (616,64 euros) et l’emplacement de stationnement (39,79 euros), pour la période courant du mois de novembre 2025 inclus jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée soit par la remise des clés à la SA VILOGIA ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant des loyers, augmentés des charges, qui auraient été dus pour le logement et l’emplacement de stationnement accessoire si les baux n’avaient pas été résiliés ;

DIT que la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision;

RAPPELLE à M. [K] [N] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [N] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 22 janvier 2026.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE