TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00058

N° Portalis DBX4-W-B7J-TVMC

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 22 Juillet 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, poursuites et diligences de son Directeur domicilié en cette qualité audit siège, dans les droits du bailleur Monsieur [H] [Y].

C/

[V] [J]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Juillet 2025

à M^e Guillaume LACOSTE VAYSSE

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 22/07/25

JUGEMENT

Le Mardi 22 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, poursuites et diligences de son Directeur domicilié en cette qualité audit siège, dans les droits du bailleur Monsieur [H] [Y],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par M^e Guillaume LACOSTE-VAYSSE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [J],

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 juillet 2021, Monsieur [H] [Y] a loué à Monsieur [V] [J] un appartement et une place de parking sis [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 613,15 euros et 116 euros de provision sur charges.

La SASU Action Logement Services s’est portée caution des engagements de Monsieur [V] [J] par acte du 2 août 2021 pour le paiement des loyers et des charges.

Le 25 avril 2023, invoquant un arriéré locatif et se trouvant subrogée dans les droits de Monsieur [H] [Y], la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [V] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 1er octobre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a finalement assigné Monsieur [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir de :

— dire et juger recevable et bien fondé la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [V] [J],

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [J] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [V] [J] au paiement de la somme de 9238,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 avril 2023 sur la somme de 3601,11 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Monsieur [V] [J] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [V] [J] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner Monsieur [V] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après un renvoi à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a été retenue et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 9625,88 euros. Elle indique que les loyers courants sont réglés, qu’elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par le locataire et qu’un dernier règlement aurait été fait le 9 mai 2025.

Monsieur [V] [J], comparant, reconnaît la dette, sollicite de rester dans les lieux et de bénéficier de délais de paiement. Il explique avoir eu des difficultés financières du fait de ses études, qu’il a un travail avec un salaire de 1900€ environ, qu’il a deux enfants et que sa compagne ne travaille pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée, Monsieur [J] a fait parvenir un décompte actualisé mentionnant les derniers virements réalisés le 9 et le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 2 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail du 30 juillet 2021 conclu entre Monsieur [H] [Y] d’une part et Monsieur [V] [J] d’autre part contient une clause résolutoire (page 11).

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 3601,11 euros a été signifié le 25 avril 2023 par le bailleur.

A défaut de paiement total de la somme visée dans ce commandement dans le délai de deux mois, ce commandement est donc resté infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2023.

La demande de résiliation judiciaire subsidiaire est donc sans objet.

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit outre le contrat de bail des quittances subrogatives du 12 avril 2023, du 28 août 2024, du 10 janvier 2025 et du 12 mai 2025 ainsi qu’un décompte actualisé au 14 mai 2025, outre le décompte du 22 mai 2025 produit par le locataire, démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 9625,88 euros, mensualité de septembre 2024 incluse.

Monsieur [V] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 9625,88 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3601,11 euros à compter de la date du commandement de payer et sur le surplus à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, au regard de l’accord de la SASU Action Logement Services, du fait qu’il est constant et non contesté que Monsieur [V] [J] a repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois et qu’il a effectué plusieurs versements en plus du loyer afin d’apurer sa dette, de ses ressources et du montant de la dette, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de rester dans les lieux formulée par ce dernier s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Monsieur [V] [J], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion et la condamnation de Monsieur [V] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Monsieur [V] [J] supporte les dépens et des diligences que la demanderesse, subrogée dans les droits du bailleur, a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, il sera condamné à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2021 entre d’une part entre Monsieur [H] [Y] et d’autre part Monsieur [V] [J] concernant l’appartement et une place de parking sis [Adresse 7] sont réunies à la date du 26 juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9625,88 euros selon décompte arrêté au 22 mai 2025 (loyer de mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 3601,11€ à compter du commandement de payer du 25 avril 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [V] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [V] [J] soit condamné à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés et ce uniquement sur présentation de quittances subrogatives ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier La vice-présidente