TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00938

N° Portalis DBX4-W-B7J-T5SX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

[T] [O] [I]

[D] [V] épouse [I]

C/

[W] [P]

[U] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e BRIENE

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [O] [I],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître Karine BRIENE de MTBA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Charlotte MARCHETTI, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [D] [V] épouse [I],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Karine BRIENE de MTBA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Charlotte MARCHETTI, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Madame [W] [P],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Comparante en personne

Madame [U] [K],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 mai 2008, Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I] ont donné à bail à Madame [W] [P] et Madame [U] [K] une villa à usage d’habitation située [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 1.030 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Le 15 novembre 2024, Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I] ont fait signifier à Madame [W] [P] et Madame [U] [K] un commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 05 mars 2025, Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I] ont ensuite fait assigner Madame [W] [P] et Madame [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 9.028,54 euros, mensualité de février 2025 comprise, avec les loyers et charges dus au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement du 15 novembre 2024,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I], représentés par Maître [E] [J], maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 12.984,10 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise. Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I] s’opposent à l’octroi de délai de paiement.

Madame [W] [P], comparaissant en personne, indique que Madame [U] [K] n’est plus sur le bail depuis 15 ans. Elle ajoute que sa dette a diminué du fait d’un versement de 3.000 euros réalisé le 16 mai 2025. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant la somme de 2.000 euros par mois, comprenant ses loyers courants et une somme en règlement de l’arriéré. Elle explique qu’elle a rencontré des difficultés liées au grave accident de son fils et qu’elle s’est laissée dépasser par les papiers, de sorte qu’elle n’a pas demandé le paiement de ses fiches de soin. Elle ajoute qu’elle a repris le travail ainsi que les démarches administratives et qu’elle a toujours été assurée même si elle n’en a pas justifié.

Madame [U] [K] n’est pas comparante ou représentée, l’assignation du 05 mars 2025 ayant été délivrée à étude la concernant.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

Les parties ont été autorisées à produire avant le 15 juin 2025 un décompte actualisé pour les bailleurs et ses trois derniers relevés de compte bancaire pour la locataire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

Sur l’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Il résulte de ces dispositions légales que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail, et non le défaut de justification de l’assurance.

Le bail conclu le 07 mai 2008 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai d’un mois pour justifier d’une assurance après délivrance du commandement.

Un commandement de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois a été signifié aux locataires le 15 novembre 2024.

Si Madame [W] [P] et Madame [U] [K] n’ont pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois, Madame [W] [P] a produit à l’audience une attestation d’assurance pour la période du 13 avril 2024 au 14 avril 2026.

Il apparaît ainsi qu’elle était bien assurée lors de la délivrance du commandement et pendant le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire ne peut être acquise sur le fondement du défaut d’assurance

Sur les impayés

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 07 mai 2008 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2024, et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 5.274,08 euros.

Madame [W] [P] et Madame [U] [K] n’ont pas réglé cette somme dans le délai de deux mois.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I] produisent un décompte du 02 juin 2025 démontrant que Madame [W] [P] et Madame [U] [K] restent devoir la somme de 9.973,94 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction du versement de 3.000 euros comptabilisé le 21 mai 2025 et des frais de poursuite. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de juin 2025, elle n’a pas été demandée à l’audience, dans la mesure où elle n’était pas échue à cette date. Il convient donc de ne pas en tenir compte.

Si Madame [W] [P] ne conteste pas être tenue à cette dette, elle indique que Madame [U] [K] a quitté les lieux depuis 15 ans. En l’absence de preuve d’un congé régulier et d’une désolidarisation du bail, conforme à l’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989, il convient de considérer que Madame [U] [K] reste tenue de l’arriéré locatif.

Elles seront ainsi condamnées solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 9.973,94 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 5.724,08 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [W] [P] a payé le loyer courant et une partie de l’arriéré par un versement de 3.000 euros quelques jours avant l’audience. Elle s’est montrée consciente de la nécessité de reprendre ses loyers et d’apurer rapidement l’arriéré, en proposant des versements de 2.000 euros par mois au total.

Si elle n’a pas justifié de ses relevés de compte comme elle s’était engagée à le faire, il convient de rappeler qu’elle exerce une activité de médecin en libéral, qu’elle a déclaré avoir environ 4.000 euros de revenus et dispose ainsi de ressources lui permettant d’assurer ses loyers et l’arriéré.

Aussi, à titre de dernière chance, il convient de l’autoriser à se libérer de la dette par 15 versements de 650 euros en plus de son loyer courant et un 16e versement soldant la dette.

A la demande de Madame [W] [P], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [W] [P] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [P] et Madame [U] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I], Madame [W] [P] et Madame [U] [K] seront condamnées à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I] de leur demande de résiliation du bail conclu le 07 mai 2008 entre Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I] et Madame [W] [P] et Madame [U] [K] concernant une villa à usage d’habitation située [Adresse 8], pour le défaut d’assurance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 mai 2008 entre Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I] et Madame [W] [P] et Madame [U] [K] concernant une villa à usage d’habitation située [Adresse 8] sont réunies à la date du 16 janvier 2025, pour les impayés de loyers ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [P] et Madame [U] [K] à verser à Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I] à titre provisionnel la somme de 9.973,94 euros (décompte arrêté au 02 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 5.724,08 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [W] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 650 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [P] et Madame [U] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [W] [P] et Madame [U] [K] soient condamnées à verser à Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [W] [P] et Madame [U] [K] à verser à Monsieur [T] [I] et Madame [D] [V] épouse [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [P] et Madame [U] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,