TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

NAC: 70C

N° RG 25/02859

N° Portalis DBX4-W-B7J-UNXJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 14 novembre 2025

[I] [R]

C/

[D] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e TONDINI

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 14 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC greffière lors des débats et Alyssa BENMIHOUB, greffière chargée des opérations de mise à disposition,

Après débats à l’audience du 12 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [I] [R],

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Léa TONDINI, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [D] [P],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Romain DENILAULER, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par ordonnance en date du 04 septembre 2025 de la première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de Toulouse en charge des Contentieux de la Protection, Madame [I] [R] a été autorisée à assigner en référé d’heure à heure Madame [D] [P], son bailleur, à l’audience du 12 septembre 2025.

Par acte de Commissaire de justice en date du 8 septembre 2025, Madame [I] [R] a fait assigner Madame [D] [P] aux fins d’obtenir sur le fondement de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1104, 1231-1 et suivants du Code civil et de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution :

sa condamnation à faire procéder aux travaux tendant à rendre le logement décent, par des hommes de l’art et assortir la condamnation d’une astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,sa condamnation à la reloger ainsi que ses enfants enfants mineurs dans un logement décent, à ses frais et ce jusqu’à l’achèvement complet des travaux de réfection du logement sis [Adresse 5],dire que Madame [I] [R] pourra consigner les loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux auprès de la Caisse des dépôts en application de l’artcile 20-1 de la loi 89-462,sa condamnation au paiement de la somme, à titre provisionnel de 6.764,48€ au titre des préjudices subis,sa condamnation à payer entre les mains de son conseil de la somme de 1.036,80€ TTC sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’affaire était retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

Madame [I] [R] , valablement représentée, maintient ses demandes et explique avoir loué à compter du 12 février 2023 un appartement situé [Adresse 4] [Localité 8] et que depuis son entrée dans les lieux elle subit des problèmes d’humidité, de moisissures et de non conformité électrique puisqu’un incendie s’est déclaré en 2023 , la présence de rats et une intervention tardive de dératisation, des volets roulants bloqués pendant deux mois empêchant toute lumière extérieure et la chute du ballon d’eau chaude du fait de l’humidité des murs. Elle a dénoncé ces désordres à de multiples reprises par lettres recommandées des 29 juillet 2024 et 26 mai 2025, en vain. Elle a alerté le Maire de [Localité 8], le Préfet, l’agence Régionale de Santé, le conseil départemental, les sénateur et député de la circonscription et la police municipale qui a réalisé le 30 janvier 2025 un constat de non décence du logement. La Caisse d’Allocations Familiales a pris la décision de suspendre les aides au logement à compter du 1er mai 2025. Elle fait valoir qu’elle a été relogée par son assureur mais deux fois pendant 10 jours mais qu’aucun travaux n’est intervenu. Elle a loué des chambres d’hôtel mais aucune solution n’a été trouvée. Elle est en situation de handicap et a deux enfants à charge de 9 et 11 ans. Une nouvelle visite de la police municipale le 2 juillet 2025 a permis d’établir qu’aucun travaux de reprise des désordres n’avait été effectué. Elle est privée d’électricité et d’eau courante depuis le 11 juillet 2025.

Elle demande la réalisation de travaux sous astreinte, son relogement pendant la durée des travaux, l’indemnisation provisionnelle de son préjudice de jouissance, moral et financier dans la mesure où les manquements du bailleurs ne sont pas sérieusement contestables et d’être autorisée à consigner les loyers.

En réplique, Madame [D] [P] , valablement représentée, s’oppose et à titre principal, demande au tribunal qu’elle élève des contestations sérieuses, qu’il n’existe aucun dommage imminent et qu’il n’y a donc pas lieu à référés et renvoyer la requérante à mieux se pourvoir. A titre subsidiaire, elle conclut au rejet de l’ensemble des demandes et à titre infiniment subsidiaire, elle demande à ce que les travaux auxquels elle serait condamné soit identifiés, ce qui n’est pas le cas.

En tout état de cause, elle sollicite l’allocation de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de Madame [I] [R] aux dépens.

Au soutien de sa position, elle fait valoir :

que la locataire s’est vu délivrer un logement en bon état et que les seules constatations qui ont été faites sont déclaratives et non contracdictoires, aucun élément objectif sur la situation actuelle du logement n’est rapporté,certains travaux n’incombent pas nécessairement au bailleur car l’absence d’entretien du logement est source également d’infiltrations comme l’absence d’entretien des joints de douche, qu’elle est intervenue à chaque réclamation de la locataire alors que certaines interventions lui incombait, l’origine du dégât des eaux se situe sur une colonne commune et est de la responsabilité du syndic, qu’elle ne cesse de relancer, aucun manquement de sa part, ne peut lui être reproché, elle a saisi son assurance mais la locataire de l’a pas fait ce qui a empeché la réalisation des travaux, elle ne justifie d’aucune déclaration de sinistre ni d’aucune expertise de son assureur,la locataire fait obstacle à toute intervention des entreprises et expert, ralentissant d’autant les réparations et elle produit les relances qu’elle doit adresser à chaque fois, elle n’est joignable ni par téléphone, ni par sms ni par courriel et elle ne va pas chercher les courriers recommandés qui lui sont adressés,sur la demande de relogement, elle n’établit pas la preuve que son logement est indécent, ni habitable, les travaux dont elle demande la réalisation ne sont pas décrits,la consignation des loyers ne pourra davantage être accordée car aucun élément objectif et contradictoire n’est établi, les demandes indemnitaires souffrent également d’un problème de preuve.

La décision était mise en délibéré au 14 novembre 2025 par remise au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de travaux :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

(…)

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

L’article 7 de la loi précitée dispose : “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

h) Lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale, le non-respect de cette clause entraînant la résiliation de plein droit du bail.”

Madame [I] [R] justifie de l’indécence du logement par une fiche de déclaration d’indécence du logement signé par la police municipale de [Localité 8] établie le 30 janvier 2025 non contradictoirement et sur laquelle des ajouts ont été portés sans qu’il puisse être identifié qui sont les auteurs de ces ajouts manuscrits et sans que les désordres soient décrits avec précisions. Un compte rendu d’intervention a été établi le 2 juillet 2025 en présence d’un représentant du syndic qui liste des désordres sans qu’aucun constat soit fait et en ne reprenant que les dires des parties, compte rendu sur lequel figure les annotations manuscrites de Madame [I] [R]. Il est relevé, sans aucun descritptif qu’une colonne d’évacuation se trouvant dans les parties communes n’est pas assez large, en supplément d’une malfaçon de la pose du bac de douche (évacuation) ainsi qu’une malfaçon au niveau du cumulus (posé sur du placo)”. Un rapport établi par l’assureur du bailleur constate “que le mur support du cumulus, fragilisé par l’humidité, a engendré un décrochement partiel de l’appareil à effet d’eau qui menace de chuter; des fortes odeurs d’eau usées sont ressenties dans l’appartement et dans les parties communes du bâtiment. Des nuisibles (souris, rats insectes) sont présents dans le logement et cheminent dans les doublages muraux. Causes : les dommages au logement de Madame [I] [R] sont consécutifs à des problématiques d’évacuations encastrées des eaux usées et eaux vannes de l’immeuble en copropriété de +de 10 ans” .

L’existence de désordres n’est donc pas sérieusement contestable.

Cependant, suite à ce rapport, Madame [I] [R] ne justifie d’aucune déclarations de sinistre à son assurance et il est établi que certains travaux sont intervenus sans qu’elle n’en fasse mention. Il est tout aussi établi que la locataire n’a pas fait diligence aux demandes d’intervention des professionnels ni des experts en charge des travaux mandatés par le bailleur.

Ainsi, au jour de l’audience, l’état actuel du logement n’est pas connu, aucun examen contradictoire n’est établi ni aucune déclaration de sinistre de la part de Madame [I] [R] donc aucune expertise même amiable décrivant les travaux à entreprendre. En conséquence, le tribunal n’est pas en mesure d’ordonner la réalisation de travaux qui sont inconnus de lui et la liste des travaux déja effectués n’est pas produite.

En conséquence, la demande de réalisaiton de travaux sous astreinte ne peut prospérer.

Madame [I] [R] n’ayant pas sollicité d’expertise amiable par le truchement de son assureur ni judiciaire, sa demande sera rejetée.

Sur la demande de de consignation des loyers et la demande de relogement :

Madame [I] [R] qui occupe les lieux depuis 2023 ne justifie que de deux courriers recommandés à son bailleur le 29 juillet 2024 et le 26 mai 2025, laissant penser qu’en un an, les problèmes avaient trouvé une issue.

Enfin, la requérante ne démontre pas que la situation actuelle de son logement le rend inhabitable puisqu’il n’a pas été constaté comme elle prétend, l’absence d’eau et d’électricité” dans le logement.

Sa demande sera rejetée.

Sur la demande de provision pour indemnisation pour préjudice de jouissance, moral et matériel :

Il n’est pas sérieusement contestable que le logement a été affecté de désordres notamment la chute du ballon d’eau chaude, l’incendie du compteur et la présence d’infiltrations consécutives à une colonne d’évacuation des parties communes. Le bailleur, même si’il n’est pas directement responsasable de ces désordres est tenu en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux loués.

Madame [D] [P] qui connaissanit le problème de cette colonne d’évacuation puisqu’elle est conue du syndic depuis l’année 2005, n’a pas assuré une jouissance paisible des lieux loués. Elle sera condamnée à lui verser à titre provisionnel, la somme de 1.500€ à valoir sur ses préjudices.

Sur les demandes accessoires:

Chaque partie succombant partiellement, il ne paraît pas inéquitable de laisser à chaque partie les frais de sa défense.

Chaque partie succombant partiellement, les dépens resteront à la charge de celle qui les a engagé.

DÉCISION :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [I] [R] de ses demandes de travaux sous astreinte, de consignation des loyers et de relogement,

Condamne Madame [D] [P] à verser à Madame [I] [R] une provision de 1.500€ à valoir que la réparation de ses préjudices,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Juge que chaque partie conservera les dépens qu’elle a engagés,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière Le Juge